消費(fèi)者想看清楚全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，不用等“五一”、“十一”，只要看看3月的房?jī)r(jià)走勢(shì)即可 陳玉霞 攝
對(duì)廣州樓市來(lái)說(shuō)，3月份不僅是成交量的風(fēng)向標(biāo)，更是成交價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。對(duì)商家來(lái)說(shuō)，成交量的風(fēng)向標(biāo)可能更有參考價(jià)值；對(duì)買家來(lái)說(shuō)，成交價(jià)的風(fēng)向標(biāo)更有參考價(jià)值。買或不買，3月份過(guò)后基本都能做出選擇。
A 3月房?jī)r(jià)漲，全年房?jī)r(jià)漲
從成交量來(lái)看，3月份和全年的步伐基本一致；但從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，3月份和全年的步伐略顯混亂。假如3月份房?jī)r(jià)漲，那么全年房?jī)r(jià)必漲；但倒過(guò)來(lái)并不成立，3月份房?jī)r(jià)下跌，全年房?jī)r(jià)也未必會(huì)下跌，只有3月份房?jī)r(jià)大跌，全年房?jī)r(jià)才會(huì)下跌。
其實(shí)，這也容易理解，相比成交量，成交價(jià)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)相對(duì)滯后。市場(chǎng)差了，商家不會(huì)馬上降價(jià)，還會(huì)撐一段時(shí)間，撐不下去了再降價(jià)；市場(chǎng)好了，商家也不會(huì)馬上漲價(jià)，多數(shù)會(huì)等到下一批新貨推出時(shí)再漲價(jià)，封盤漲價(jià)的樓盤畢竟只是少數(shù)。此外，成交價(jià)還受到結(jié)構(gòu)性的影響，外圍區(qū)域的房子成交多了抑或中心區(qū)的房子成交多了，都會(huì)影響整體均價(jià)，這和市場(chǎng)走勢(shì)沒(méi)有必然的聯(lián)系。
即使如此，3月份房?jī)r(jià)依然是全年房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。最明顯的就是2010年和2015年。2010年，3月份房?jī)r(jià)狂漲，漲幅位居近10年第一，全年房?jī)r(jià)漲幅同樣也是近10年第一；2015年，3月份房?jī)r(jià)狂跌，跌幅為近10年最慘，當(dāng)年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)近10年來(lái)的首次下跌。至于其他年份，雖然沒(méi)有那么明顯，也可以看出端倪，例如2009年、2011年和2012年，這三年3月份廣州房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌，當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅只有0%、3%和5%，在近10年漲幅榜中名列后三位。
B
最佳指標(biāo)年份之：2009年
C
最佳指標(biāo)年份之：2010年
2009年成交持續(xù)火爆，商家終于明白，市場(chǎng)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，不僅崩盤的威脅已過(guò)，而且又開啟新一輪上升期。
面對(duì)這樣的盛景，商家早早選擇漲價(jià)。2010年3月份，廣州房?jī)r(jià)狂漲37%，這樣的漲幅，在近10年同期里只出現(xiàn)了一次。其實(shí)，早在2010年1月份，“國(guó)十一條”出臺(tái)，二套房貸首付已升至四成，打壓樓市政策已出臺(tái)，在這種情況下商家依然大幅漲價(jià)，可見(jiàn)其信心爆棚的程度。
此后，調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)，“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)五條”，打壓力度越來(lái)越大。可惜，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已成，想要扭轉(zhuǎn)勢(shì)頭難度極大。2010年，廣州房?jī)r(jià)就在不斷攀升中走完全年，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)出新高，全年下來(lái)，廣州房?jī)r(jià)上漲了近四成，可謂瘋狂。
D
最佳指標(biāo)年份之：2015年
在高庫(kù)存的壓力下，2015年3月份廣州房?jī)r(jià)下跌兩成。廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的月份不少，但下跌幅度這么大的月份非常少有，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)商家的擔(dān)憂程度有多高。
及后，樓市出現(xiàn)“3·30新政”等重大利好，成交量開始逐步走高。即便如此，商家在定價(jià)上也不敢過(guò)于激進(jìn)，即使?jié)q價(jià)也只是小幅漲、慢慢漲，全年下來(lái)，廣州房?jī)r(jià)還是下跌，雖然下跌幅度只有兩個(gè)百分點(diǎn)，但也是廣州近10年房?jī)r(jià)唯一下跌的一年。
3
月，政策指向
沒(méi)能成為風(fēng)向標(biāo)
在3月份成交量、成交價(jià)均成為全年樓市風(fēng)向標(biāo)的情況下，樓市政策、利率沒(méi)能跟上步伐。在近10年中，只有2015年3月底出臺(tái)過(guò)一次利好樓市的政策，其余年份全為空白。由于比例太低，只能說(shuō)全年樓市政策指向如何，和3月份毫無(wú)關(guān)系。
在利率方面，加息和降息也只在2007年、2015年的3月份出現(xiàn)過(guò)兩次，比例同樣太低，無(wú)法證明3月份的利率走勢(shì)和全年的關(guān)系。
廣州近10年3月政策與全年政策概況
廣州近10年3月政策與全年政策概況時(shí)間利率政策2007年3月加息無(wú)全年共加息6次9月27日二套房貸政策首次出臺(tái)，首付四成；12月5日二套房以戶為單位計(jì)算2008年3月無(wú)無(wú)全年連續(xù)5次降息無(wú)2009年3月無(wú)無(wú)全年無(wú)12月9日決定營(yíng)業(yè)稅征免變嚴(yán)，樓市政策趨嚴(yán)；12月14日“國(guó)四條”出臺(tái)，再提遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2010年3月無(wú)無(wú)全年連續(xù)兩次加息1月10日“國(guó)十一條”出臺(tái)，二套房貸首付四成；4月14日“新國(guó)四條”出臺(tái)，二套房貸首付五成；4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)，三套房停貸；6月4日“史上最嚴(yán)厲”的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)；9月29日“新國(guó)五條”出臺(tái)，限購(gòu)開始2011年3月無(wú)無(wú)全年連續(xù)3次加息1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)，二套房貸首付六成2012年3月無(wú)無(wú)全年連續(xù)兩次降息無(wú)2013年3月無(wú)無(wú)全年無(wú)2月20日出臺(tái)新“新國(guó)五條”，強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行此前的調(diào)控政策2014年3月無(wú)無(wú)全年11月22日時(shí)隔28個(gè)月降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%“930房貸新政”，最受購(gòu)房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施；10月9日放寬公積金貸款條件2015年3月3月1日降息“3·30新政”出臺(tái)，首套公積金首付降至兩成，二套商業(yè)貸款降至四成全年連續(xù)5次降息利好政策不斷，“3·30新政”、6月8日公積金新政、“9·30新政”、公積金貼息貸款（文/張秀欽 制表/陳日升）
廣州樓市近10年3月成交均價(jià)與全年成交均價(jià)概況
（文/張秀欽 制圖/馮茵 數(shù)據(jù)來(lái)源/陽(yáng)光家緣，不含增城、從化）
2009年年初，珠江新城中區(qū)有樓盤推出一批新貨，部分兩房單位售價(jià)低至每平方米1.2萬(wàn)元（毛坯）。要知道，此前珠江新城房?jī)r(jià)很多已經(jīng)摸高到2萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，該樓盤低價(jià)推貨的原因，一方面是房子的位置不太好，鄰近大馬路有點(diǎn)吵，更主要的原因，是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)看起來(lái)非常糟糕，隨時(shí)有崩盤的感覺(jué)。
當(dāng)時(shí)，幾乎所有開發(fā)商都認(rèn)為降價(jià)出逃是最好的選擇，因此，當(dāng)年3月，廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)超過(guò)一成的跌幅。
沒(méi)曾想，3月過(guò)后，廣州樓市逐漸回暖，成交節(jié)節(jié)攀升，6月份的成交量甚至摸高至110萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)上漲成了開發(fā)商的必然選擇。但經(jīng)歷過(guò)2008年的打擊之后，商家以價(jià)換量的心態(tài)依然明顯，不敢過(guò)于追求高價(jià)和利潤(rùn)，因此，廣州全年房?jī)r(jià)只是溫和上漲。全年下來(lái)，廣州房?jī)r(jià)同比每平方米只漲了7元，漲幅幾乎為零。
3月份房?jī)r(jià)下跌，全年房?jī)r(jià)漲幅為0，在過(guò)去10年里，兩者的漲幅排位一致，都是倒數(shù)第二。
文/羊城晚報(bào)記者 張秀欽