近日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2015年北京新房市場情況解讀》并對2016年北京樓市走勢進行了預(yù)判。
據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志分析認為，2016年在政策環(huán)境沒有大變動的前提下，北京市純新房成交受供應(yīng)減少、平均擬預(yù)售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。
土地
■ 數(shù)據(jù) 1983.5億元
2015年，北京土地出讓金總額達到1983.5億元，再創(chuàng)歷史新高。
■ 市場
房企回歸一線 土地價格高企
2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設(shè)用地面積合計697.43萬平方米，規(guī)劃建筑面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創(chuàng)造了近8年的新低。
土地供應(yīng)減少是成交量創(chuàng)造新低的根本原因，特別是住宅用地，2015年僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。土地供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企回歸一線城市，外地房企大舉進京，使得北京土地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況。
尤其是大多數(shù)被拍賣的宅地均引發(fā)房企激烈爭搶，昌平北七家、大興瀛海、順義仁和等六環(huán)附近區(qū)域樓面價為也拍出3萬元/平方米以上，高價地由城區(qū)向郊區(qū)外延。
房企競爭激化在也一定程度上推高了地價。2015年，北京出讓的土地中，9宗宅地樓面價達到5萬元/平方米，樓面價最高的宅地為豐臺樊家村地塊，高達75000元/平方米。2014年，樓面價達到或超過5萬元/平方米的宅地僅有4宗。
■ 分析
北京供地仍將面臨結(jié)構(gòu)性減少
北京市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積已連續(xù)下降三年，2015年土地成交金額、樓面均價卻成為歷史最高值，這都是由于北京供地結(jié)構(gòu)性減少造成。
“結(jié)構(gòu)性減少，并非是單純少供地，主要是從北京市人口疏解、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度考慮配合土地供應(yīng)調(diào)整。”據(jù)北京市房協(xié)秘書長陳志介紹，在2015年北京市國有建設(shè)用地的供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了適度調(diào)整，在降低土地供應(yīng)總量、保持基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)規(guī)模和比例，減少工業(yè)用地供應(yīng)、保持保障房供應(yīng)比例不變后，2016年的土地供應(yīng)將呈現(xiàn)中心城區(qū)供地量繼續(xù)減少、土地集中供應(yīng)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移、保障房的土地供應(yīng)占比將適度減少等特點。
從土地所在區(qū)域劃分，2015年北京住宅用地五環(huán)內(nèi)成交規(guī)劃面積增幅明顯，五六環(huán)之間成交規(guī)劃面積減少，六環(huán)外成交規(guī)劃面積增加。
除了中心城區(qū)做減量之外，保障房土地供應(yīng)占整體住宅土地供應(yīng)比例結(jié)構(gòu)性減少。對此，陳志表示，由于“十三五”期間，北京市將重點鼓勵貨幣化保障房，即保障房向以租售并舉、以租為主調(diào)整，因此保障房的純建設(shè)量將適度降低，公租房進而替代兩限房和經(jīng)濟適用房，這一調(diào)整也符合國家房地產(chǎn)去庫存的調(diào)整主基調(diào)。
新房
■ 數(shù)據(jù) 2.98萬元/平米
2015年，全市純新房(不含自住房)成交均價2.98萬元/平米，為歷史最高值。
■ 市場
成交趨于高端化
總體來看，2015年新房市場是成交量大于供應(yīng)量的一年。新房成交總量在近五年中處較高水平成交均價持續(xù)走高，但增速同比有所減弱。新房批準(zhǔn)上市總量在五年中處較低水平，僅高于2013年新房批準(zhǔn)上市量；在供應(yīng)整體收縮的狀態(tài)下，平均擬預(yù)售價格漲幅較大，反映出房產(chǎn)企業(yè)對市場信心十足。2015年，北京市純新房各單價區(qū)間成交套數(shù)占比結(jié)構(gòu)看，單價2.2萬元/平米以下的成交套數(shù)占比是近五年中最少的，單價10萬元/平米的純新房成交239套，比過去四年總成交套數(shù)還多。
■ 分析
2016成交量或有所回落
從近五年純新房預(yù)售批準(zhǔn)上市量看，今年的供應(yīng)量是最少的，擬預(yù)售均價卻是最高的。陳志認為出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點：一是2015年出臺的一系列利好樓市的政策，對買房人有“降門檻“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供應(yīng)減少、宅地樓面價格持續(xù)走高影響，純新房的供應(yīng)有所減少。
據(jù)他預(yù)計，2016年在政策環(huán)境沒有大變動的前提下，全市純新房成交受供應(yīng)減少、平均擬預(yù)售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。
“隨著土地成本顯著上漲，將增加開發(fā)商運營難度。北京土地成本愈加高企，土地建設(shè)條件愈加復(fù)雜，將更加考驗開發(fā)商的整體運營能力。未來，各個房企不僅要在項目規(guī)劃和定位等方面上下工夫，而且還要對如何提升項目的軟性價值上用心考量。”陳志如是說。
二手房
■ 數(shù)據(jù) 19.96萬套
2015年，全市存量住宅累計成交19.96萬套(月均1.66萬套)，為近五年來年度成交量最高。
■ 市場
二手房成交價格分化明顯
分區(qū)域來看，受教育、醫(yī)療等配套資源集中等方面的影響，北京各區(qū)域二手住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異。成交均價方面，漲幅最高的區(qū)域依次有順義區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)，漲幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所縮短，由此前70余天，下降為60余天。隨著二手房市場的火熱，掛牌價已隨之上漲。2015年上半年，北京市二手房掛牌價格降價與漲價為4：6，下半年比值下降為3.5:6.5，說明漲價的二手房買家增多，市場趨向賣方市場。
■ 分析
“量價齊穩(wěn)”
或?qū)⒅鲗?dǎo)今年二手房市場
對于未來一年北京市二手房市場的走向，根據(jù)剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議精神，化解房地產(chǎn)庫存為2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一，未來，為“化解房地產(chǎn)庫存”，實施積極的財政政策和穩(wěn)健趨寬松的貨幣政策仍是大的政策基調(diào)。
寬松化的市場環(huán)境利于樓市成交，但是在經(jīng)過了2015年全年的市場復(fù)蘇需求全面釋放之后，明年市場將趨于穩(wěn)定，成交量或?qū)⑿》卣{(diào)。與此同時，隨著房地產(chǎn)投資增值的預(yù)期產(chǎn)生了一定的變化，購房置業(yè)也趨于更加理性，成交價格仍將小幅上漲，但漲幅有限，因此，“量價齊穩(wěn)”或?qū)⒅鲗?dǎo)2016年北京二手房市場。
自住房
可售房源逐漸減少
自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝陽豆各莊地塊被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累計可提供房源6.15萬套。
目前，自住型商品房依舊是剛需置業(yè)人群首選的方式。從成交上看，2015年北京市自住房成交數(shù)量同比增加63%，占全市新房成交數(shù)量的比重同比增加7分百分點，占全市新房300萬元以下套型成交套數(shù)的比重同比增加9個百分點。
目前來看，自住房土地供應(yīng)減少，自住房日漸成為低價格、低總價房源的重要補充。
2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房(以下簡稱自住房)配建的住宅用地，預(yù)計可提供自住房房源0.65萬套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗數(shù)減少20宗，可提供自住房房源減少79%。
自住房入市量減少的原因還是來自于土地市場的供應(yīng)。盡管入市土地在減少，但對于自住房而言，目前，“斷頓”的風(fēng)險卻并不存在。
本報記者 崔陸鵬
2015年12月各月新房成交均價
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
3.7
3.65
3.6
3.55
3.5
3.45
3.4
3.35
3.3
3.25
3.42
3.45
3.43
3.53
3.59
3.45
3.52
3.57
3.64
3.56
3.63
3.67
2015年12月各區(qū)二手房成交量占比
朝陽
28%
西城
6%
東城
5%
海淀
12%
豐臺
9%
石景山
3%
通州
5%
房山
4%
順義
6%
大興
6%
門頭溝
1%
懷柔
1%
密云
3%
平谷
1%
昌平
10%