截至2016年4月30日，房地產(chǎn)上市公司2015年年報(bào)和2016年一季度報(bào)公布完畢。從一季度業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖明顯，但房企凈利潤(rùn)率呈現(xiàn)出繼續(xù)下滑趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究部針對(duì)滬深兩地122家房地產(chǎn)上市公司研究統(tǒng)計(jì)，這122家房企在2016年一季度的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了2100.96億，同比漲幅高達(dá)53.3%。在市場(chǎng)升溫的基礎(chǔ)下，3/4的企業(yè)成交上升，122家企業(yè)中只有32家企業(yè)營(yíng)收下滑。
在2016年一季度樓市相對(duì)火爆的情況下，房企普遍呈現(xiàn)了收入增幅大幅超過(guò)利潤(rùn)的現(xiàn)象。122家企業(yè)在2016年一季度的凈利潤(rùn)合計(jì)為142.6億。整體來(lái)看，同比2015年上漲了8.5%。71家房企出現(xiàn)了利潤(rùn)同比上漲。
但從凈利潤(rùn)率看，122家房企平均凈利潤(rùn)率為6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈現(xiàn)了非常明顯的下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“一季度的業(yè)績(jī)顯示，大部分企業(yè)的利率出現(xiàn)了非常明顯的加速下調(diào)，預(yù)計(jì)房企的凈利潤(rùn)率未來(lái)將維持下調(diào)的趨勢(shì)”。
張大偉分析認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售難度在加大，雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量的現(xiàn)象仍然要持續(xù)一段時(shí)間。其次，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房企一二線拿地更加艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。另一方面，地王的頻繁出現(xiàn)增加了企業(yè)土地成本，大部分標(biāo)桿房企拿地集中在一二線城市，出現(xiàn)了很多地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。
他表示，整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金期已經(jīng)過(guò)去。從市場(chǎng)復(fù)蘇的2015年開(kāi)始，一直有企業(yè)陸續(xù)出售資產(chǎn)，包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎(jiǎng)勵(lì)等。
據(jù)東興證券對(duì)152家房地產(chǎn)上市公司2015年年報(bào)及2016年一季報(bào)的統(tǒng)計(jì)分析顯示，2015年?duì)I業(yè)收入仍在增加為12175.27億元，同比增長(zhǎng)37.18%，但歸屬母公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)較弱，為970.65億元，同比增長(zhǎng)8.40%。
2016年一季度，152家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入2254.39億元，同樣出現(xiàn)上升現(xiàn)象，同比增長(zhǎng)102.86%，歸屬母公司的凈利潤(rùn)為168.73億元，同比增長(zhǎng)35.18%。
“利潤(rùn)同比乏力的原因是公司結(jié)算的毛利率下降”。東興證券分析師鄭閔鋼等分析認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)上市公司收入和凈利潤(rùn)出現(xiàn)增長(zhǎng)符合市場(chǎng)預(yù)期，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)較弱主要是因?yàn)橛捎阡N售產(chǎn)品的毛利率下降為28.68%，相比2014年同比下降了11.45%。目前商品房銷售回暖明顯，預(yù)計(jì)2016年的銷售毛利率將會(huì)有所回升。
由于房地產(chǎn)的銷售回暖，房地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都出現(xiàn)明顯改善，2015年房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。截至2015年底上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)加快，分別為0.32和0.28，同比分別上升16.02%和7.07%，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，而管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用下降，單位營(yíng)業(yè)總收入的財(cái)務(wù)費(fèi)用上升了6.02%，管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用分別下降達(dá)1.33%和8.28%。毛利率下降仍在持續(xù)達(dá)28.68%，毛利率的下降影響凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
值得一提的是，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升達(dá)76.29%，同比上升了1.9%。
東興證券的研報(bào)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍喜中有憂，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性差異仍在加大，銷售市場(chǎng)熱中過(guò)熱、冷中不熱，去庫(kù)存的總體進(jìn)程仍不十分理想。今后一段時(shí)間，政府糾偏的行為仍將持續(xù)，政策的不確定性影響著投資者對(duì)房地產(chǎn)板塊的投資信心。“我們認(rèn)為房地產(chǎn)股短期已出現(xiàn)回調(diào)，但行業(yè)本身大幅回升的動(dòng)力仍不夠充分，5月份支持小幅反彈較為確定，較大的行情仍需要觀察”。