中信國安海南一項目涉案
法院二審生效數(shù)月未落實(shí)
原告申請強(qiáng)制執(zhí)行 專家稱房產(chǎn)熱背后有監(jiān)管短板
中信山欽灣項目的規(guī)劃效果圖(網(wǎng)站截屏)
因為看中海南溫暖宜人的氣候，閆先生2011年在海南萬寧縣購買了一套由海南中信國安投資開發(fā)有限公司開發(fā)的海南中信博鰲山欽灣項目的房子。但他沒想到，這個宣稱擁有海景高爾夫球場、原生態(tài)森林公園、山崖瀑布廣場和“比亞龍灣更清澈的海水”的小區(qū)，連預(yù)售房許可證都沒拿下來。
這導(dǎo)致閆先生在交完近百萬元房屋全款4年后，別說收房，連正式的商品房預(yù)售合同都沒能簽訂。在要求解約退錢無果后，閆先生將開發(fā)商起訴到法院。
由于萬寧當(dāng)?shù)胤ㄔ褐С值馁r償額度太低，閆先生隨后又上訴至海南省第一中級法院。二審結(jié)果改判，除判決解約退款、雙倍返還定金外，還要求開發(fā)商支付房款利息。
但閆先生的律師告訴法制晚報(微信ID：fzwb_52165216)記者，自2015年11月終審判決書下來后，海南中信國安投資開發(fā)有限公司始終沒有履行判決義務(wù)，至今一分錢都沒給。
海南置地
花百萬購名企地產(chǎn) 4年未簽正式合同
2011年初，看中海南氣候的閆先生決定在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，在朋友的推薦下，他決定在距海口、三亞均只有百余公里的萬寧縣，購買中信博鰲山欽灣小區(qū)的房子。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)介紹，中信博鰲山欽灣占地7000畝，包括面積4000畝的亞洲唯一36洞海島山崖海景高爾夫球場、2000畝的原生態(tài)森林公園、3200平方米山崖瀑布廣場，還“私享長達(dá)5公里的核心規(guī)劃區(qū)最美的生態(tài)黃金海岸線，擁有比亞龍灣更清澈的海水和獨(dú)特黑礁石山崖景觀”。
閆先生的代理律師陳吉波告訴法晚記者，閆先生選擇這個小區(qū)，是因為中信國安是國企、大公司，給人以信任感。
中信博鰲山欽灣是海南中信國安投資開發(fā)有限公司開發(fā)的，該公司是中信國安投資開發(fā)有限公司的分公司。中信國安投資開發(fā)有限公司是中信國安集團(tuán)在2013年成立的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，經(jīng)營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資為主。中信國安集團(tuán)則是中信集團(tuán)公司的全資子公司。
2011年3月22日，閆先生與海南中信國安公司簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購中信博鰲山欽灣的一套房屋，房屋建筑面積83.3平方米，成交總價款932960元。
認(rèn)購書約定，閆先生須在簽署樓宇認(rèn)購書時付定金人民幣10萬元，須于2011年3月30日前付清房屋總價款人民幣932960元(含定金)。購房雙方簽訂正式商品房買賣合同時，閆先生已交定金抵作商品房價款。
陳吉波律師說，閆先生簽完認(rèn)購書后，在2011年3月22日向海南中信國安公司支付了定金，后又于2011年4月6日支付了剩余房款。
“但是直到現(xiàn)在，海南中信國安公司也沒有和閆先生簽訂正式商品房買賣合同，因為海南中信國安公司沒取得商品房預(yù)售許可證明。” 陳吉波律師說。
法院起訴
項目沒有報建手續(xù) 房主起訴要求退款
正式的購房合同一直沒簽，新房也遲遲未交付，閆先生感到不安。“閆先生想跟開發(fā)商協(xié)商，把房子退掉，拿回自己的購房款，但開發(fā)商不同意。最后，閆先生找到我，要求走法律途徑。”陳吉波律師回憶，接到閆先生委托后，他隨即去了萬寧市房管局。
“中信山欽灣屬于萬寧市房管局管理，我去那調(diào)查時，房管局(萬寧市)一位副局長告訴我，中信山欽灣項目有兩棟樓辦不了預(yù)售房許可證。其中，包括閆先生所購房屋所在的樓。”陳吉波說。
據(jù)陳吉波介紹，中信山欽灣部分樓棟無法取得預(yù)售房許可證是因為該項目沒有報建手續(xù)。
2015年夏天，閆先生將海南中信國安公司告到海南省萬寧市法院，要求解除認(rèn)購書，海南中信國安公司全額返還購房款并支付利息，雙倍返還定金，并賠償損失10萬元。
對于這10萬元損失，閆先生解釋說，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致自己多次來海南，并多次委托律師向開發(fā)商發(fā)律師函，耗費(fèi)了大量的人力物力財力。
法庭上，海南中信國安公司表示，雙方簽訂的認(rèn)購書未實(shí)際履行，現(xiàn)已無履行的可能，同意解除，并退還購房款(含定金)。
但該公司稱，根據(jù)認(rèn)購書約定，閆先生應(yīng)在2011年3月30日前付清尾款，但其遲付了一周，已構(gòu)成違約，在其先行違約的情況下，要求該公司雙倍返還定金、賠償利息并賠償10萬元損失，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
一審判決
解除房屋認(rèn)購 沒有額外判賠
一審法院認(rèn)為，由于認(rèn)購書的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方對解除認(rèn)購書的意見達(dá)成一致，故依法可予以解除；閆先生要求認(rèn)購書解除后返還定金及購房款，開發(fā)商表示同意，故閆先生這一訴訟請求法院予以支持。
法院認(rèn)定，由于開發(fā)商的原因，雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商依法應(yīng)雙倍返還定金。
但萬寧法院同時認(rèn)為，閆先生存在逾期支付購房款的情形，在履行認(rèn)購書過程中也存在一定的過錯。根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本案適用定金罰則，開發(fā)商雙倍返還定金后，閆先生的實(shí)際損失已能夠得到彌補(bǔ)，故開發(fā)商不再承擔(dān)損失賠償責(zé)任。所以，閆先生要求開發(fā)商支付購房款利息并賠償10萬元損失的訴訟請求，法院不予支持。
宣判后，閆先生要求上訴。閆先生認(rèn)為，海南中信國安公司因沒有合法的報建手續(xù)，沒有取得合法的施工許可證，導(dǎo)致涉案房屋不能取得房屋預(yù)售許可證，這一事實(shí)一審法院未認(rèn)定，導(dǎo)致判決結(jié)果不公，對法律事實(shí)有重大遺漏。
他說，一審?fù)徶校Ｄ现行艊补境姓J(rèn)銷售的商品房根本沒有取得規(guī)劃許可證、施工許可證等報建手續(xù)，也沒有取得商品房預(yù)售許可證，一直欺騙當(dāng)事人，還與合作方存在糾紛，在海南省高級人民法院進(jìn)行訴訟，導(dǎo)致項目房產(chǎn)無法完善手續(xù)。
他還表示，自己多次往返萬寧，期間產(chǎn)生食宿費(fèi)和交通費(fèi)53520元，加上自己多次委托律師所產(chǎn)生的律師服務(wù)費(fèi)用、誤工費(fèi)等各項費(fèi)用，總計十萬余元。一審法院未對閆先生因本案房屋買賣合同糾紛所遭受的損失予以核查、認(rèn)定，屬遺漏重大法律事實(shí)。
閆先生認(rèn)為，雙倍返還的定金是不足以彌補(bǔ)損失的。按照中國人民銀行同期三年到五年期貸款利率，從2011年4月9日暫計至起訴之日，中信國安公司應(yīng)向閆先生支付236374.49元(應(yīng)計算到付清款項之日)，加上實(shí)際處理糾紛的機(jī)票差旅、誤工等損失約十多萬元，損失金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10萬元的定金。
他同時表示，自己逾期支付購房款的行為與中信國安公司存在的嚴(yán)重過錯不能相提并論，且未造成中信國安公司實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失，本案不具備適用公平原則的條件，中信國安公司理應(yīng)賠償占用購房款的利息損失。
項目轉(zhuǎn)嫁他人 被告拒不認(rèn)錯
一審宣判后，海南中信國安公司也提出上訴。海南中信國安公司辯稱，閆先生認(rèn)為海南中信國安公司欺騙他，這個說法缺乏事實(shí)依據(jù)。
該公司認(rèn)為，項目是由三亞海方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)管理并銷售的，中信國安公司的賬戶實(shí)際也是這家公司在使用，辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等事宜都是這家公司負(fù)責(zé)，中信國安公司只是負(fù)責(zé)提供辦理相關(guān)手續(xù)時需要的證件。
該公司稱，其已經(jīng)根據(jù)三亞海方公司的要求提供過辦理相關(guān)報建手續(xù)的證件，至于什么原因沒有辦成，該公司不清楚。
海南中信國安公司還表示，2009年6月19日與三亞海方公司簽訂合作開發(fā)酒店及房地產(chǎn)合同，約定海南中信國安公司以土地使用權(quán)作為合作條件，只收取固定收益即轉(zhuǎn)讓土地及項目的股東收益金，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。中信國安公司的賬戶實(shí)際是由三亞海方公司使用，房款也是由其收取，并用于項目建設(shè)投入，因此不應(yīng)該由中信國安公司返還該房款。
該公司同時認(rèn)為，閆先生要求支付差旅等費(fèi)用損失10萬元，但沒有足夠的證據(jù)證明損失數(shù)額，所以不能支持其賠償請求。
二審判決
解除認(rèn)購書 房企退賠房款利息
二審法院海南第一中級法院查明，截至二審?fù)徶?015年10月22日，中信國安公司未取得涉案樓棟的預(yù)售許可證。
海南第一中級法院認(rèn)為，認(rèn)購書沒有約定商品房交付使用的條件及日期、面積差異處理方式、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等商品房買賣合同應(yīng)載明的主要內(nèi)容，僅為預(yù)約合同，不能認(rèn)定為商品房買賣合同，一審判令解除認(rèn)購書、返還雙倍定金及購房余款，有事實(shí)和法律依據(jù)。
但二審法院的不同觀點(diǎn)是：閆先生逾期付款，不是導(dǎo)致商品房買賣合同無法訂立的根本原因，而且僅晚支付7天，違約情節(jié)輕微，且海南中信國安公司收到款項后亦未提出異議，應(yīng)視為其已接受付款行為，其現(xiàn)主張購房人違約、定金不退，法院不予支持。
海南中信國安公司另主張購房款由三亞海方公司收取并實(shí)際使用，應(yīng)由三亞海方公司返還，沒有事實(shí)根據(jù)，且違反合同相對性原則，法院不予支持。
海南中信國安公司在長達(dá)4年多的時間內(nèi)不僅未能取得預(yù)售許可證，還長期占有購房款用于投建其涉案項目，從中獲利，綜合雙方的履行情況、違約方的過錯程度、購房者合理成本支出等因素，法院認(rèn)為僅雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)購房者的實(shí)際損失，酌情判令開發(fā)商再支付占有使用除定金10萬元外的購房余款832960元的利息，利息按中國人民銀行規(guī)定的同期整存整取一年期存款基準(zhǔn)利率，自2011年4月9日起計付，至本判決確定的履行期限之日止。
閆先生另主張賠償損失10萬元，因其提交的證據(jù)均為復(fù)印件，且無法證明與本案具有關(guān)聯(lián)性，法院不予支持。
2015年11月10日，海南第一中級法院判決解除認(rèn)購書，海南中信國安公司返還購房款及利息，并雙倍返還定金。
至今未獲賠款 原告申請強(qiáng)執(zhí)
雖然二審判決已生效數(shù)月，但截至記者發(fā)稿時，海南中信國安公司仍沒有履行任何一項終審判決義務(wù)，該退該賠的錢一分沒退沒賠。陳吉波律師告訴記者說：“我們已經(jīng)申請強(qiáng)制執(zhí)行。”記者從法院了解到，除閆先生外，中信博鰲山欽灣還有其他數(shù)名購房者也起訴了海南中信國安公司。
法制晚報(微信ID：fzwb_52165216)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，另有購房者已選擇向海南省政府投訴。2015年2月3日，一名施姓女士在海南省政府官網(wǎng)上反映稱：其于2011年4月買房，當(dāng)日付清全部房款，至今快4年了，仍無法簽訂正式合同。她要求退房，并稱：“我沒有理由和信心繼續(xù)支持中信國安的爛尾樓。”
市場觀察
海南生態(tài)資源誘人 房地產(chǎn)市場火爆
新浪樂居監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至12月，海南商品房累計成交71385套，同比2014年上漲10%。
“海南省房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的半壁江山，已批準(zhǔn)代售商品房數(shù)量較大。” 海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長、黨組書記丁式江公開表示。
公開資料顯示，目前海南購房者中，投資、養(yǎng)老、度假都有，其中養(yǎng)老置業(yè)占到大多數(shù)，以45歲至50歲的購房者為主，他們多數(shù)看中海南的氣候及環(huán)境，為退休后的養(yǎng)老、養(yǎng)生和休閑做準(zhǔn)備，同時也存在一部分子女為家里父母、長輩購房養(yǎng)老。
然而，在海南房地產(chǎn)市場火爆的同時，海南樓盤的負(fù)面報道也時常見諸報端。法制晚報(微信ID：fzwb_52165216)記者注意到，海南無證銷售的樓盤不是孤例，僅2015年，就有海口的“香江豪庭”樓盤、三亞的“金手指三亞壹號”項目和萬寧的“中南芭提雅”項目因無證銷售被媒體曝光。
在房地產(chǎn)專家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授看來，海南旅游市場迅速發(fā)展，大量房地產(chǎn)公司進(jìn)入海南買地開發(fā)，在地產(chǎn)項目大增的同時，由于其建設(shè)進(jìn)程時間很短，所以對房地產(chǎn)的監(jiān)管工作跟不上。
專家提示
消費(fèi)者購房應(yīng)先看企業(yè)資質(zhì)
商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
我國建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
房地產(chǎn)專家董藩教授提醒市民，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中必須具備的“五證”即《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，購房者有權(quán)核查這些證件。
董藩教授提醒市民，在購房時要注意查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有相關(guān)合法手續(xù)。
房企涉嫌欺詐 最高賠一倍房款
北京太古律師事務(wù)所律師馬紅民向法制晚報(微信ID：fzwb_52165216)記者解釋，2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房買賣中的欺詐行為等導(dǎo)致合同無效或被撤銷適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確、具體的規(guī)定。
其中第九條第一項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
文/記者 江丞華 制圖/廖元