就在恒大收購(gòu)的新世界麗宮更名恒大麗宮重新亮相不過數(shù)日，北京豪宅市場(chǎng)又頻現(xiàn)大動(dòng)作。
據(jù)相關(guān)人士透露，融創(chuàng)中國(guó)正在發(fā)起新一輪收購(gòu)。其中，位于昌平北七家鎮(zhèn)的老牌別墅項(xiàng)目東方普羅旺斯，以及懷柔APEC會(huì)址附近的長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目均在孫宏斌收購(gòu)之列。與此同時(shí)，坊間傳聞中赫置地正計(jì)劃接手中央別墅區(qū)知名別墅項(xiàng)目財(cái)富公館。
從涉及收購(gòu)的幾家項(xiàng)目來看，均為傳統(tǒng)別墅區(qū)的老牌豪宅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，老豪宅拿地成本優(yōu)勢(shì)明顯，再加上新老品牌形成合力，重新包裝上市后很可能給新豪宅帶來沖擊。由此，近年出讓的土地價(jià)格過高、區(qū)域配套尚需完善的新晉“地王”踏空風(fēng)險(xiǎn)恐怕將再度加劇。
豪宅并購(gòu)潮起
并購(gòu)之風(fēng)正在蔓延至豪宅市場(chǎng)。
1月23日，原新世界及周大福旗下的“麗宮”別墅項(xiàng)目正式更名為“恒大麗宮”，并高調(diào)亮相北京頂豪市場(chǎng)。此前，新世界時(shí)期的麗宮別墅一直作為該板塊上的標(biāo)志性別墅，堪稱中央別墅區(qū)的源起項(xiàng)目。
融創(chuàng)中國(guó)也正在發(fā)起一輪針對(duì)北京別墅豪宅的收購(gòu)。
據(jù)相關(guān)人士披露，融創(chuàng)標(biāo)的物分別是位于昌平北七家鎮(zhèn)的東方普羅旺斯以及懷柔APEC會(huì)址附近的長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目。
據(jù)了解，東方普羅旺斯項(xiàng)目現(xiàn)在還有150棟獨(dú)棟別墅，以及5萬平方米的平層別墅待售，總貨值不容小視。其中有76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價(jià)4000萬-7000萬元。其中，12棟10畝大院樓王產(chǎn)品，總價(jià)達(dá)3億-5億元起。
相關(guān)人士表示，該項(xiàng)目收購(gòu)金額資金尚不明確，但與項(xiàng)目貨值及未來可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流及利潤(rùn)相比，算是一筆劃算買賣。據(jù)知情人士分析，雙方談判已進(jìn)行了幾輪，成交的可能性很大。
融創(chuàng)染指的另一個(gè)別墅項(xiàng)目位于懷柔雁棲湖附近，該項(xiàng)目與APEC國(guó)際會(huì)址一墻之隔，為多功能綜合用地，其中地上建筑面積10.8萬平方米、地下約6萬平方米、容積率0.4。按照計(jì)劃，長(zhǎng)青雁棲湖項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)約110棟別墅，已建成約20棟四合院式別墅，用做酒店。
據(jù)透露，融創(chuàng)收購(gòu)該項(xiàng)目至少需花費(fèi)30多億元。
除了融創(chuàng)，中赫置地的一場(chǎng)并購(gòu)談判也在進(jìn)行中。這家先后開發(fā)了釣魚臺(tái)7號(hào)院、萬柳書院的房企，計(jì)劃接手中央別墅區(qū)的知名豪宅——財(cái)富公館。
老豪宅的“重生”
“北京地價(jià)貴得離譜，逢拍地必有地王，地王必成豪宅，與其拿地不如收購(gòu)老豪宅，重新包裝入市來得快。”一位具備多年豪宅項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，豪宅項(xiàng)目“去化”周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本壓力大是業(yè)內(nèi)共識(shí)，開發(fā)商在考慮利潤(rùn)的同時(shí)也不得不面對(duì)操盤豪宅所需的時(shí)間成本。
實(shí)際上，從近來收購(gòu)老別墅項(xiàng)目的公司來看，無論是恒大還是融創(chuàng)，都是業(yè)內(nèi)以快速周轉(zhuǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的狼性營(yíng)銷著稱的房地產(chǎn)公司。這些收購(gòu)舉動(dòng)在一定程度上表明，熱衷豪宅開發(fā)的實(shí)力房企面對(duì)北京土地價(jià)格飆升的現(xiàn)狀已日趨冷靜，并將視野轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)豪宅板塊。成熟項(xiàng)目將大大縮短頂豪的銷售周期，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。
“這些老牌別墅往日都有著顯赫的江湖地位，在財(cái)富圈中已形成良好的市場(chǎng)口碑。”一位豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)告訴北京商報(bào)記者，老別墅項(xiàng)目目前居住著包括明星、商人等眾多財(cái)富階層，這些人士“圈層”意識(shí)通常很強(qiáng)，老客戶帶新客戶的情況比較常見。實(shí)際上，這些已銷售十年以上的“老別墅”每年依然保持穩(wěn)定的成交紀(jì)錄。
資料顯示，麗宮別墅曾經(jīng)是北京首個(gè)全部單體價(jià)格超過千萬元的別墅項(xiàng)目；東方普羅旺斯作為奧北別墅區(qū)超過十年的老牌豪宅，曾創(chuàng)造了北京第一個(gè)單套產(chǎn)品成交過億的紀(jì)錄；財(cái)富公館則創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)總價(jià)3.11億元的京城史上單套總價(jià)最高紀(jì)錄。
如果這些收購(gòu)協(xié)議一旦達(dá)成，這些老牌別墅憑借往昔的“余威”，注入新東家的品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)，再完成產(chǎn)品升級(jí)改造帶來的附加值，將再度煥發(fā)生機(jī)。在未來的北京豪宅市場(chǎng)，這些老牌別墅占有一席之地也絕不會(huì)令人驚訝。
老炮兒PK新貴誰將踏空
老牌勁旅可能成為未來頂豪市場(chǎng)的攪局者。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京頂豪簽約爆發(fā)。全年北京“10萬+”頂豪成交簽約套數(shù)達(dá)到261套，總成交額高達(dá)135億元，是過去幾年成交總額的數(shù)倍，創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。
同時(shí)，北京總價(jià)5000萬元以上的頂豪別墅，近年銷售套數(shù)一直保持在50套左右，“去化”穩(wěn)定也略顯緩慢，即便是2015年作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“頂豪元年”，這一數(shù)字也并未顯著增長(zhǎng)。
與成交緩慢增長(zhǎng)對(duì)比明顯的是頂豪供應(yīng)的激增。
中原地產(chǎn)研究部首席研究員張大偉表示，今年單價(jià)“10萬+”豪宅供應(yīng)將達(dá)60個(gè)項(xiàng)目、總量近3000套的供應(yīng)。
同時(shí)，2015年總價(jià)5000萬元以上豪宅供應(yīng)從2014年的2174套激增到4273套，貨值總額從300億元翻倍到619億元。總價(jià)超5000萬元的項(xiàng)目入市總量將遠(yuǎn)超去年。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2016年，限購(gòu)政策仍未取消，制約了樓市成交難以出現(xiàn)太大突破，2015年北京豪宅元年的基調(diào)奠定后，2016年這一趨勢(shì)將愈加明顯，高價(jià)住宅的快速增多必將使市場(chǎng)成交步伐放緩。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年高端樓盤扎堆入市的情況下，為爭(zhēng)搶有限的高凈值人士，頂豪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。目前幾個(gè)涉及收購(gòu)的項(xiàng)目，均為低密度獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，這類別墅作為樓市絕對(duì)稀缺資源，是新出讓土地所無法比擬的。這些被收購(gòu)的頂豪別墅最大的優(yōu)勢(shì)，就是拿地年代早、土地成本低，這令項(xiàng)目定價(jià)較為靈活。
此外，老項(xiàng)目擁有傳統(tǒng)豪宅板塊的區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)，這將給尚未成熟但卻地價(jià)飛升的大興、豐臺(tái)、東壩等新豪宅板塊將帶來直接的沖擊。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“新地王”踏空的風(fēng)險(xiǎn)將由此加劇。
但老豪宅也存在入市時(shí)間過長(zhǎng)、進(jìn)入緩銷階段、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能否適應(yīng)“新富階層”的需求、品牌形象缺乏新鮮感等問題。與之相比，新地王在產(chǎn)品營(yíng)造上更新穎，符合現(xiàn)代富裕階層的生活和審美需求，可能更受“年輕富人”關(guān)注。
但無論如何，未來北京豪宅市場(chǎng)都將上演一場(chǎng)老別墅與新豪宅的“王權(quán)大戰(zhàn)”。