面對(duì)去庫存多重組合利好政策，不少開發(fā)商認(rèn)為2016年是購房黃金期。 本版攝影 南方日?qǐng)?bào)記者 曾亮超
據(jù)《去庫存計(jì)劃》目標(biāo)任務(wù)，到2018年底，清遠(yuǎn)市商品住房去庫存任務(wù)為50萬平方米，在省內(nèi)并列第二。
近日，《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》及去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃正式印發(fā)實(shí)施。其中，作為五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃之一的《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）》（以下簡稱《去庫存計(jì)劃》）提出，根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實(shí)際，將全省城市分為四種類型，實(shí)行“一類一策”去庫存政策。清遠(yuǎn)與佛山、惠州、中山等4個(gè)城市，因?yàn)閹齑嬉?guī)模大、需求旺盛，被列為一類城市。
根據(jù)《去庫存計(jì)劃》，新政包括鼓勵(lì)到廣深周邊購房、降低首付、降低建設(shè)成本、住房保障貨幣化、調(diào)整房屋套型結(jié)構(gòu)、培育住房租賃等多方面著手。并要求各地在3月底前制定具體實(shí)施方案。那么，該新政對(duì)清遠(yuǎn)樓市去庫存究竟有哪些影響？
支持跨地區(qū)購房
清遠(yuǎn)或“組團(tuán)”到廣州推介
《去庫存計(jì)劃》明確指出，要加快推進(jìn)珠三角城際軌道交通網(wǎng)建設(shè)，加強(qiáng)各城市軌道交通的互聯(lián)互通。完善城市外圍地區(qū)交通和公共服務(wù)設(shè)施配套，重點(diǎn)加快推進(jìn)廣州與清遠(yuǎn)、佛山，深圳與惠州、東莞的軌道交通網(wǎng)絡(luò)銜接和建設(shè)，為支持跨地區(qū)購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。各地要加強(qiáng)城市公共資源均等化配置，在庫存商品房規(guī)模較大、庫存項(xiàng)目相對(duì)集中的區(qū)域內(nèi)，整合庫存項(xiàng)目間公交站點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施配套，實(shí)現(xiàn)功能共享。
今年“兩會(huì)”期間，清遠(yuǎn)副市長李新全明確表示，廣清城軌將于明年通車，二期有望直通廣州市區(qū)，北延連接武廣高鐵，再過北江到清遠(yuǎn)老城區(qū)。
據(jù)了解，清遠(yuǎn)市區(qū)樓盤多年來已經(jīng)成為廣州市民購房的重要選擇地，近幾年來，有三分之一的新房被廣州人買走。龍?zhí)潦鞘擎?zhèn)兩鎮(zhèn)作為廣州人在清遠(yuǎn)購房的主要選擇地，商品房網(wǎng)簽成交量占了市區(qū)的近三成。
據(jù)了解，清遠(yuǎn)將啟動(dòng)廣清之間7條急需打通對(duì)接的“斷頭路”，今年將施工三條，所有道路將在“十三五”期間全面完成，并將逐步拆除廣清國省道之間的收費(fèi)站，打造兩地?zé)o障礙無收費(fèi)公路，更加方便在清遠(yuǎn)購房居住的廣州人。
近些年來，越來越多的開發(fā)商開始組團(tuán)到廣州宣傳推介賣房。據(jù)相關(guān)權(quán)威人士透露，清遠(yuǎn)將制定相關(guān)政策措施，并向周邊省市宣傳推介清遠(yuǎn)宜居優(yōu)勢，達(dá)到去庫存目的。
允許調(diào)整房屋用途和結(jié)構(gòu)
《去庫存計(jì)劃》明確規(guī)定，在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)。在不改變用地性質(zhì)和容積率前提下，允許在建商品住房項(xiàng)目適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。還支持各地政府出臺(tái)政策，引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間；將庫存商品房改造用于扶持養(yǎng)老、旅游等事業(yè)發(fā)展。
據(jù)了解，為鼓勵(lì)清遠(yuǎn)電子商務(wù)發(fā)展，清遠(yuǎn)支持一些商品房項(xiàng)目整體改造為電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，獲批改造的企業(yè)可以獲得一定的補(bǔ)貼。對(duì)此，一地產(chǎn)資深人士認(rèn)為，市區(qū)一些商業(yè)項(xiàng)目或者公寓產(chǎn)品項(xiàng)目如果庫存多，可以申請(qǐng)改造，“引進(jìn)一些企業(yè)進(jìn)駐，做旺項(xiàng)目，在此過程中進(jìn)行銷售，進(jìn)行帶租約形式出售，或許可以起到快速消化的效果”。
此外，由于消費(fèi)群體和需求發(fā)生巨大變化，清遠(yuǎn)一些樓盤大戶型滯銷，對(duì)此，該為人士認(rèn)為，可以利用現(xiàn)有政策，適當(dāng)將戶型改小，從而降低總價(jià)，達(dá)到銷售目的。
投50億建省職教?hào)|城樓市能否迎新機(jī)
一直以來，東城被市民公認(rèn)為配套最欠缺的片區(qū)之一。而房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是市區(qū)最為集中的區(qū)域，僅方圓3平方公里以內(nèi)，在售項(xiàng)目將近20個(gè)，大多數(shù)項(xiàng)目一路之隔。而且大盤林立，容納人口規(guī)模動(dòng)輒3000戶以上，目前預(yù)估可售商品房七八千套。
此次《去庫存計(jì)劃》中涉及到東城建設(shè)：在接下來的3年，省政府將投入約50億元，推進(jìn)省級(jí)職業(yè)教育示范基地（清遠(yuǎn)）首期工程建設(shè)。據(jù)了解，2月底，廣東科貿(mào)職業(yè)學(xué)院、廣東工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東財(cái)政職業(yè)技術(shù)學(xué)校等5所院校正式啟動(dòng)建設(shè)。加上此前引進(jìn)的廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)院和廣東碧桂園職業(yè)學(xué)院，以及清遠(yuǎn)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，在省職教基地的高職院校達(dá)近10所。
屆時(shí)，預(yù)計(jì)師生容納規(guī)模七八萬人，東城或?qū)⒛堋敖畼桥_(tái)先得月”，成為清遠(yuǎn)城市擴(kuò)容提質(zhì)和人口素質(zhì)提升的最大受益者。此外，廣清城軌有望過江至省職教，未來東城發(fā)展將迎來重大機(jī)遇。
棚戶區(qū)改造貨幣安置兩年可為樓市釋放5%新需求
縣市區(qū)去庫存壓力大于市區(qū)
全市去庫存需28個(gè)月，市區(qū)只需24個(gè)月
根據(jù)《2016-2018年廣東省去庫存任務(wù)表》，清遠(yuǎn)商品房現(xiàn)狀庫存面積為1378萬平方米，居全省第四。數(shù)據(jù)顯示，去年清遠(yuǎn)市商品房成交近600萬平方米，商品房銷售面積比上年增長29.1%，是建市以來房子銷售面積最高的一年。
盡管如此，清遠(yuǎn)市長郭鋒早前在今年《政府工作報(bào)告》中明確指出去庫存壓力很大，“清遠(yuǎn)樓市現(xiàn)有庫存需要28個(gè)月才能消耗完畢，‘去庫存’是清遠(yuǎn)樓市近年來的首要任務(wù)。”
那么作為清遠(yuǎn)供貨量最大的市區(qū)（僅包含清城區(qū)、高新區(qū)）去庫存的壓力如何呢？數(shù)據(jù)顯示，2009年至2015年的7年間，共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積2189.66萬平方米，194895套；其中商品住宅1949.39萬平方米，168892套。在此期間共銷售商品房1485.86萬平方米，133886套；其中商品住宅銷售面積約1422.18萬平方米，121715套。
按此計(jì)算，未售商品房面積703.8萬平方米，61009套，其中商品住宅未售527.21萬平方米、47177套。按照市區(qū)近幾年平均每年24000套左右的銷售量計(jì)算，未售量需要2年左右來消化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他各縣市的庫存量。也就是說，清遠(yuǎn)市去庫存任務(wù)，各縣市要比市區(qū)的壓力更大。
據(jù)《去庫存計(jì)劃》目標(biāo)任務(wù)，到2018年底，清遠(yuǎn)市商品住房去庫存任務(wù)為50萬平方米，全省并列第二；非商品住房去庫存任務(wù)為50萬平方米，居全省第三；去庫存任務(wù)合計(jì)100萬平方米，居全省第四。屆時(shí)，去庫存周期要基本控制在16個(gè)月以內(nèi)。
《去庫存計(jì)劃》還要求加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。對(duì)此，清遠(yuǎn)去年12月底出臺(tái)了《清遠(yuǎn)市政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)管理辦法》和《清遠(yuǎn)市棚戶區(qū)改造購買安置房管理辦法》，明確提出清遠(yuǎn)市區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施安置貨幣化、公租房保障方式貨幣化政策。
根據(jù)規(guī)定，2016年和2017年，清遠(yuǎn)市將投入23億元，采用政府購買主體向承接主體購買住房保障服務(wù)的模式，安置棚戶區(qū)改造中需安置的拆遷戶。2016年、2017年購買棚改服務(wù)的資金總量分別為13億元和10億元。據(jù)了解，近幾年清遠(yuǎn)全市商品房銷售總額平均每年在200億左右，也就是說通過棚戶改造，將有可能為樓市釋放5%的需求。
那么房地產(chǎn)項(xiàng)目可能收益最大：《管理辦法》規(guī)定，安置房源戶型主要為2—3居室，建筑面積在50至150平方米不等的住房；采購價(jià)格方面，應(yīng)按照市場價(jià)格來確定房源價(jià)格，上限按建筑面積計(jì)算不超過4000元/平方米。
■樓市利好再盤點(diǎn)
產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)力，經(jīng)濟(jì)增長潛力大
居住用地供給5年來最低
產(chǎn)業(yè)用地供給達(dá)歷史新高
■數(shù)說
據(jù)清遠(yuǎn)市國土資源局及公共資源交易中心網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，清遠(yuǎn)市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)）去年一級(jí)市場居住用地只有約40.29萬平方米，同比降幅達(dá)53.47%！是近5年來一級(jí)市場居住用地交易最少的一年
2011年出讓面積超過220萬平方米
2012年出讓面積81.6萬平方米
2013年出讓面積近236萬平方米
和住宅用地交易大幅減少相反，一級(jí)市場工業(yè)用地及其他產(chǎn)業(yè)用地成交面積大幅增加，去年市區(qū)成交面積超過300萬平方米，加上清新區(qū)，共320多萬平方米
2014年三區(qū)成交用地達(dá)240萬平方米，而2011至2013年總共成交面積還不到230萬平方米
從供給側(cè)來看，未來壓力會(huì)持續(xù)減小：住宅用地供給大幅下降。
值得注意的是，這些用地的產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生很大變化，前幾年多集中在陶瓷、有色金屬等方面，而近兩年多集中在高新區(qū)、廣清產(chǎn)業(yè)園等，很少有建筑陶瓷類，多屬于高附加值的成品如潔具類，還有高技術(shù)材料，以及第三產(chǎn)業(yè)用地，尤其是旅游娛樂用地，其中最引人注目的是投資將達(dá)數(shù)百億元的長隆森林公園。
“從工業(yè)用地成交可以看出，清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，高附加值的增加，且工業(yè)開始發(fā)力，未來幾年經(jīng)濟(jì)增長潛力大。”胡剛分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根本還是來自于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，清遠(yuǎn)這幾年工業(yè)再一次發(fā)力，城市競爭力才能持續(xù)提高，才能有不斷有各種人才進(jìn)入清遠(yuǎn)。另一方面住宅用地大幅減少，可以緩解未來一段時(shí)間新增住宅供應(yīng)量，緩解未來行業(yè)銷售壓力。