2月，春節(jié)過后，就在很多人都還在調(diào)整身心，努力走出“節(jié)后綜合征”的時(shí)候，北京的二手房市場便已經(jīng)吹起了陣陣暖風(fēng)，甚至是滾滾熱浪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月15日—22日，北京二手住宅交易量達(dá)到了6千余套，創(chuàng)下五年來單周交易量的最高值；成交均價(jià)也比去年全年的均價(jià)上漲了5%左右。在這樣的背景下，北京二手房市場再次迎來了像去年一樣的成交旺季。但在成交上漲的背后，學(xué)區(qū)房的二手房卻顯得成交動(dòng)力不足。
火爆 “降稅”刺激交易心態(tài)
樓市火不火，看不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心那兒的隊(duì)排多長就知道。去年年中開始，北京的二手房就開始大熱。今年2月19日，財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)環(huán)節(jié)交易契稅、營業(yè)稅，這就又添了一把柴。
雖然說本次政策具體到北京，只是購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至1.5%。看起來不太大，但帶動(dòng)的效果卻十分明顯。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示：由于購買新房時(shí)，契稅繳納時(shí)間為收房之后，因此對(duì)新房價(jià)格的影響無法迅速顯現(xiàn)，但對(duì)二手房交易成本的降低立竿見影。
“以上周二手房的成交均價(jià)41490元/平方米計(jì)算，一套150平方米的戶型總價(jià)為622萬元，新政帶來的優(yōu)惠為9.3萬元。這個(gè)優(yōu)惠幅度對(duì)于大戶型買家來說還是很實(shí)惠的。”胡景暉說道。
事實(shí)上，從去年以來，樓市政策和信貸政策逐步寬松。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，系列政策刺激樓市，從春節(jié)前的降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但事實(shí)上，從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)最緊張的一線城市。
此外，胡景暉還表示，春節(jié)前后新房開盤量少，項(xiàng)目供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯(cuò)的二手房則成為購房人群的主要選擇。同時(shí)，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉(zhuǎn)向了二手房市場，造成了二手房市場的持續(xù)火熱。目前北京二手房市場的火熱態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。
漲價(jià) 加速購房人群出手
無論新政能夠給予二手房帶來怎樣的影響，二手房市場已經(jīng)變得異常火爆。2月24日，在朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，上班時(shí)間未到，大廳內(nèi)就擠滿了人，咨詢窗口也排起了長隊(duì)。據(jù)記者了解，目前網(wǎng)上預(yù)約辦理過戶確實(shí)很困難，預(yù)約過戶號(hào)很難才能申請(qǐng)下來。而造成過程成交火爆的根本原因或在于不斷上漲的價(jià)格。
近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年首月的全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年末的房價(jià)整體上漲趨勢，今年國內(nèi)70個(gè)大中城市房價(jià)繼續(xù)“開門紅”。數(shù)據(jù)顯示，全國 70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均繼續(xù)上漲，且漲幅比上月明顯擴(kuò)大。不過，城市間房價(jià)分化現(xiàn)象依然延續(xù)，房價(jià)明顯上漲主要集中在一線城市和個(gè)別二線城市。
但對(duì)于北京來說，盡管房價(jià)上漲則相對(duì)溫和，一年來北京房價(jià)漲幅為11.3%。但在二手房上北京近一年來的漲幅則僅次于深圳，位居全國第二。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上月北京二手房無論環(huán)比漲幅還是同比漲幅都遠(yuǎn)高于新建住宅。上月北京二手房環(huán)比上漲2.1%，同比漲幅則高達(dá)23.7%。
事實(shí)上，價(jià)格不斷地上漲也促使了越來越多意向客戶不斷地選擇出手購房。
對(duì)于購房人黃先生來說，雖然目前從稅費(fèi)上的優(yōu)惠對(duì)于自己并沒有什么是實(shí)質(zhì)的影響，但他最終還是選擇出手。
究其原因，就是在于上漲的價(jià)格。“對(duì)于換房，自己已經(jīng)關(guān)注了很多年，這次不能再等了。”黃先生表示，出手的原因在于不斷看漲的地王價(jià)格，水漲船高的地價(jià)，實(shí)際上對(duì)老百姓的心理造成很大的壓力。
此外，現(xiàn)在有些換房的客戶，看中的房子漲價(jià)了，就把自己要賣的房子也提價(jià)：“現(xiàn)在就是客戶多，房子少。年前不起眼的一些房子，現(xiàn)在也都賣了。不容你去想，你不買別人買。換房的，房價(jià)漲買得貴，賣的一樣的貴。苦了剛需的單純買房的客戶。”黃先生說道。
而對(duì)于二手房的房價(jià)，北京市房協(xié)秘書長表示，北京二手房去年的均價(jià)在于3.7萬元/平方米，相比目前的新房價(jià)格，二手房仍有上漲的空間。
遇冷 學(xué)區(qū)房光環(huán)漸褪
就在北京二手房價(jià)格不斷上漲的過程中，學(xué)區(qū)房與商住類的二手房卻成為了冷門，并未出現(xiàn)價(jià)格快速上漲的情況。
而造成這樣的原因則是包括政策的變化及新房市場的沖擊。
“學(xué)區(qū)房的受寵程度已經(jīng)在不斷的降低了。”這已經(jīng)是不少中介員工認(rèn)定的事實(shí)。其原因就是不斷改變的政策。
近日，教育部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實(shí)施多校劃片。
隨著這一政策目前尚未正式落地，但是近幾年來，幾乎年年都會(huì)有關(guān)于“劃片”新聞的出現(xiàn)，正在不斷沖擊著購房人的心理。
“更為關(guān)鍵的是，目前市場上的不少學(xué)區(qū)房已經(jīng)屬于透支了未來的漲價(jià)空間。”和平里某中介的員工薛女士說道。“以和平里九小為例，目前周邊具有學(xué)區(qū)資格的二手房售價(jià)在6萬元/平方米左右，相比5年前已經(jīng)上漲了2萬元/平方米，但在最近一段時(shí)間，價(jià)格卻開始逐步趨于平緩。”
事實(shí)上，對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，價(jià)格似乎已經(jīng)越來越貼近于天花板。而在未來的一段時(shí)間內(nèi)，學(xué)區(qū)房或依然能夠成為市場一段時(shí)間內(nèi)的主力成交產(chǎn)品，但對(duì)于價(jià)格來說，則將進(jìn)一步的放緩上漲。