2015年4季度以來(lái)，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波快速升溫。根據(jù)“清華恒隆——北大林肯”最新發(fā)布的CQCHPI房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2015年第四季度北京、上海、深圳三個(gè)公認(rèn)一線城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲2.95%、7.32%和12.72%，同比分別上漲7.55%、12.96%和51.7%；另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2016年1月北京、上海、深圳二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲2.3%、2.7%和5.7%，同比分別上漲123.7%，114.4%、149.7%，漲幅冠全國(guó)之首。作為準(zhǔn)一線城市的廣州及二級(jí)明星城市的南京、杭州等，房?jī)r(jià)也隱有加速上漲之勢(shì)。
關(guān)于這波一線城市房?jī)r(jià)大漲的原因，多方認(rèn)為主要是由貨幣信貸寬松誘發(fā)的局部住房投機(jī)所推動(dòng)。從理論上看，住房具有天然的投資品屬性，房?jī)r(jià)上漲是一種貨幣現(xiàn)象的論斷被廣泛接受。從政策面看，購(gòu)房金融環(huán)境極為寬松，對(duì)購(gòu)房的信貸支持不斷加碼，形成極有利于住房泡沫擴(kuò)散的金融條件。自2014年9月以來(lái)，一線城市二套房信貸管制不斷放松，二套房的認(rèn)定條件從“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優(yōu)惠政策；二套房按揭首付成數(shù)大幅調(diào)低，由以往的7成降為目前的4成左右；持有住房的成本不斷下降，央行自2014年以來(lái)已連續(xù)6次降低貸款利率，目前一般按揭貸款基準(zhǔn)利率商業(yè)貸款僅為4.9%，公積金貸款僅為3.25%；貨幣投放量迅猛增長(zhǎng)，2016年1月末，廣義貨幣（M2）余額141.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.0%，增速分別比上月末和去年同期高0.7個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元。近年來(lái)興起的各種互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新工具也顯著降低了購(gòu)房門檻：如P2P平臺(tái)對(duì)購(gòu)房者提供的具有場(chǎng)外配資性質(zhì)的首付貸，使事實(shí)上的零首付購(gòu)房得以實(shí)現(xiàn)；各種眾籌炒房行為，使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。
誠(chéng)然，所有的房?jī)r(jià)大漲背后，都需要有資金面作支撐。但本輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲，除了局部“金融泡沫”，還可能有其更深層次的現(xiàn)實(shí)原因。據(jù)調(diào)查，嚴(yán)格的就近劃片入學(xué)造成的購(gòu)房恐慌（并不局限于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房），就是本輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲背后的重要實(shí)際驅(qū)動(dòng)因素。在本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，根據(jù)從北京、上海、南京等熱點(diǎn)城市獲取的購(gòu)房樣本，發(fā)現(xiàn)多數(shù)購(gòu)房者的背景并沒有任何特別之處，只是中等收入的平常家庭。他們購(gòu)房的動(dòng)機(jī)不是為了投機(jī)炒房，而是為了孩子當(dāng)前或未來(lái)上學(xué)需要。這些熱點(diǎn)城市“逆市”購(gòu)房者的背景與購(gòu)房動(dòng)機(jī)，都很難直接與“金融泡沫”相關(guān)聯(lián)。
通過(guò)更深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格就近劃片入學(xué)實(shí)施后，所有的兒童入學(xué)條件，無(wú)論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都指向自有產(chǎn)權(quán)住房。而租房者并不能算是片區(qū)的一員，子女極可能無(wú)法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。即使運(yùn)氣好得以勉強(qiáng)入學(xué)，也只能按教委指定進(jìn)入本區(qū)縣最差的學(xué)校就讀。這無(wú)疑造就了新一輪的局部“搶房運(yùn)動(dòng)”，住房利用效率不斷降低。以某熱點(diǎn)城市某區(qū)新公布2016年小學(xué)入學(xué)條件的為例，三類無(wú)房戶子女都可能無(wú)法入學(xué)：一是集體戶籍無(wú)房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無(wú)法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)；二是具有其它區(qū)縣戶籍，但在該區(qū)工作和實(shí)際租房居住（無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房）的家庭，子女將無(wú)法在就業(yè)和實(shí)際居住地入學(xué)；三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證（實(shí)際需要提供的證明可能多達(dá)28個(gè)以上），否則也將無(wú)法入學(xué)。但另一方面，如果出手高價(jià)購(gòu)買了住房，則這些入學(xué)難題居然能迎刃而解。前兩類無(wú)法入學(xué)的家庭現(xiàn)在可以優(yōu)先入學(xué)，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購(gòu)房后也可順利落戶入學(xué)。在有些學(xué)校，還將購(gòu)房入戶的年限與入學(xué)資格相掛鉤。這幾乎是在聲明，合格的父母不僅要買房，而且要提前盡早搶房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子買好。
當(dāng)購(gòu)房幾乎變成了子女成功入學(xué)的充分必要前提條件，一線城市住房特別是學(xué)區(qū)房逆市出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)也就并不奇怪了。盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)基本面也不大支持房?jī)r(jià)上漲，但購(gòu)房者逆勢(shì)搶房的行為并不能簡(jiǎn)單稱之為非理性。中國(guó)社會(huì)受儒家文化影響巨大，向來(lái)極為重視子女教育。古人尚有“孟母三遷”之佳話，今人為了子女入學(xué)資格砸鍋賣鐵購(gòu)房也就不奇怪了。
如果現(xiàn)有的兒童入學(xué)條件不發(fā)生變化，一線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了本輪猛漲后，即使出現(xiàn)短期調(diào)整，其長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)也不會(huì)有所改變。各種差別化增稅、限購(gòu)限貸、需求管控等調(diào)控措施，都難以使一線城市樓市快速有效降溫，甚至還可能引發(fā)新的搶購(gòu)。近期被熱議的清理“首付貸”，也不能改變這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)。
根據(jù)CQCHPI房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2015年第四季度北京市房?jī)r(jià)同比上漲最快的兩個(gè)板塊分別為金融街板塊（27.74%）與中關(guān)村板塊（19.36%）。而這兩個(gè)房?jī)r(jià)大漲板塊正好均為北京市最好的學(xué)區(qū)所在地。這也印證了本文關(guān)于購(gòu)房入學(xué)推高一線城市房?jī)r(jià)的論斷。
為促使特大城市房?jī)r(jià)回歸理性，除了信貸和需求管控外，更重要的是應(yīng)盡快改革現(xiàn)有兒童入學(xué)政策，賦予租房與購(gòu)房者子女同等的入學(xué)權(quán)利。2016年《政府工作報(bào)告》提出要“建立租購(gòu)并舉的住房制度”，這首先需要落實(shí)租房家庭與購(gòu)房家庭的同等權(quán)利。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，實(shí)施租購(gòu)房子女同等入學(xué)，不僅有利于促進(jìn)自由遷徙，更有利于提高低收入階層的受教育水平、增進(jìn)社會(huì)凝聚力，這對(duì)于國(guó)家民族的發(fā)展無(wú)疑具有深遠(yuǎn)的正效應(yīng)。在實(shí)施租購(gòu)房家庭入學(xué)同權(quán)后，對(duì)于多數(shù)學(xué)位不緊張的片區(qū)而言，在本學(xué)區(qū)實(shí)際居住（租購(gòu)房均可）就是入學(xué)的唯一住房門檻。為避免少數(shù)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)出現(xiàn)群租擠兌入學(xué)的現(xiàn)象，這部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)可采取國(guó)際通行的作法，增設(shè)實(shí)際居住條件作為入學(xué)門檻。并通過(guò)定期與不定期入戶訪問調(diào)查、全社會(huì)公開監(jiān)督等辦法，來(lái)保證入學(xué)兒童其家庭租購(gòu)的住房能滿足基本居住條件。以實(shí)際居住條件而非產(chǎn)權(quán)作為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，也可以有效避免11平方米破敗“住房”售出460萬(wàn)天價(jià)的社會(huì)冷笑話再度出現(xiàn)。
（鄒琳華 作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）