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陳開朝:房企應借股市下跌 加速平價走量

陳開朝:房企應借股市下跌 加速平價走量

2015-07-09 08:41:00

來源:每日經濟新聞

  ◎陳開朝

  很多人認為股市連續(xù)下挫帶來了樓市的回暖,房企要有針對性地調整戰(zhàn)略。但在弄清如何調整之前,先要明確股市和經濟、股市和樓市之間的關系。

  首先,股市與經濟具有共振效應。筆者認為,從某種意義上講,現(xiàn)在的股市約等于經濟。主要是因為現(xiàn)在股市對經濟增量的帶動,超過任何一個行業(yè),也超過了傳統(tǒng)的“三駕馬車”。股市行情好,消費就會被帶動,進而帶動其他行業(yè),這是股市作用為什么超過任何一個行業(yè)的原因。

  股市對實體經濟的支持,尤其是對產業(yè)結構的調整、對戰(zhàn)略新興產業(yè)的支持將取代銀行信貸,超過任何一種金融業(yè)態(tài)。現(xiàn)在即使沒有新的政策,樓市向好的態(tài)勢也基本確立。

  但股市則不然。在產業(yè)結構調整到位、經濟有起色之前,股市堅挺與經濟增長互為因果,互促、共振、共榮的連體效應將不斷增強。這也是管理層希望股市呈現(xiàn)“慢牛”格局的原因之一。此后,經濟增長動力將由新型城鎮(zhèn)化接力,再往后由戰(zhàn)略新興產業(yè)接力,此輪牛市才算功德圓滿。

  要是股指增長過快,國家可以順勢做大庫容,推動央企國企重組,開閘上市企業(yè)再融資,原理是在同等流動性下,做大庫容可以降低股指上漲的速度,并完成國有資產增值和國企改革,同時讓更多實體經濟接受灌溉。要是股指下跌過快,國家可以通過大幅降準讓銀行的高能貨幣流入實體經濟,再經過乘數(shù)放大,讓充裕的流動性帶動股指水漲船高。

  其次,股市調整加劇,股市與樓市的“蹺蹺板”效應開始顯現(xiàn)。有股市以來,沒有任何人或政府能精準地把控股市的漲跌。2014年10月此輪牛市開始啟動,股市上漲過快,如果股指在高位繼續(xù)快漲,牛市持續(xù)的時間將會很短,對實體經濟的支持就會減弱,也會嚇退場外的投資者進入。

  A股經歷此次深度回調后,股指很可能再次放量上漲,漲到某個點位又會再次深度回調。這是股市振蕩的內在邏輯,A股市場將在吸納吞吐中變得越來越強壯。

  不過在股市大跌期間,它與樓市之間的“蹺蹺板”效應也開始顯現(xiàn)出來。房價自發(fā)強勢上升的時代已經遠去,現(xiàn)在房價上漲的動力來自政策和股市。今年上半年,樓市的政策效應已經開始顯現(xiàn),這在熱銷項目和房價上漲此起彼伏的熱鬧景象中不難求證。

  在前期股市大漲階段,“蹺蹺板”一邊倒地傾向股市。只有到股市調整之時,“蹺蹺板”才開始在股市和樓市之間大幅搖擺。每當股指新一輪上漲時,資金就往股市流,樓市就處于相對溫和的狀態(tài);每當股指回調,資金就開始往樓市流,而且越往后,流向樓市的資金越多。

  每次央行降息降準,有利于股市,更有利于樓市。由于有來自政策和股市的兩股力量強力推動,預計下半年樓市行情將加速升溫,局部區(qū)域、個別房企或迎來火爆銷售局面。

  第三,樓市回暖期易逝,高庫存房企仍要平價走量。盡管下半年樓市行情會加速升溫,但這種回暖很容易消退。如果樓市是因為股市調整而火爆,那么房企能抓的時間窗口其實非常短。此時,明智的房企最應該平價甚至降價來促銷走量。

  另外,此輪樓市回暖主要是靠政策刺激。隨著時間推移,政策的作用將會逐漸減弱。如果從2014年下半年開始算,政策刺激的持續(xù)時間預計會有2~3年。再往后樓市靠什么支撐,需要房企自己尋找答案。

  筆者認為,在股市調整結束之前,都是房企去庫存化的黃金期。但我們看到很少有房企意識到即將面臨的處境。盡管國家力推大量購房刺激政策,大多數(shù)房企仍用慣性思維思考問題,不想平價走量,只想漲價。較為普遍的現(xiàn)象是,每次央行降息降準帶來的降價比例都低于很多房企房價上調的比例。國家原意是要刺激樓市成交量大幅上升,推動實際經濟發(fā)展,但很多開發(fā)商卻利用政策利好推動房價上漲,沒有珍惜來之不易的去庫存良機。

  無論是股市波動還是樓市回暖,只有深刻研判趨勢,制定出針對性的戰(zhàn)略,房企才能在“危”、“機”共存的市場環(huán)境中更好地發(fā)展。

  (作者為克而瑞研究中心研究員)

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