銷售額沖千億，對(duì)于任何一家房企而言，都是一個(gè)里程碑。在國(guó)內(nèi)銷售額TOP20的房企中，盡管這三年，“千億房企”陣容始終擴(kuò)容未遂，保持7家；然而緊跟在它們之后的還有6家企業(yè)，2015年其銷售業(yè)績(jī)均已突破600億元。對(duì)于千億目標(biāo)的達(dá)成，或者只是時(shí)間問(wèn)題。
追逐千億不盲目
按照2015年的房企銷售額排名，前七名為“千億房企”(萬(wàn)科、綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園)，緊隨其后的有華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福基業(yè)、綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)和金地集團(tuán)，分列第8至第13名，均已突破600億元。值得注意的是，這六家房企都已經(jīng)或曾經(jīng)提出實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，并列出了明晰的時(shí)間表。
對(duì)千億的目標(biāo)，華潤(rùn)已暗中部署多年，并于2014年提出。2015年，華潤(rùn)的銷售額達(dá)到851.5億元，是“準(zhǔn)千億”成員中表現(xiàn)最強(qiáng)悍的一家。今年，華潤(rùn)置地若能在去年基礎(chǔ)上保持17%的增長(zhǎng)，即可躋身千億俱樂(lè)部。
克而瑞的研究結(jié)果顯示，第二梯隊(duì)的房企盡管每年都能確保一定業(yè)績(jī)?cè)鏊伲蛘w布局和規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)基本完成，要邁入千億大關(guān)還需一定時(shí)日。
記者通過(guò)梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，盡管多家房企都將“千億”作為目標(biāo)，但對(duì)其實(shí)現(xiàn)的過(guò)程更趨理性。即便是目前銷售額已超700億元的融創(chuàng)和綠城，也僅僅將千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)放在2017年。此外，曾在2014年立志要突破千億的世茂，當(dāng)前也開(kāi)始主動(dòng)弱化這個(gè)目標(biāo)，并加強(qiáng)修煉“內(nèi)功”。
弱化三四線布局
新年伊始，上述“千億房企”后備軍已小跑前進(jìn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月25日，融創(chuàng)、華潤(rùn)、世茂等房企在以一二線為主的核心城市斬獲了地塊。而在剛剛過(guò)去的2015年，20家標(biāo)桿房企在土地市場(chǎng)揮金3517.13億元，其中一線城市的占比高達(dá)50.74%，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
“一二線城市的銷售對(duì)于整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)占比較大，未來(lái)我們?cè)谀玫貢r(shí)仍然會(huì)關(guān)注一線或準(zhǔn)一線以及核心的二線城市。”某港資房企相關(guān)負(fù)責(zé)人道出了“準(zhǔn)千億”成員們共同的心聲。最近兩年，在一二線城市布局廣泛的企業(yè)都有著銷售業(yè)績(jī)的保障，而這一趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)、突出。
華潤(rùn)管理層近期公開(kāi)表示，未來(lái)將減少在三四線城市的曝光，逐步退出這些城市。無(wú)獨(dú)有偶，融創(chuàng)方面也稱，兩年內(nèi)將繼續(xù)深化布局核心級(jí)二線城市；綠城也明確指出，要消化掉在三四線城市布局的大量庫(kù)存。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示：“市場(chǎng)總量就那么多，一手房市場(chǎng)的天花板已經(jīng)能夠看到。房企如果按照原有的增長(zhǎng)模式，或許還有2-3年快速發(fā)展的空間，而未來(lái)最大的問(wèn)題就是選擇向什么方向發(fā)展。”
■ 沖擊千億直擊
華潤(rùn) 北深發(fā)力 業(yè)績(jī)加碼
2015年銷售額：851.5億元
土地儲(chǔ)備：4004萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★★★★
按照2015年初設(shè)定的780億元目標(biāo)，華潤(rùn)置地851.5億元的業(yè)績(jī)達(dá)成全年目標(biāo)的109%，同比2014年的692億元有超過(guò)23%的增幅。有分析人士指出，華潤(rùn)置地2015年業(yè)績(jī)的大幅進(jìn)步，很大程度得益于一線城市高貨值與快速去化。若以2015年的851.5億元作為基數(shù)，華潤(rùn)置地在2016年只需保持17%的增長(zhǎng)，即可躋身千億俱樂(lè)部。
在北京，華潤(rùn)2015年的簽約額、營(yíng)業(yè)額雙雙破百億。華潤(rùn)置地2015年初與首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下的白盆窯地塊，年末已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自住房“花香四季”與限價(jià)房“花香苑”的開(kāi)盤銷售，總共簽約3000套，攬金50億元。此外，賣了十年的萬(wàn)橡府在2015年也成交192套，均價(jià)62119元/平方米，總成交金額24.33億元。數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目自2006年起銷售的十年間，累計(jì)簽約額超過(guò)150億。
如果說(shuō)北京市場(chǎng)的突然發(fā)力助華潤(rùn)業(yè)績(jī)攀升一臂之力，那深圳市場(chǎng)的深耕則成為華潤(rùn)業(yè)績(jī)?cè)丛床粩嗟膭?dòng)力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于深圳南山區(qū)的華潤(rùn)城以成交1744套、累計(jì)成交金額111.42億元的成績(jī)，成為全國(guó)單盤銷冠。
值得一提的是，華潤(rùn)置地2015年在北京、上海等一線城市重金布局拿地，這無(wú)疑會(huì)為未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)加碼。在北京土地市場(chǎng)最火的豐臺(tái)，2015年成交的14宗土地中，華潤(rùn)聯(lián)合體摘得3宗，包括86.25億元的“總價(jià)地王”白盆窯地塊，以及合計(jì)86.9億元的亞林西兩宗宅地。在上海，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體分別在2015年3月和6月，以總價(jià)70.52億元和87.95億元拿下閘北大寧兩宗地塊，兩度刷新上海年度總價(jià)地王紀(jì)錄。此外，母公司注入也是華潤(rùn)置地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備的一個(gè)方式，比如深圳灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年注入。
華潤(rùn)置地管理層也在機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和潛在的資產(chǎn)注入將為公司帶來(lái)豐富的低成本土地資源，并在2016年實(shí)現(xiàn)較高的毛利率。
B10-B11版數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞及公開(kāi)資料。具體以企業(yè)發(fā)布為準(zhǔn)。土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)除金地為截至2015年底外，其余為截至2014年底。
綠城
再提千億 布局“換倉(cāng)”
2015年銷售額：723.8億元
土儲(chǔ)：3489萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★★★
先后賣項(xiàng)目、賣股權(quán)，引入九龍倉(cāng)、融創(chuàng)、中交的綠城，數(shù)次在懸崖邊游走。而早在2009年，綠城的銷售業(yè)績(jī)僅次于萬(wàn)科，居全國(guó)第二。那一年，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾雄心萬(wàn)丈地表示，三五年內(nèi)綠城將超越萬(wàn)科，成為行業(yè)第一。此后，命運(yùn)多舛，對(duì)于千億規(guī)模的增長(zhǎng)，綠城不再掛在嘴邊。
2015年，綠城成立20周年，千億目標(biāo)被重提，成為最醒目的企業(yè)標(biāo)簽。綠城內(nèi)部一份“半年度工作會(huì)議紀(jì)要”顯示，綠城目標(biāo)2017年銷售額超千億，2020年達(dá)成1500億規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士分析，綠城欲迅速擴(kuò)大規(guī)模，這是其戰(zhàn)略的重大轉(zhuǎn)折，而這應(yīng)該是體現(xiàn)了中交的意愿。
為了千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南曾公開(kāi)表示，綠城需要先行消化掉此前在三四線城市布局的大量庫(kù)存。據(jù)悉，在綠城的貨量組成中，目前三四線城市存量房源占比為30%-45%，而降至25%以內(nèi)是綠城的“理想設(shè)計(jì)”。
此外，曹舟南曾表示，未來(lái)綠城的投資布局轉(zhuǎn)向重點(diǎn)城市，包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個(gè)城市，并且設(shè)立兩個(gè)原則性投資門檻。
據(jù)悉，綠城2016年的銷售目標(biāo)預(yù)計(jì)為850億元。到2017年末，預(yù)計(jì)綠城中國(guó)的銷售額將超過(guò)1000億元，銷售毛利率大幅提升，現(xiàn)有項(xiàng)目存量基本完成換倉(cāng)，一線城市和重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略布局基本成型，市場(chǎng)占有率大幅提高。
華夏幸福
產(chǎn)業(yè)新城 助力“黑馬”
2015年銷售額：720億元
土儲(chǔ)：2499萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★★★
2015年，華夏幸福基業(yè)無(wú)疑是行業(yè)內(nèi)一匹黑馬，它以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的身份，力壓多個(gè)知名房企，首次躋身行業(yè)十強(qiáng)。
經(jīng)過(guò)多年的布局，通過(guò)打造產(chǎn)業(yè)載體，搭建平臺(tái)，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，華夏幸福基業(yè)用超過(guò)10倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度，迅速躋身行業(yè)第一陣營(yíng)。從其此前公布的 2015年經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，在其總收入中，產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)收入及物業(yè)酒店等城市運(yùn)營(yíng)配套收入，均保持了持續(xù)快速增長(zhǎng)。
據(jù)悉，華夏幸福基業(yè)的快速擴(kuò)張秘訣就是其獨(dú)特的產(chǎn)城模式，根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與地域特點(diǎn)，選擇抓住一線城市制造業(yè)的外溢趨勢(shì)，在一線城市周邊建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)；同時(shí)與地方政府合作，為政府提供系統(tǒng)性解決方案，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、招商、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)等，促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并在此過(guò)程中分享園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)等帶來(lái)的收益。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多地方政府愿意讓華夏幸福基業(yè)進(jìn)入當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要是看中其城市運(yùn)營(yíng)商的角色。“華夏幸福基業(yè)以縣域經(jīng)濟(jì)運(yùn)作為最擅長(zhǎng)，此舉可加快城市郊區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)，其招商定位圍繞一些富有生命力的產(chǎn)業(yè)，因此符合未來(lái)的人口導(dǎo)入規(guī)律。”
公開(kāi)資料顯示，目前華夏幸福的模式遍布北京、河北、上海、遼寧、江蘇及印尼等全球30多個(gè)區(qū)域。而按照其內(nèi)部的規(guī)劃，自2015年起的三年時(shí)間，將要實(shí)現(xiàn)百座產(chǎn)業(yè)新城。
融創(chuàng)
主攻二線 800億起
2015年銷售額：734.6億元
土儲(chǔ)：2162萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★★★
無(wú)論外界如何評(píng)價(jià)，綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)，三樁未成的買賣實(shí)在拖累了融創(chuàng)中國(guó)的業(yè)績(jī)。按照融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌的話說(shuō)，這幾次并購(gòu)占用了融創(chuàng)中國(guó)大量的資金和人力，也間接使得融創(chuàng)中國(guó)的出績(jī)規(guī)模在2014年、2015年出現(xiàn)原地踏步的局面。他表示，2016年，融創(chuàng)中國(guó)的目標(biāo)是超過(guò)800億元，2017年則是超過(guò)1000億元。“2016才是融創(chuàng)的起點(diǎn)，未來(lái)有三個(gè)關(guān)鍵詞：判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)！”
但縱觀2015年，融創(chuàng)其實(shí)已經(jīng)完成了潛力城市和發(fā)展戰(zhàn)略的雙重部署，為未來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。包括繼續(xù)聚焦四個(gè)直轄市和12個(gè)二線核心城市，并完成了西安、南京、武漢、濟(jì)南等核心城市的布局。按照融創(chuàng)中國(guó)管理層的說(shuō)法，即“以最適應(yīng)的方式獲取土地資源”。截至去年底，公司儲(chǔ)地貨值達(dá)到4427億，足以支撐未來(lái)三四年的開(kāi)發(fā)。其中，2/3是通過(guò)收購(gòu)合并的方式獲得，1/3通過(guò)公開(kāi)的招拍掛競(jìng)得。
對(duì)于規(guī)模發(fā)展，融創(chuàng)內(nèi)部的解讀是：2015年，734.6億的銷售額在行業(yè)內(nèi)排第9，這個(gè)數(shù)據(jù)不重要，需要保證有一定的規(guī)模，但一定首先要把產(chǎn)品打造好，要把服務(wù)做好。
對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，孫宏斌表示，過(guò)去看北京上海，什么地都能拿，現(xiàn)在看，什么地都不敢拿，算不過(guò)來(lái)賬，所以今年融創(chuàng)大舉進(jìn)軍二線核心城市。而他看來(lái)，千億規(guī)模并非融創(chuàng)的中級(jí)目標(biāo)，因?yàn)椤白龅?000億是不難的，現(xiàn)在有16個(gè)城市，估計(jì)未來(lái)會(huì)布局20多個(gè)城市。”
世茂 淡化“千億” 轉(zhuǎn)練“內(nèi)功”
2015年銷量：670.4億元
土儲(chǔ)：3607萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★
早在2013年，世茂集團(tuán)就首次公開(kāi)提出“千億計(jì)劃”，在快速提升原有住宅板塊銷售額的同時(shí)，提升旅游、酒店及商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)額。3年過(guò)去了，世茂距離千億更進(jìn)一步，而內(nèi)部也正發(fā)生奇妙的化學(xué)變化。
“隨著外部市及行業(yè)的變化，集團(tuán)管理層對(duì)于銷售額并沒(méi)有純粹業(yè)績(jī)規(guī)模上的單一要求，而從營(yíng)銷部門的反應(yīng)來(lái)看，比起銷售額度，似乎更注重內(nèi)部條線的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，營(yíng)銷費(fèi)用的減控等動(dòng)作。”這是記者從世茂房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部得到的回復(fù)。
2012年、2013年，世茂均以約50%的增長(zhǎng)速度而備受關(guān)注。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果以70%的去化速度計(jì)算，世茂有望于2014年實(shí)現(xiàn)銷售額突破千億元。但經(jīng)歷了核心營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的更替之后，世茂對(duì)于千億目標(biāo)的追逐似乎已失去了原有的“狼性”。
據(jù)世茂內(nèi)部人士透露，世茂集團(tuán)董事局主席許世壇曾在內(nèi)部會(huì)議上表示，在市場(chǎng)發(fā)生各種變化的時(shí)候，當(dāng)業(yè)績(jī)規(guī)模沖上千億后，如果內(nèi)部(其他板塊)水平?jīng)]有提升，是否可持續(xù)？因此，世茂內(nèi)部將近兩 年來(lái)的核心工作凝聚在“練內(nèi)功”上，主要包括精準(zhǔn)城市投資、嚴(yán)控利潤(rùn)負(fù)債、質(zhì)量把控、資產(chǎn)提效、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)嘗試等。
據(jù)了解，目前世茂的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有80%以上來(lái)自住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)將更加注重住宅地產(chǎn)之外商業(yè)、酒店、主題樂(lè)園、大金融等多個(gè)板塊的提升，大幅提升旗下包括商業(yè)公司、酒店公司的高效運(yùn)作。
金地 跨界突圍 或能晉級(jí)
2015年銷售額：616.7億元
土儲(chǔ)：2400萬(wàn)平方米 潛力指數(shù)：★★★
曾在2012年立下“三至五年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”的金地，2015年首次進(jìn)入600億元的房企梯隊(duì)，成為千億軍團(tuán)的種子選手。
有分析認(rèn)為，2015年，金地在一二線城市大舉拿地，加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，并以百億美元大舉進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)；從傳統(tǒng)模式中成功突圍，在金融、產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面層層創(chuàng)新，與小米、騰訊等巨頭跨界合作，實(shí)現(xiàn)了品牌與產(chǎn)品價(jià)值的雙重突破。傳統(tǒng)模式中的突圍與創(chuàng)新跨界上的突破，正是金地沖破600億大關(guān)的關(guān)鍵因素。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，金地集團(tuán)共獲得36塊土地，較2014年增長(zhǎng)近一倍。同時(shí)，這批新增用地被迅速提上開(kāi)發(fā)日程，部分項(xiàng)目在一年內(nèi)即走完了設(shè)計(jì)、施工、審批等流程，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤銷售，不僅縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，還大大降低了資金成本。值得一提的是，在去年獲得36塊土地中，有5塊位于上海，2塊位于北京，其他絕大多數(shù)位于天津、杭州、南京、沈陽(yáng)、武漢等二線發(fā)達(dá)城市。全面回歸一二線城市后，金地項(xiàng)目去化速度加快，集團(tuán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也有了顯著提升。
在將國(guó)內(nèi)資源向一二線城市聚攏的同時(shí)，2015年金地還布局美國(guó)舊金山、洛杉磯、波士頓等核心城市。金地集團(tuán)高級(jí)副總裁徐家俊在哈佛大學(xué)中國(guó)論壇發(fā)布海外戰(zhàn)略時(shí)曾表示，金地未來(lái)將在美國(guó)開(kāi)發(fā)大約20-30個(gè)項(xiàng)目，總投資將達(dá)100億美元。進(jìn)軍海外市場(chǎng)，不僅將為金地帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，也可通過(guò)分散布局規(guī)避國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。