中新網(wǎng)12月29日電 29日，恒大地產(chǎn)(HK.3333)發(fā)布公告，收購(gòu)香港新世界位于成都、貴陽(yáng)2個(gè)項(xiàng)目及周大福位于北京、上海、青島3個(gè)項(xiàng)目。憑借這5個(gè)項(xiàng)目851萬(wàn)平米的總建筑面積和204億的總金額，恒大再次刷新中國(guó)房地產(chǎn)收購(gòu)最高紀(jì)錄。
交易優(yōu)惠：15%首付抄底五大項(xiàng)目
據(jù)公告，恒大此次204億收購(gòu)5大項(xiàng)目，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)格，還是付款條件都具有極大優(yōu)勢(shì)。收購(gòu)將透過(guò)新世界、周大福認(rèn)購(gòu)的、無(wú)固定到期日的永續(xù)債支付約50%；剩下50%約100億的收購(gòu)價(jià)款，恒大先期只需支付其中的約30%即29億，就可獲得5個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)益。這意味著，恒大此次收購(gòu)新世界、周大福5大項(xiàng)目先期支付資金僅占204億總價(jià)的約15%。
以備受矚目的北京項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目總價(jià)76億，總建面40萬(wàn)平方米，另有占地面積約70萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)已落成并成熟運(yùn)營(yíng)，未售物業(yè)折算樓面地價(jià)人民幣22404元/平方米，與2015年9月周邊普通住宅地塊43400元/平方米的成交價(jià)相比，便宜不少；同時(shí)項(xiàng)目定金僅2億，首付款20億透過(guò)發(fā)行永續(xù)債支付，剩余款項(xiàng)兩年內(nèi)支付，與當(dāng)?shù)仨氃谝粋�(gè)月內(nèi)付清的項(xiàng)目出讓條件相比，優(yōu)勢(shì)明顯。
而占地3229畝的超級(jí)大盤(pán)貴陽(yáng)項(xiàng)目，總價(jià)53億，總建面407萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)物業(yè)折算樓面地價(jià)人民幣1068元╱平方米，明顯低于2012年周邊土地2233元/平方米的成交樓面地價(jià)。項(xiàng)目?jī)H需支付定金20.75%，剩余款項(xiàng)同樣可透過(guò)發(fā)行永續(xù)債提供資金。
“此次交易顯示了交易方彼此長(zhǎng)期以來(lái)建立的緊密良好合作關(guān)系，體現(xiàn)了新世界、周大福對(duì)恒大實(shí)力與品牌的高度認(rèn)可，達(dá)到了互利共贏之目的。”公告如此表示。而一位地產(chǎn)分析師認(rèn)為，除了商業(yè)上的互惠互利外，許家印與鄭裕彤私交良好，也是交易條件如此有利的背后原因。
項(xiàng)目稀缺：回報(bào)率高市場(chǎng)前景看好
“由于港資企業(yè)拿地的時(shí)間早，往往會(huì)拿到區(qū)域內(nèi)最核心的地塊，因此恒大此次收購(gòu)的項(xiàng)目都是極為稀缺的黃金項(xiàng)目。”上述分析師表示。
資料顯示，北京項(xiàng)目所處的中央別墅區(qū)核心位置，10分鐘即可抵達(dá)國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)，是北京公認(rèn)的發(fā)展最成熟、配套最完善、最富認(rèn)可度及品牌效應(yīng)的國(guó)際化高檔別墅區(qū)，而上海項(xiàng)目毗鄰淀山湖風(fēng)景區(qū)，是市面上少之又少的低密度住宅用地，青島項(xiàng)目則坐擁一線海景市面難覓。
與周邊項(xiàng)目相比，由于交易條件優(yōu)惠，此次收購(gòu)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更為明顯。以成都項(xiàng)目為例，位于國(guó)家級(jí)新區(qū)成都天府新區(qū)，樓面價(jià)卻不足千元，而目前項(xiàng)目的同類(lèi)競(jìng)品基本售價(jià)在6400元-7700元/平方米，恒大收購(gòu)的成都項(xiàng)目投資回報(bào)率將在20%以上。其他項(xiàng)目的情況也相似，投資回報(bào)20%以上已成必然。”有市場(chǎng)研究人士表示。
為何新世界、周大福愿意將此優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給恒大？分析人士認(rèn)為，這與港資企業(yè)的特點(diǎn)有關(guān)。“不少港資開(kāi)發(fā)商都普遍有長(zhǎng)線投資、長(zhǎng)期囤地的習(xí)慣，通過(guò)‘慢’開(kāi)發(fā)獲得更高溢價(jià)，但這樣的運(yùn)營(yíng)方式越來(lái)越難適應(yīng)本地市場(chǎng)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及時(shí)套現(xiàn)，把‘經(jīng)營(yíng)利益’交給以大規(guī)模快速開(kāi)發(fā)和快速銷(xiāo)售著稱(chēng)的恒大，無(wú)疑成為上佳選擇。”
并購(gòu)贏家：鯨吞港資企業(yè)資產(chǎn)超600億
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的日益嚴(yán)重，優(yōu)勝劣汰正成為市場(chǎng)的一個(gè)主旋律。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案達(dá)到176宗，涉及金額1600億元，幾乎接近2014年全年行業(yè)的并購(gòu)交易價(jià)值。作為最具代表性的龍頭房企，恒大在這一并購(gòu)大潮中無(wú)疑是最大的贏家，屢屢搶得先機(jī)。
新世界、周大福作為香港大亨鄭裕彤的地產(chǎn)旗艦，近期與恒大“互動(dòng)頻頻”，就在本月初，恒大就曾向其收購(gòu)位于海口等地的大型項(xiàng)目4個(gè)。換言之，恒大已在本月內(nèi)將9個(gè)新世界、周大福的內(nèi)地項(xiàng)目收入囊中，總建面逾1200萬(wàn)平方米，總金額339億，大有鯨吞之勢(shì)。
事實(shí)上，令恒大“鯨吞”之勢(shì)不斷明顯的不僅僅是接連收購(gòu)這9大項(xiàng)目。除新世界、周大福外，其今年以來(lái)已經(jīng)從中渝置地、華人置業(yè)及新世界等港資巨頭手中收購(gòu)項(xiàng)目總計(jì)15個(gè)，涉及香港地標(biāo)寫(xiě)字樓美國(guó)萬(wàn)通大廈、北京上海核心區(qū)項(xiàng)目、重慶大型綜合項(xiàng)目等，總金額602億。
恒大的強(qiáng)勁銷(xiāo)售勢(shì)頭無(wú)疑是其在市場(chǎng)上屢有斬獲的基礎(chǔ)。今年11月恒大將全年目標(biāo)從1500億上調(diào)至1800億，近日開(kāi)盤(pán)的海花島以122億的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額、136萬(wàn)平米的銷(xiāo)售面積及10萬(wàn)的認(rèn)籌到訪人數(shù)，創(chuàng)造了三項(xiàng)世界紀(jì)錄。
“一向高舉高打的許家印，在即將過(guò)去的2015年強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，恒大帝國(guó)的版圖正迅速延展，今年超額完成1800億的新目標(biāo)已無(wú)懸念。預(yù)計(jì)恒大將繼續(xù)延續(xù)大手筆風(fēng)格再上臺(tái)階，憑借大量?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，恒大有了更強(qiáng)大的底氣，將重新改寫(xiě)房企的原有格局。”前述人士如此表示。