開發(fā)商急賣車位業(yè)主頻吃啞巴虧 專家：部分小區(qū)車庫用業(yè)主購房款建設(shè)
近日，一則南京市鼓樓區(qū)人民法院審理的業(yè)主和開發(fā)商地下車庫之爭的消息引發(fā)廣泛關(guān)注，雖然網(wǎng)帖中聲稱“法院判地下車庫歸全體業(yè)主所有”、“開發(fā)商收錢賣車位該退款”的說法被證偽，但現(xiàn)實中小區(qū)車位租售權(quán)屬現(xiàn)狀仍然引發(fā)了各界的關(guān)注。
而在廣州，車位的爭議從來都是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的大事，有市民昨日就向記者報料稱，自己所在小區(qū)的車位總是“偷步”拍賣，等到業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的時候，車位已經(jīng)賣給了小區(qū)以外的人，業(yè)主不但想買車位買不上，就連想在自家的小區(qū)停車場臨時停車，也有難度。
文/廣州日報記者賴偉行
南京“車庫之爭” 原來只是誤傳
此前曾經(jīng)在朋友圈內(nèi)瘋轉(zhuǎn)的一網(wǎng)帖稱，南京星漢花園小區(qū)共有地下車位59個，業(yè)委會2011年起訴要求物業(yè)公司將車庫交出，獲得法院“開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)委會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益”的判決支持。
事實上，該判決并未生效，開發(fā)商隨即向南京市中級人民法院上訴。案件經(jīng)撤銷發(fā)回重審后，最終判決其中29個車位屬于業(yè)主共有。這29個車位包括開發(fā)商占用業(yè)主共有道路等地超規(guī)劃建設(shè)的23個車位，以及南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條規(guī)定的、應(yīng)為業(yè)主保留的最少6個車位。由于開發(fā)商已經(jīng)將35個車位售出，業(yè)主實際上享有24個車位，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)移交5個車位。
發(fā)現(xiàn)案件遭遇誤傳后，南京市鼓樓法院隨即在官方微信上發(fā)出聲明，強調(diào)“部分微信公眾號提到的判決內(nèi)容是并未生效的一審判決，該案應(yīng)以最終生效判決為準(zhǔn)”。
專家提醒賬要算清：
部分小區(qū)車位是用業(yè)主的錢建的
廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任、著名社區(qū)問題專家周活寧昨日告訴記者，南京的案例雖是不實舊聞，不過還是可以引出部分車庫產(chǎn)權(quán)究竟屬誰的探討。“如果實際上發(fā)現(xiàn)車庫的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，那么不但有開發(fā)商是否有權(quán)賣車位的問題，就連出租車位的租金收入也應(yīng)該歸業(yè)主。”
“從開發(fā)商的角度來說，賣車位的收益絕對比租車位大，可以賣的話開發(fā)商一定會賣。”周活寧表示，部分小區(qū)的隔空層以及地下車庫產(chǎn)權(quán)在規(guī)劃時，有可能屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，不過業(yè)主在不知情的情況下，開發(fā)商通過補繳出讓金等手段取得產(chǎn)權(quán)，從而導(dǎo)致后續(xù)業(yè)主的權(quán)益無法得到保障。另一方面，按照誰投資誰受益的原則，由于開發(fā)商已經(jīng)把建設(shè)車庫的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，所以表面上看車庫由開發(fā)商投資，應(yīng)該由開發(fā)商受益，但是如果細(xì)算成本賬，部分小區(qū)的車庫其實是用業(yè)主的購房款來投資，應(yīng)該由業(yè)主受益。在目前業(yè)主處于弱勢的情況下，行政主管部門應(yīng)該主動作為，介入這類停車難的小區(qū)，厘清當(dāng)中的產(chǎn)權(quán)問題，令矛盾今后更容易得到化解。
相關(guān)規(guī)定：規(guī)范出租車位比例政策迄今未出
記者了解到，為了保障業(yè)主享有的權(quán)利，在2008年出臺的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》中，就明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用一個車位。
而在2014年，原廣州市國土房管局就對外發(fā)布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》的修訂稿，并征求社會意見。根據(jù)這一修訂稿，廣州擬規(guī)定小區(qū)車位應(yīng)該限定優(yōu)先滿足業(yè)主，更重要的是，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，應(yīng)預(yù)留規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫數(shù)量的20%比例的車位用于出租。
不過，記者昨日從相關(guān)部門了解到，這一規(guī)定住宅小區(qū)要預(yù)留20%車位用于出租的政策尚未最后正式出臺。有業(yè)內(nèi)人士就呼吁，盡快出臺這一政策，對目前出現(xiàn)的租售新模式進行約束。
業(yè)主搶“車位”連遇三個“坑”
第一坑：偷賣
車位拍賣業(yè)主方知 臨時停車竟被拒
“不是說好小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主嗎？但是我們小區(qū)的車位一批批地拿去拍賣，有些業(yè)主甚至要等拍賣了才知道。”家住海珠區(qū)的市民李女士告訴記者，自己所在的小區(qū)已經(jīng)開發(fā)入住差不多7年時間了，近一兩年來，開發(fā)商聲稱由于債務(wù)等方面的糾紛，所以車位都要通過拍賣轉(zhuǎn)讓。今年最新一批車位推出拍賣時，起拍價達(dá)到28萬多元，不過等小區(qū)里面許多業(yè)主知道時，這批車位都已經(jīng)處理完畢了。業(yè)主傳言稱，開發(fā)商實際上都是把車位通過這種方式，轉(zhuǎn)讓給自己的“關(guān)系戶”。
更讓有車業(yè)主們難以接受的，是小區(qū)內(nèi)的臨保也取消了。“現(xiàn)在就算想在小區(qū)內(nèi)臨時停車也做不到了。”李女士表示，自己現(xiàn)在只能通過月保的方式租用車位，不過就連月保資格其實也是擁有車位的業(yè)主出租才獲得的，開發(fā)商根本無法保證為業(yè)主提供車位。
第二坑：強賣
開發(fā)商“只賣不租” 業(yè)主無奈“硬吃”
從去年開始，廣州多個有一定樓齡的小區(qū)都陸續(xù)開始大批售賣車位。在部分車位嚴(yán)重不足的小區(qū)，開發(fā)商也往往通過“取消月保車位”的方式逼迫業(yè)主購買車位。本報此前就率先報道過越秀區(qū)某小區(qū)一口氣開賣小區(qū)里面的172個非機動車位，最貴一個車位單價超過百萬元。有業(yè)主就向記者坦言，開發(fā)商在當(dāng)年售樓時曾經(jīng)承諾過車位只租不賣，后來卻突然違背承諾。由于開售的車位量占比太大，實際上相當(dāng)于“只賣不租”。
小區(qū)業(yè)主裴先生（化名）昨日就告訴記者，由于車位緊張，不少業(yè)主此前因為停車吃盡了苦頭，有部分資金實力比較充裕的業(yè)主最后不得已也只好買了車位。而沒有狠下心來買車位的業(yè)主，有些則只能想辦法到外面停車。
第三坑：漲租
月租說漲就漲 物管稱無需業(yè)主同意
廣州也有小區(qū)頻頻上演停車費租金說漲就漲的戲碼。像珠江新城一大型樓盤，上月底的臨時停車費就由每小時4元漲到了10元，月保車位則由720元/月漲到1500元/月。業(yè)主許女士告訴記者，大家上月中旬接到電話，通知說新收費將于4月1日起生效，而且只有40個停車位，已經(jīng)基本上租完，部分業(yè)主在不知情的情況下，以為大家都同意了，只好也交款選車位。可后來物管一直沒有將停車費漲價聲明公示，大伙兒發(fā)覺“不對勁”，于是連同其他不同意漲價的業(yè)主與物管代表協(xié)商，并且表示了對漲價的反對。
不過，物管方面就表示，地下停車場的停車位產(chǎn)權(quán)都屬于開發(fā)商，沒有一個車位產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，所以可以不經(jīng)過業(yè)主同意就可以調(diào)價，而且小區(qū)車位暫時不會出售，只出租，提價后的租金水平也與周邊的停車費價格差不多。
用數(shù)據(jù)說話
車位供應(yīng) 內(nèi)緊外松
網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計住宅數(shù)據(jù)顯示，2月廣州車位未售套數(shù)達(dá)到29.3萬套，是月度庫存的新高，而截至昨日，廣州一手車位的未售套數(shù)已經(jīng)進一步攀升至29.5萬套。在這種情況下，廣州車位的網(wǎng)簽均價除了1月份短暫沖高到接近17000元/平方米的水平之外，其余各個月份的車位網(wǎng)簽均價都較為平穩(wěn)。不過，需要注意的是，車位庫存總量創(chuàng)下新高，卻隱藏著供給結(jié)構(gòu)的問題，即中心區(qū)供應(yīng)量偏小、周邊區(qū)域供應(yīng)量較大。
從各區(qū)均價來看，車位最為緊張的無疑依然是越秀區(qū)，網(wǎng)簽均價達(dá)到44550元/平方米。不過，包括黃埔、花都、從化、南沙和增城在內(nèi)，車位均價都只在萬元出頭或者以下。
滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰分析，當(dāng)前廣州車位的買家以自用客居多。雖然供應(yīng)量不小，但由于停車需求大，只要定價合理，開發(fā)商只要愿意出售一定可以售出。而買家在購買車位的過程中，也要注意產(chǎn)權(quán)狀況，有部分車位有可能屬于臨建性質(zhì)，并不在規(guī)劃之中，開發(fā)商開賣車位之后，買家最終也拿不到產(chǎn)權(quán)證，這類情況一定要多注意。