每個月，地產(chǎn)經(jīng)紀會把《買樓者指南》放在超市出口等地方供大家查閱。　CFP圖

　　■孔曉清

　　全國最大的房產(chǎn)中介公司鏈家涉嫌違規(guī)，這是近日很多人茶余飯后熱議的一個話題。在此之前，除了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對于鏈家模式有質(zhì)疑，一切還算太平，直到2月23日，上海消費者保護協(xié)會的新聞發(fā)布會曝光了兩起投訴案例，引發(fā)軒然大波。

　　相較之下，美國房產(chǎn)中介已經(jīng)過多年發(fā)展，形成了一整套成熟、正規(guī)的行業(yè)體系。在美國當房產(chǎn)中介，不是一件容易的事。

　　美國房產(chǎn)中介

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人在美國是一個較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀人都有大學(xué)學(xué)歷，而且45%的人還擁有學(xué)士學(xué)歷，20%的更有私人助理。在美國房產(chǎn)市場較為景氣的年份，房產(chǎn)經(jīng)紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗的積累，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀人的收入也水漲船高，從業(yè)多年的經(jīng)紀人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師等的還高。

　　中介更像律師和代理人

　　房地產(chǎn)是美國經(jīng)濟很重頭的一個產(chǎn)業(yè)。據(jù)說美國GDP大約有20%是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當大，促使房地產(chǎn)交易盛行。

　　在美國，一般來說，如果你想賣掉自己的房子，會委托一家中介。

　　簽訂委托協(xié)議后，這家中介的某位員工就成了你的全權(quán)代理——房產(chǎn)經(jīng)紀人，他(她)會為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優(yōu)勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯(lián)系方式和照片。

　　同樣，買方也需要找一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預(yù)約看房。不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經(jīng)紀人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產(chǎn)交易85%是通過經(jīng)紀人公司服務(wù)完成。據(jù)保守估計，美國大約有100萬人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)。

　　中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國的客戶和經(jīng)紀人則是信托關(guān)系，有點像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經(jīng)紀人的最終目標，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業(yè)生涯和口碑。

　　我的一位朋友想在紐約買房，第一次看房未果，房產(chǎn)經(jīng)紀人并未露出絲毫不滿。中途回國期間，他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺需要的時候經(jīng)紀人一直在為他服務(wù)，這讓他的美國置業(yè)過程顯得愉悅很多。

　　得益于住房資源共享系統(tǒng)

　　上世紀50年代，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀人數(shù)一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規(guī)模，有些公司擴張業(yè)務(wù)，設(shè)立多家分店，店員普遍增加到了7-8人，互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范，那個時候就逐漸出現(xiàn)了所謂的住房資源共享系統(tǒng)。

　　美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于這個系統(tǒng)。

　　住房資源共享系統(tǒng)的建立，首先提高了經(jīng)紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當時經(jīng)紀公司提供的服務(wù)比較少，房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達到了6%。

　　然而在美國，如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢就不妙了，政府一定會不依不饒。住房資源共享系統(tǒng)完善之后，全美國90%的房源集中到房地產(chǎn)中介手中，形成壟斷。為了避免被政府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業(yè)自律——無論在全國哪個地方，地產(chǎn)經(jīng)紀都收取一個比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構(gòu)不成惡性壟斷了。

　　不過，6%的傭金標準會根據(jù)銷售房產(chǎn)的類型進行調(diào)整，各州之間也有點區(qū)別。通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%；　大型商業(yè)地產(chǎn)所收取的傭金費則較低，為3%-6%；未開發(fā)的土地，則高達6%-10%。通常，經(jīng)紀人完成業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)機構(gòu)收取傭金，經(jīng)紀人可得到傭金的50%-90%，具體比例由雙方共同協(xié)議確定。

　　需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。

　　人手一冊“買樓指南” 　

　　住房資源共享系統(tǒng)建立之后，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。每個月，地產(chǎn)經(jīng)紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目了然，大家都知道傭金是6%，所以很容易計算貸款多少、首付多少。

　　美國的看房流程也很規(guī)范，各個州、各個區(qū)域都有住房資源共享系統(tǒng)，經(jīng)紀人只要繳了會員費，都可以使用。

　　當房產(chǎn)經(jīng)紀人拿到賣房合同后，必須在三天之內(nèi)把詳細的房屋信息輸入到系統(tǒng)里，然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。當買方經(jīng)紀人帶客人看房時，根據(jù)共享系統(tǒng)上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經(jīng)紀人就會收到一封電子郵件，得知是誰在什么時間來看過房。由于市場上多數(shù)都是二手房，即使賣主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預(yù)約，決不可以輕易開門。

　　值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產(chǎn)律師。在紐約地區(qū)，凡簽署地產(chǎn)買賣合約、經(jīng)辦過戶手續(xù)一定要經(jīng)過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續(xù)。據(jù)說，除紐約外，其他大部分州都不要律師經(jīng)辦。

　　想當中介要通過FBI調(diào)查

　　美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般分為經(jīng)紀人、銷售員和伙伴經(jīng)紀人三類。經(jīng)紀人是指為收取服務(wù)費而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個人、公司、商行等。銷售員是在經(jīng)紀人的名下協(xié)助經(jīng)紀人為經(jīng)紀人服務(wù)的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀人手下工作。伙伴經(jīng)紀人是指具有經(jīng)紀人資格但自己不單獨開業(yè)，而選擇在另一個經(jīng)紀人的名下從事銷售員工作的經(jīng)紀人。

　　在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)紀人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的，后果很嚴重。

　　以德克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180小時的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，德州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課程完成后，經(jīng)歷4小時的全國和地區(qū)的考試合格，通過美國聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實踐工作才可以獲得經(jīng)紀人資格。為保證專業(yè)水準和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每兩年申請重新?lián)Q發(fā)。

　　經(jīng)紀人工作很體面

　　我的同事麗麗要買房，委托的中介是位留學(xué)后定居美國的中國人。他30歲出頭，是賓夕法尼亞大學(xué)的研究生，畢業(yè)后曾經(jīng)在一家全球很知名的投行做交易員。

　　在國內(nèi)，房屋中介不大會有這么高學(xué)歷。問他為何不做交易員要做房產(chǎn)經(jīng)紀人，他回答說因為經(jīng)紀人相比以前的工作更自由，收入也不差。

　　這位高材生轉(zhuǎn)行的另一個原因在于，現(xiàn)在越來越多的中國人來美國買房。相比外國人，他們更愿意找華人中介，大家語言相通，文化相近，便于溝通。現(xiàn)在他每個月能做成2-3單生意，算下來，的確比交易員的收入要高。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人在美國是一個較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀人都有大學(xué)學(xué)歷，而且45%的人還擁有學(xué)士學(xué)歷，20%的更有私人助理。在美國房產(chǎn)市場較為景氣的年份，房產(chǎn)經(jīng)紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗的積累，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀人的收入也水漲船高，從業(yè)多年的經(jīng)紀人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師等的還高。

　　(作者為佛羅里達大學(xué)高等教育研究所研究員)