如果閑置資金沒(méi)有更好的投資渠道拿去還房貸也是一種“懶人”的理財(cái)方式

　　理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室研究員 李雯珊/文

　　房貸新政的不斷打壓與加息預(yù)期的不斷升溫雙重利劍作用下，令許多房奴或一些擁有兩套房以上的投資(機(jī))者都憂心忡忡，都希望能夠得到一些減負(fù)利息的“靈丹妙藥”。而這其中如何選擇還款方式或合理利用銀行的個(gè)貸產(chǎn)品去省房貸利息都是大有學(xué)問(wèn)的，為此理財(cái)周報(bào)特邀請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行支招。

　　省息不只提前還款選擇，等額本金還款比提前還款更“靠譜”

　　以歐小姐為例，她在2009年初購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值約150萬(wàn)元的房子，其當(dāng)時(shí)首付三成，向銀行借款105萬(wàn)元，還款期限為15年(180個(gè)月)。到目前為止，其采用等額本息還款方式共還款16個(gè)月，還款利率為基準(zhǔn)利率的7折即4.158%，前16個(gè)月每月還款約7850元。經(jīng)過(guò)相關(guān)計(jì)算，經(jīng)過(guò)16個(gè)月其共還本金約7萬(wàn)元，即在接下來(lái)的164個(gè)月里她需要還98萬(wàn)元的本金。

　　針對(duì)歐小姐的這種狀況，渣打銀行產(chǎn)品金融部總經(jīng)理劉珉建議歐小姐可根據(jù)自身情況選擇等額本金、提前還款或挑選一些銀行相關(guān)的個(gè)貸省息產(chǎn)品，如活利貸、合理使用固定利率貸款等。

　　“其實(shí)省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因?yàn)橘J款三要素里面貸款利率是不能被控制的，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠?yàn)槲覀兯�掌控。”劉珉總�?jīng)理表示。

　　她認(rèn)為，“其實(shí)還房貸也是列入個(gè)人的財(cái)富管理，它也需要達(dá)到理財(cái)?shù)男Ч�。等額本金的還款法是要比等額本息還款法要節(jié)省比較多的利息，前期負(fù)擔(dān)可能比較重，客戶應(yīng)該要根據(jù)狀況量力而行。”

　　平安銀行廣州分行個(gè)貸總經(jīng)理林濤則表示，“針對(duì)大多數(shù)人而言等額本金還款法要比提前還款來(lái)得更實(shí)際，很多房貸者在一時(shí)間根本拿不出來(lái)大筆金額進(jìn)行提前還款。”

　　倘若歐小姐在這15年的貸款期限內(nèi)都采用等額本息還款法進(jìn)行還貸(假設(shè)利率不變)，則她總共要付出利息363,021元；如果其在還款第17個(gè)月開(kāi)始采用等額本金還款方式，則她全程共約支付33.6萬(wàn)元利息，比她15年采用等額本息法要節(jié)省2.7萬(wàn)元。而其在第17個(gè)月用等額本金還款的頭月，還款金額為9374元，此后月供不斷減少。

　　閑置資金如沒(méi)很好的投資渠道，活利貸是省息的有效選擇

　　“除了等額本金還款方式能夠省息外，一些銀行推出的個(gè)貸產(chǎn)品客戶也可以進(jìn)行利用。像渣打銀行于2009年2月推出的活利貸產(chǎn)品正是一種省息的很好工具，從目前情況看其受歡迎程度正不斷加強(qiáng)，部分同業(yè)也推出了類似的服務(wù)。”劉珉表示。

　　據(jù)劉珉介紹，“由于銀行的房貸計(jì)息其實(shí)是以天為單位，所以如果能夠在每天擁有一定的數(shù)量金額就能夠減免部分利息，渣打的活利貸正是一個(gè)把客戶的閑置資金放進(jìn)去，即被視為提前還款以用來(lái)抵扣計(jì)息本金，在日積月累的情況下，還款利息就能夠得到一定減免的為客人房貸省息的專屬產(chǎn)品，當(dāng)然客戶可以隨時(shí)取出存入的資金沒(méi)有限制。”

　　她以歐小姐為例，如其是在還款開(kāi)始用“活利貸”賬戶，每月除卻日常開(kāi)銷支出以外，還能有約1000元結(jié)余，如每月把這閑置的1000元存入“活利貸”賬戶，則在“活利貸”架構(gòu)運(yùn)作下(假設(shè)按照其現(xiàn)行利率)，歐小姐在第174個(gè)月時(shí)就能提前結(jié)清全部貸款，貸款期限縮短6個(gè)月，174個(gè)月累計(jì)支出貸款利息309578元，比其全程只采用等額本息還款節(jié)省53444元，比等額本息與等額本金一起采用節(jié)省約2.7萬(wàn)。

　　“當(dāng)然如果中途出現(xiàn)存量房的貸款利率等其他變化就需要重新計(jì)算，但總體來(lái)說(shuō)使用活利貸產(chǎn)品會(huì)比普通的貸款方式要省錢(qián)。如果客戶的閑置資金沒(méi)有很好的投資還款渠道用活利貸來(lái)作為提前還款的間接手段是有效的選擇。”劉珉表示。

　　加快歸還本金是省息正道，挑房貸產(chǎn)品應(yīng)多走幾家銀行

　　同時(shí)在這種加息的可能性越來(lái)越大時(shí)期內(nèi)，劉珉建議可考慮選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，“目前各同業(yè)銀行比較普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率貸款，客戶在選擇的時(shí)候應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)考慮。”

　　林濤也表示，“固定利率貸款是要慎重考慮，從目前情況看有部分銀行都已經(jīng)停止掉了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。其實(shí)能夠省息的最好辦法就是用等額本金與同業(yè)里類似存抵貸的產(chǎn)品。”

　　“可以考慮銀行類似”隨借隨還“的產(chǎn)品，當(dāng)資金充裕時(shí)歸還貸款，如需要使用資金時(shí)再重新提用貸款。但不管怎樣，加快本金的歸還速度的辦法或產(chǎn)品才是省息的正道。同時(shí)，選擇公積金貸款也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，畢竟其貸款利率要比商業(yè)利率低。”民生銀行廣州分行個(gè)貸營(yíng)銷部產(chǎn)品經(jīng)理葉先生表示。

　　他認(rèn)為：“房貸市場(chǎng)目前處于波動(dòng)調(diào)整期，如果有幾套房產(chǎn)的客戶可以考慮適當(dāng)調(diào)整資金配置，以免出現(xiàn)資金斷供的情況。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)，銀行會(huì)將其收回并進(jìn)行拍賣(mài)，價(jià)值會(huì)大打折扣。”

　　劉珉則建議，“在購(gòu)房之前客戶應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面(如基本走向，國(guó)家的相關(guān)政策等)做較為深入的了解，不要人云亦云。同時(shí)在挑選房貸產(chǎn)品時(shí)應(yīng)該多看幾家銀行，根據(jù)自身的情況去選擇合適的銀行”。