去庫(kù)存，是今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為“主力軍”。
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，讓農(nóng)民工在中小城市“掙錢顧家兩不誤”。
人民網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國(guó)目前已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購(gòu)房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房以及推出針對(duì)性的貸款產(chǎn)品等。
如何提升農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房意愿？深入推進(jìn)戶籍制度改革將是關(guān)鍵之一。專家指出，住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)全面推進(jìn)并完善居住證制度，令農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。
納入住房公積金制度范圍
《住房公積金管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱“條例”)于1999年出臺(tái)，截至目前，全國(guó)已有2.17億人加入了住房公積金制度，共有1億繳存職工通過使用公積金解決了住房問題。
2014年7月30日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，將住房保障和公積金制度實(shí)施范圍逐步擴(kuò)大到農(nóng)民工。在會(huì)上，這被認(rèn)為是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的若干舉措之一。
為完善現(xiàn)有住房公積金制度，《條例》在2015年推出修訂稿，并向社會(huì)征求意見。今年兩會(huì)期間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華介紹，有些意見提出要擴(kuò)大公積金的繳存范圍，包括將農(nóng)民工、個(gè)體工商戶等群體納入其中，以提高他們的購(gòu)房支付能力。
“實(shí)際是否會(huì)這么修訂，現(xiàn)在還不好說。”陸克華沒有對(duì)公積金制度是否將惠及農(nóng)民工給出明確的回答。但記者結(jié)合目前情況觀察，在各地去庫(kù)存的行動(dòng)文件中，不少省份對(duì)此態(tài)度積極。
今年以來，江西、湖北、四川等地指明方向，要逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2014年，農(nóng)民工住房公積金參保率僅為5.5%，其中在東部地區(qū)務(wù)工的農(nóng)民工參保率為6.0%，高于中西部地區(qū)。制造業(yè)農(nóng)民工參繳公積金的比例是建筑業(yè)農(nóng)民工的5.9倍，差距明顯。顯然，農(nóng)民工的公積金參保率亟待提升。
發(fā)放購(gòu)房租房等補(bǔ)貼
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉算過一筆賬：當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入。
劉洪玉認(rèn)為，從這個(gè)意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補(bǔ)貼。記者注意到，今年以來，多省已經(jīng)通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭?gòu)房的誠(chéng)意。
河南在《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》中，鼓勵(lì)有條件的縣(市、區(qū))政府對(duì)農(nóng)民和外來人員進(jìn)城購(gòu)買首套商品住房，給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，或由當(dāng)?shù)刎?cái)政對(duì)購(gòu)房者按所購(gòu)房屋繳納契稅額度的適當(dāng)比例給予購(gòu)房補(bǔ)貼。
安徽省提出，對(duì)自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民，進(jìn)城購(gòu)買商品住房(含二手住房)的，當(dāng)?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)具體情況自行確定。
在江蘇泗陽(yáng)，農(nóng)民進(jìn)縣城購(gòu)買普通商品住房，給予1萬元安家補(bǔ)貼。此外，凡該縣常住居民，主動(dòng)拆除農(nóng)村宅基地上建筑物并復(fù)墾到位的，對(duì)其宅基地上附屬物按縣土地增減掛鉤政策進(jìn)行補(bǔ)助，并給予1萬元搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。
銀行推出針對(duì)性貸款產(chǎn)品
緩解農(nóng)民工購(gòu)房的資金壓力，離不開銀行的信貸支持，也有必要提高他們的融資能力。
在今年兩會(huì)記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高表示，在鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房過程中，多家銀行主動(dòng)而為，特別是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的“農(nóng)民安心貸”，僅2016年1月就為5.4萬戶家庭發(fā)放了170億元貸款。
目前，廣東、湖南、吉林、浙江多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品。在湖南，貸款首付款比例最低可執(zhí)行20%，借款人還可自主選擇還款頻率。在浙江寧波，截至今年2月底，已發(fā)放“農(nóng)民安家貸”224筆，貸款金額1.36億元。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行住房金融與個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人聶中文介紹，這項(xiàng)產(chǎn)品具有貸款期限長(zhǎng)、貸款額度大、利率低等特點(diǎn)，不僅貸款期限長(zhǎng)最長(zhǎng)可達(dá)30年，貸款額度可達(dá)房屋成交價(jià)格的80%，而且首付三成以上的購(gòu)房對(duì)象還可享受利率優(yōu)惠。
2015年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《做好“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作意見》，旨在落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。今年3月25日，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)政策細(xì)則出臺(tái)。
河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)王舟認(rèn)為，“這對(duì)去庫(kù)存具有極大的推進(jìn)作用”。沈陽(yáng)市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》也指出，落實(shí)“兩權(quán)”可抵押貸款政策，為進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民提供貸款支持。
申請(qǐng)公租房享同城待遇
根據(jù)2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，購(gòu)租并舉的住房制度將是改革的主要方向。目前，多地已經(jīng)明確表示，歡迎外來務(wù)工人員等非戶籍人口在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)公租房。
在很多城市，公租房是解決進(jìn)城農(nóng)民工住房問題的主渠道。在2015年2月的國(guó)新辦記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)王寧介紹，像四川，專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場(chǎng)租金低50%。
今年4月初召開的陜西省棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議明確，該省已把保障性安居工程的“分配入住”作為考核指標(biāo)之一，列入對(duì)各市區(qū)的年度目標(biāo)責(zé)任考核，并要求各地降低準(zhǔn)入門檻，將在本地就業(yè)的非戶籍人口納入公租房保障范圍。
1月，海南研究制定了關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的整體性方案。該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)林詩(shī)輝介紹，海南將公租房保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口。福建同樣降低了住房保障門檻，擴(kuò)大保障性住房有效供給，把符合條件的轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。
甘肅規(guī)定，對(duì)符合城鎮(zhèn)住房保障條件并租賃住房居住的家庭，在城鎮(zhèn)已實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)的非戶籍住房困難人口家庭與戶籍人口家庭同等對(duì)待，按標(biāo)準(zhǔn)逐月發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼。
近日，29名農(nóng)民工成為蘭州市首批公租房的受益者。蘭州市今年首批配租房源共5119套，市住房保障和房產(chǎn)管理局表示，這些房源將主要針對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，包括外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和引進(jìn)人才，“農(nóng)民工將獲益最多”。
戶籍制度改革是關(guān)鍵之一
《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的評(píng)論指出，戶籍制度改革，是釋放去庫(kù)存潛能的關(guān)鍵之一。文章說，一方面是城市里房地產(chǎn)庫(kù)存積壓，一方面是大量進(jìn)城農(nóng)民工住房條件較差，推進(jìn)戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。
“購(gòu)房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，降低了農(nóng)民工購(gòu)房的意愿。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛撰文指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，迫切要求通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。
記者注意到，不少地區(qū)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，吸引農(nóng)民工進(jìn)城買房應(yīng)與戶籍制度改革協(xié)同推進(jìn)。
比如，沈陽(yáng)嘗試借去庫(kù)存契機(jī)，在促農(nóng)民工享市民待遇方面向前邁步。其中規(guī)定購(gòu)房的農(nóng)民工子女可就近入學(xué)，能在沈陽(yáng)參加中考。而在很多城市，農(nóng)民工子女可以入學(xué)，但只能借讀，不能參加當(dāng)?shù)刂锌肌?/p>
又如，海南也借此進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，優(yōu)先解決農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工落戶問題。
倪鵬飛建議，要全面推進(jìn)并完善居住證制度，凡購(gòu)房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。同時(shí)，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會(huì)，加快完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。
“進(jìn)城后不再收回農(nóng)村承包地，在城里也可以生兩個(gè)孩子，這些政策已經(jīng)促使更多農(nóng)民到城里定居。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所農(nóng)村宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國(guó)英對(duì)人民網(wǎng)記者說，“不讓農(nóng)民工做候鳥式遷徙，同時(shí)降低現(xiàn)有房?jī)r(jià)，提高農(nóng)民工收入水平，多項(xiàng)舉措共同推進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目的。”