居住&社交
你會選擇集中式公寓嗎？
有時尚、完善的裝修配套，有安全貼心的管家服務，美甲、送餐、洗衣定期上門服務，社交活動豐富多彩，你愿意多支付高于市場價20%的租金，搬進集中式服務公寓嗎？
近兩年以來，在租房市場上，集中式服務公寓以嶄新的形象和模式給傳統(tǒng)租房市場帶來“一陣清風”，并以驚人的速度向前發(fā)展。集中式公寓和普通民宅有什么不同？什么類型的客群會租？對于新的租住方式，市場認可度如何？本期我們也為租房者揭開集中式公寓的現(xiàn)狀。
定位
瞄準都市白領人群
YOU+青年公寓、魔方公寓、鏈家旗下的自如寓、我愛我家旗下的相寓PARK……近年來，一個個集中式公寓品牌在北京、上海、廣州、深圳等城市的落地開花，在給租房者提供了更多選擇之外，也令市場出現(xiàn)了新的行業(yè)方向。
集中式公寓鎖定都市白領人群，一般是由運營機構租下整棟樓，并對房間進行統(tǒng)一裝修，以公寓品牌對外出租，配備統(tǒng)一物業(yè)服務，進行集中式管理。
華創(chuàng)證券研究認為，伴隨著城市流動人口的增加，住房剛需增勢明顯，年輕人有強烈的社交需求和良好租住體驗的需求，長租公寓的出現(xiàn)滿足了這部分人對住房“不肯將就”的要求。此外，我國最近十年來房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大量閑置房屋出現(xiàn)，數(shù)量達7300萬套，這為集中式公寓提供了房源可能。
傳統(tǒng)的租房市場中，有眾多的“痛點”可謂令房東和租客都十分頭疼，交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務市場改善空間極大。比如，租客的弱勢地位比較明顯，信息不對稱，找房費時費力容易被坑，房屋家電陳舊，交接和交租麻煩；而對于房東而言，租客難以管理、租期不穩(wěn)定、房屋保潔難達到標準也是麻煩事。
現(xiàn)狀
發(fā)展迅猛資本介入
華創(chuàng)證券的研究數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規(guī)模達600億元。
資本的大量進入，助推了集中式公寓的發(fā)展速度。2013-2014年，獲得風險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。2014年11月，雷軍斥資1億元投資以租房切入青年和創(chuàng)業(yè)者人群的新創(chuàng)公司YOU+(優(yōu)家)國際青年公寓，把集中式服務公寓這個行業(yè)推到了風口浪尖。2015年，是集中式公寓行業(yè)呈現(xiàn)幾何式增長的一年，在這一年中，魔方公寓獲得了美國華平集團總額近2億美元的投資，并成為這一行業(yè)內(nèi)迄今為止最大的一筆融資。
房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入集中式公寓領域，比如萬科就推出了旗下經(jīng)濟租賃產(chǎn)品萬科驛，迎合當下年輕人對品質(zhì)的需求。二手房中介機構如鏈家、我愛我家也各自打造了長租公寓產(chǎn)品，其中，鏈家旗下的集中式公寓自如寓目前已有7棟，我愛我家旗下的相寓PARK首家店也已開業(yè)。
蓬勃的市場之下，不少公寓品牌已經(jīng)發(fā)展了多代產(chǎn)品，都對以往產(chǎn)品進行了優(yōu)化。比如，魔方公寓產(chǎn)品目前已打造出2.0版本，北京紫竹院店是魔方公寓2.0標準產(chǎn)品之作，在房型配置、公共客廳功能分區(qū)以及管理服務方面，都具有代表性。魔方公寓還開始在全國范圍內(nèi)招募百名公寓體驗師，免費入住魔方公寓，并有一年免租等福利。
不過，相對于上億規(guī)模的全國租房市場市場，目前集中式公寓在整個租房市場中的占比極小。“只有約1%的比例”，魔方公寓CEO柳佳接受記者采訪時表示，雖然目前比例很小，但看好這一行業(yè)的未來前景。柳佳表示，資本、運營能力以及產(chǎn)品是集中式公寓現(xiàn)階段的核心競爭力。據(jù)了解，魔方公寓目前在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、西安等城市擁有100家直營門店，1.5萬間房間，2萬名住客。
特點
統(tǒng)一配置集中管理
集中式公寓于傳統(tǒng)民宅有什么不同？
從戶型上來看，集中式公寓的面積一般在25平方米—45平方米之間，為獨立居住空間。面積雖然不大，但房間內(nèi)配備的設施可謂一應俱全，包括洗衣機、冰箱、空調(diào)、寫字桌、床等家電家具，完全可以實現(xiàn)拎包入住。而且都是一手嶄新的設備設施。相比之下，普通民宅一居室的面積普遍要大于集中式公寓，但室內(nèi)所配備的生活設施多為二手，新舊程度不一。不過，隨著市場的不斷擴大，公寓產(chǎn)品的類型也在不斷豐富。去年12月正式進入運營階段的相寓PARK——北京藝水芳園1號，是偉業(yè)我愛我家集團“相寓”品牌首棟集中服務式公寓項目，該項目位于雙橋區(qū)域。與市場上常見的小戶型公寓產(chǎn)品不同，該項目除了有一居室之外，還有80多平方米的兩居室，每月租金最高也達到了近1萬元。
集中式公寓一般配有功能多樣的公共客廳及酒店標準的安全系統(tǒng)。從整體環(huán)境來看，集中式公寓更加純粹。“鄰居都是年輕人，相比傳統(tǒng)居民樓，尤其是老舊小區(qū)的雜亂，居住環(huán)境更單純一些。”魔方公寓北京紫竹院店的管家表示。
交通方面，集中式公寓的選址第一位將考慮交通，一般多位于地鐵站附近或有多條公交線路等交通便捷的地方。以魔方公寓為例，一般是在一二線城市的CBD或大型園區(qū)周邊、地鐵1公里范圍內(nèi)，且周邊配套豐富的地段。
正如集中式公寓所倡導的，租住不只是取得一間房子的使用權或者安家的權宜之計，而是一種生活方式和社交平臺。除了提供標準的保潔、維修、安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存、社區(qū)活動等服務，在這里，你不僅可以找到志同道合的朋友，更可能找到創(chuàng)業(yè)伙伴。
價格
約高于市場價20%
記者了解到，集中式公寓一般會比周邊普通住宅小區(qū)的租金價格高出20%。
以魔方公寓北京紫竹院店為例，該店共有114個房間，每間面積約為25平方米，每月租金5000元左右。而周邊小區(qū)60平方米的兩室一廳，每月租金也在5000元左右。“太貴了，可以在周邊租個更大面積的。所謂的物業(yè)服務、社交活動對于我并沒有太大吸引力，我平時都比較‘宅’。”租房一族王小姐說。大學畢業(yè)已工作三年的小孫也表示，肯定不會為了有美甲上門、接收快遞服務、相親活動而多支付20%的租金，在享受增值服務與房租之間，還是會更關注生活成本。
記者了解到，針對租金支付問題，不少公寓經(jīng)營方已經(jīng)與一些金融機構達成合作，租客可以將房租分期付款。比如相寓與芝麻信用和房司令深度合作，推出信用租房，通過租客個人的芝麻信用分而給予租客不同的租房特權服務，幫助信用良好的租客實現(xiàn)押金減免、房租月付、先住后付等特權服務。以此幫助租客減輕首次付款壓力、增長自身信用，享受更多優(yōu)惠。
也有租房者表示，如果地點合適的話，會考慮集中式公寓。“畢竟不用那么操心，以前也有遇到黑中介的經(jīng)歷。主要是生活設施齊全，能享受高品質(zhì)服務，高一點租金也能接受。”
目前，市場上的集中式公寓均統(tǒng)一標準配備家具家電，裝修風格統(tǒng)一，提供公共區(qū)域保潔、及時上門維修服務。大部分公寓還有定期的免費入室保潔，積極組織租客交流活動。可以說，集中式公寓不但提供了個人私密居住空間，而且還有娛樂、健身與社交作用的公共空間作為集中式公寓的標配。
記者了解到，集中式公寓的租住者包括攝影師、設計師、程序設計員等城市白領。
價值
新生活方式選擇
住進集中式公寓的租客真的會高頻率地利用“公共空間”嗎？
“公共空間的概念在中國尚處于初級階段，租客們更習慣關上房門做自己的事情。”有市場人士認為，集中式公寓應回歸居住本質(zhì)，所謂的打通居住和社交，有可能只是個營銷噱頭。
不過，真有人“較真兒”起來。YOU+公寓成立之初，創(chuàng)始人劉洋就將YOU+公寓定義為“住房+社交+創(chuàng)業(yè)”的聚集地。為了撮合與營造公寓的社交屬性，YOU+公寓實行“三不租”政策，即45歲以上不租，帶小孩不租，不愛交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個月要認識10位公寓內(nèi)的朋友，必須參加一次社群活動。
無論是真社交抑或偽社交，集中式公寓既有定期舉辦培訓、講座、沙龍這些對有的租客來說如同雞肋的服務；也有100兆獨立帶寬入戶，智能家居，無死角安保系統(tǒng)等相當實在的設施配套。
“整體風格偏宜家風，還挺小清新的，家具雖然不多，該有的倒也都有了。現(xiàn)在找個裝修現(xiàn)代點，還要有點家的感覺的小房子是真心不容易。重要的是，租這種房子很省心，電燈壞了不用找房東。”自如寓的租客劉小姐表示，主要是看中物業(yè)服務方面，社交對于她來說更多的是附加值。
魔方公寓CEO柳佳也笑言，“通過社交活動，有的男女租客成為戀人，這對我們的管家很有壓力，因為有一間房還要重新招租。”
本報記者 陳靜思