“北京、上海什么地都不能拿”，這是孫宏斌在不久前公司業(yè)績發(fā)布會上面對全國500家媒體記者公開發(fā)表的觀點。
就在感嘆一線城市土地的天價同時，融創(chuàng)的收購協(xié)議正在不斷達成。連日來，融創(chuàng)在北京、蘇州接連斬獲，蘇州地區(qū)更是在數(shù)日以收購方式取得石湖地塊、太湖城、太湖灣多個項目。
業(yè)內(nèi)人士表示，去年底恒大以135億元收購新世界多個項目時已引起巨大轟動，未來地產(chǎn)行業(yè)并購將會越來越多。高昂的土地成本不斷吞噬開發(fā)商日漸微薄利潤的現(xiàn)實，越來越多的企業(yè)試圖通過收購來避開高昂的地價，獲得新的低成本可開發(fā)資源。
并購成風
2月1日，融創(chuàng)中國對外宣布以11.7億元代價收購德爾集團位于蘇州的德爾太湖灣和德爾太湖城兩個項目。該項收購僅與融創(chuàng)在1月中旬以10.38億元收購蘇州市姑蘇區(qū)石湖地塊的開發(fā)權(quán)相距半月。此外，融創(chuàng)在北京市場上剛剛連下兩城，接連取得昌平東方普羅旺斯項目和懷柔長青雁棲湖別墅項目，合計收購獨棟別墅260棟，總貨值超百億元。
近來，融創(chuàng)以收購方式擴張公司版圖的戰(zhàn)略意圖日漸突出。
資料顯示，在去年下半年，融創(chuàng)中國收購了包括32億元收編中渝置地成都7個項目，5.7億元加碼浦東東郊項目股權(quán)，以及與天朗共同出資組建西安合營公司，收購天朗部分項目股權(quán)。即便遭遇綠城、佳兆業(yè)、雨潤三次收購失敗，融創(chuàng)仍未放棄公司收購戰(zhàn)略，去年通過并購獲得的土地占融創(chuàng)全年拿地比例的2/3。
事實上，與孫宏斌有著類似動作的房企不止一家。
2015年12月，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個超大型項目，總金額135億元，堪稱年度最大房企并購案。資料顯示，去年恒大共斥資超過400億元展開并購，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項目。
另一家千億級房企碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團收購談判進展順利。收購目標包括海昌天集團旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產(chǎn)項目，而且這些項目均為當?shù)卮蟊P。
另一項收購傳聞則顯得比較微妙，在融創(chuàng)與雨潤的收購協(xié)議終止之后不久就有傳出消息，稱碧桂園將收購雨潤地產(chǎn)。對此，碧桂園回應(yīng)表示“不予置評”。但一旦收購達成，市場將不會驚訝。
如意算盤
“拿地是死，不拿地也是死。”一位房企項目前期相關(guān)負責人表示，土地儲備作為房企核心資源之一，是企業(yè)賴以生存和競爭的基礎(chǔ)，一旦儲備降低觸碰到紅線，勢必引發(fā)企業(yè)高度緊張。這也是一些企業(yè)在土地拍賣時不惜代價搶地的原因，然而當前一線城市土地價格實在令企業(yè)難以承受。以融創(chuàng)為例，2015年進入的8個城市均為二線城市。
業(yè)內(nèi)人士分析，收購案例曝出后，人們通常更多關(guān)注收購涉及企業(yè)的名氣以及收購總價。以恒大收購新世界項目為例，涉及總建筑面積將近400萬平方米，非常可觀。
該人士表示，實力開發(fā)商借助合作企業(yè)的地域優(yōu)勢進入目標城市，他們的并購核心目的都在于拿地。
被收購的土地多為先前取得，甚至一些項目出讓的年頭更長。而當初土地價格與如今高昂的地價決不可同日而語，即便算上財務(wù)成本和年限的損耗，與當前市場上土地的價格相比仍具有明顯優(yōu)勢。
尤其是一線城市的土地價格不斷吞噬開發(fā)商利潤的現(xiàn)實，收購正在成為拿地之外支持企業(yè)迅速擴張規(guī)模的最流行方式。
于是，不僅是融創(chuàng)、恒大、碧桂園這樣的行業(yè)追趕者熱衷于并購，即便是行業(yè)龍頭萬科近來也在不斷尋求并購機遇。
日前有消息傳出，上海萬科在2月1日發(fā)布的內(nèi)部文件中表示，鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，不論談成與否，只要立項，就可根據(jù)項目貨值大小給予2萬-10萬元的現(xiàn)金獎勵。
業(yè)內(nèi)人士表示，對房企而言，并購的核心目的在于拿地。換句話說就是在當前一線城市土地價格過高，如今拿地開發(fā)已經(jīng)很難算得過來賬，通過并購可以較低的成本取得項目土地開發(fā)權(quán)。
此外，利用被并購企業(yè)熟悉當?shù)卣透黜椯Y源的優(yōu)勢，快速得到當?shù)卣⑹袌龅恼J可，從而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新進區(qū)域規(guī)模擴張。
風繼續(xù)吹
實際上，當前的市場資金大環(huán)境也有利于大企業(yè)的并購。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，在樓市基本面仍然是以去庫存為主，銀行等金融機構(gòu)將嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于風險房企或項目進行風險控制。這些動作有可能會讓中小房企面臨資金面緊張的問題。
相反資金對于大型房企而言卻不是問題。信用評級優(yōu)異，讓大型房企融資渠道寬泛。同時，去年銷售業(yè)績飄紅也讓龍頭企業(yè)手握充足現(xiàn)金。中小房企經(jīng)營困難增加，只能通過賣股權(quán)等方式獲取融資，而此時的收購價格相對地價會比較劃算。
同時，并購項目多數(shù)已處于開發(fā)過程當中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進行前期繁瑣的開發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項目開發(fā)周期，形成快速銷售。
預(yù)計今年越來越多的企業(yè)會效仿恒大、融創(chuàng)、保利、碧桂園等大型房企，通過加速收購來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。
但易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍提醒，收購之后的融合問題。企業(yè)文化、當?shù)厥袌鲲L險都存在差異，收購后企業(yè)如何經(jīng)營運作，雙方資源如何協(xié)調(diào)，都需要房企新的平衡術(shù)。