2016年被認(rèn)為是樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵一役。正如業(yè)界的預(yù)期，這個(gè)春天，寬松的政策環(huán)境帶來(lái)一片暖意。房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)而密集的政策利好組合拳。無(wú)論是房貸優(yōu)惠、稅費(fèi)減免，乃至農(nóng)民工進(jìn)城，最終目的都在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交。盡管相關(guān)政策聚焦面重在二三四線的市場(chǎng)去庫(kù)存，但對(duì)于整體市場(chǎng)環(huán)境，已經(jīng)產(chǎn)生積極正面意義。

　　房貸新政助力二三四線城市去庫(kù)存

　　2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

　　關(guān)于樓市庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)被反復(fù)提及。而去年一線城市以及部分重點(diǎn)二線城市的成交回暖使得住宅庫(kù)存有所下降，但是三四線城市以及不少二線城市的庫(kù)存仍然是居高不下。分析認(rèn)為，這意味著政策將支持更多次級(jí)城市的去庫(kù)存，而首付降低也將使優(yōu)惠城市的樓市會(huì)火爆起來(lái)。

　　2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市開(kāi)始出現(xiàn)“暖意”，這自然要?dú)w功于一系列的利好政策，比如各地限購(gòu)政策陸續(xù)放開(kāi)、降準(zhǔn)降息、對(duì)改善型普通自住房執(zhí)行首套房貸款政策、降低二套房首付、支持房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)融資等等，這次央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)于個(gè)人房貸的調(diào)整應(yīng)該也是政策的延續(xù)，通過(guò)杠桿率的調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)購(gòu)房，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有積極作用。

　　中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫(kù)銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重。

　　穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)背后，“去庫(kù)存”的決心更加值得關(guān)注。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，會(huì)議同時(shí)指出，“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。應(yīng)該說(shuō)，從這次政策開(kāi)始，中央各主管部門“去庫(kù)存”的執(zhí)行落實(shí)政策將相繼出臺(tái)。

　　支持新市民住房消費(fèi)成政策聚焦點(diǎn)

　　1月27日，中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見(jiàn)》發(fā)布，仍以“三農(nóng)”為主題，也是2004年以來(lái)中央一號(hào)文件連續(xù)13年聚焦“三農(nóng)”問(wèn)題。今年強(qiáng)調(diào)要用發(fā)展新理念破解“三農(nóng)”新難題，提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。其中，支持農(nóng)民工進(jìn)城成為新市民，并支持新市民的住房消費(fèi)成為政策的新一輪聚焦點(diǎn)。

　　根據(jù)文件精神，將推進(jìn)農(nóng)民工市民化，多元保障農(nóng)民工權(quán)益。文件提出要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，通過(guò)加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，增強(qiáng)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能力；進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革，落實(shí)1億左右農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶的目標(biāo)，保障進(jìn)城落戶農(nóng)民工與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)；全面實(shí)施居住證制度等方面加大對(duì)農(nóng)民工保障力度。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有助于加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)不斷增加的城鎮(zhèn)人口、穩(wěn)定的工作居住環(huán)境，可以更好地促進(jìn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的新市民購(gòu)房需求釋放。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以農(nóng)民工為代表的新市民購(gòu)房需求成為去庫(kù)存新的動(dòng)力。今年中央地方將加快落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求推進(jìn)農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)新市民住房消費(fèi)。目前多個(gè)省市已出臺(tái)具體去庫(kù)存措施，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對(duì)新市民住房需求支持力度，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，未來(lái)針對(duì)新市民購(gòu)房的定向支持政策力度將進(jìn)一步加大。

　　同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，發(fā)展租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，多地政府工作會(huì)議提出將建立購(gòu)租并舉住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。發(fā)展住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建以租賃需求為導(dǎo)向的供應(yīng)模式，有利于降低消費(fèi)者入市成本和購(gòu)房壓力，也有利于多元住房供應(yīng)體系和住房制度建設(shè)完善。

　　此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。存量商品房源與租賃市場(chǎng)供應(yīng)打通，也有利于進(jìn)一步緩解庫(kù)存壓力。未來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)細(xì)則或?qū)⒊雠_(tái)，鼓勵(lì)專業(yè)化租賃企業(yè)的政策也有較大空間。

　　契稅新政頻出 刺激成交向暖

　　根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日聯(lián)合公布的通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。業(yè)內(nèi)人士指出，這是財(cái)稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具主要有三個(gè)：稅收、信貸、限購(gòu)，而在稅收政策中，最主要就是契稅和營(yíng)業(yè)稅政策，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次對(duì)兩個(gè)稅種都進(jìn)行了調(diào)整，是一次非常有針對(duì)性的調(diào)整。

　　此次的契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房?jī)?yōu)惠。對(duì)此，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛曾在接受媒體采訪時(shí)提出，“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫(kù)存’和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍”。他認(rèn)為，與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂多策并舉，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”有積極影響。

　　關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，新政指出，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　專家認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房，針對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對(duì)于改善性需求有非常明顯的利好。

　　值得注意的是，新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市無(wú)法享受購(gòu)買二套改善性住房契稅優(yōu)惠及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。新政對(duì)購(gòu)買一套房的契稅優(yōu)惠政策，和此前一線城市一套房契稅政策并無(wú)二致。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，整體看，一線城市不存在庫(kù)存問(wèn)題，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。

　　2016樓市新政一覽

　　1.1月27日，中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見(jiàn)》發(fā)布，仍以“三農(nóng)”為主題，今年強(qiáng)調(diào)要用發(fā)展新理念破解“三農(nóng)”新難題，提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。根據(jù)文件精神，將推進(jìn)農(nóng)民工市民化，多元保障農(nóng)民工權(quán)益。

　　2.2月2日央行出新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　3.財(cái)政部2月19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。

　　(1)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

　　(2)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅；

　　(3)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　4.中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

　　5.3月7日兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉就“財(cái)政工作和財(cái)稅改革”等相關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)，在談到個(gè)稅改革問(wèn)題時(shí)，他表示，新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費(fèi)用將可抵稅。

　　6.3月12日，央行行長(zhǎng)周小川、副行長(zhǎng)潘功勝在全國(guó)兩會(huì)記者新聞發(fā)布會(huì)上首次對(duì)首付貸公開(kāi)表態(tài)稱，央行與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　7.3月13日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍透露，營(yíng)業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

　　記者觀察

　　去庫(kù)存不再“一刀切”

　　從樓市回暖到中央地方全力去庫(kù)存，政策的推波助瀾效應(yīng)在不斷累積。然而，正如求醫(yī)問(wèn)藥亟需直達(dá)“病灶”，政策利好是否能輸送到最關(guān)鍵的點(diǎn)上，直接決定了實(shí)施的實(shí)際效果。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，從去年開(kāi)始的利好政策的接連出臺(tái)，給予市場(chǎng)信心極大的提振。寬松的環(huán)境，去庫(kù)存的基調(diào)，都讓樓市一片叫好之聲。不過(guò)，一線城市和重點(diǎn)二線城市率先進(jìn)入了火爆模式，樓價(jià)看漲、“日光”頻現(xiàn)時(shí)時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。誠(chéng)然，這些城市原本就是“風(fēng)向標(biāo)”一般的存在，各種優(yōu)勢(shì)使得房產(chǎn)保值增值的空間更大，一旦市場(chǎng)看好，無(wú)論是剛需還是改善甚至投資買房都蠢蠢欲動(dòng)，畢竟人們信奉的是“買漲不買跌”。但應(yīng)該看到的是，越是市場(chǎng)暢旺的地區(qū)，就越是沒(méi)有太大的庫(kù)存壓力，他們本不屬于去庫(kù)存的重點(diǎn)地區(qū)。相比之下，依舊有些冷清的三四線城市卻動(dòng)作不大，而他們才是去庫(kù)存的主要著力點(diǎn)。

　　業(yè)界不少專家都提出過(guò)“一二線城市的虹吸效應(yīng)”這一類觀點(diǎn)，認(rèn)為這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集資金的能力超強(qiáng)，已經(jīng)吸走了三四線城市的部分需求。

　　市場(chǎng)動(dòng)向與政策初衷無(wú)法同步，是決策層最不愿意看到的情況。在這樣的大背景下，“分類調(diào)控”早就被提出來(lái)，而在弱化“調(diào)控”這個(gè)詞語(yǔ)的時(shí)候，“分城施策”迅速取代了這一說(shuō)法，只是，從政策邏輯上仍是一脈相承的。

　　本版撰文 南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾