■ 宏觀大勢
未來15年中國房地產(chǎn)市場必須消化房地產(chǎn)存量，發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應(yīng)該是必然之勢，房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整也是必然之舉，房價下跌也就在所難免。
我有一位朋友，經(jīng)受不住房地產(chǎn)商誘惑，把自己辛辛苦苦積攢的400萬嫁妝錢購買了一套期房（15年按揭）。她的觀點(diǎn)很簡單：理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)到期，當(dāng)下除了房地產(chǎn)沒有更好的投資產(chǎn)品。與其將錢存入銀行，不如投入房地產(chǎn)，好比投了固化的理財(cái)產(chǎn)品。400萬的房產(chǎn)，15年后值多少錢呢？400×（1+6%）*15≈1147萬。所以，今天的她更愿意成了房奴者，未來就會是千萬富婆。
據(jù)說，這些觀點(diǎn)在當(dāng)下中國頗有“群眾基礎(chǔ)”。只要看今年4月份居民中長期貸款占整個貸款80%以上，就知道目前國內(nèi)不少居民都熱衷于購買房產(chǎn)，先是北京、上海和深圳，然后擴(kuò)展到杭州、蘇州、南京和合肥等地，甚至發(fā)明出“首付貸”，集體沉浸在“今天的百萬房奴，明天的千萬富翁”的美夢之中。
真的會是如其所愿？真會因?yàn)槭掷锏囊惶追慷蔀椤扒f富翁”？
首先，這種結(jié)論是建立在住房按揭貸款利率永遠(yuǎn)在目前最低點(diǎn)，且寬松的國內(nèi)貨幣政策保持不變的基礎(chǔ)上。事實(shí)上，上個世紀(jì)最后20年，全球主要發(fā)達(dá)國家平均利率在10%，中國平均利率僅在8%左右，因此，未來15年內(nèi)這種低利率改變的可能性就很大。如果利率上升，購買住房貸款都可能還不起，哪里還有“千萬富翁”可言？加之中國寬松貨幣政策說變就變，不要說15年，就是今年4月份與前三個月情況比較都有較大的變化。貨幣政策一旦收緊，沒有接盤者進(jìn)入，房價還會漲上去嗎？
其次，前10年之所以把房價炒作得越來越高，核心問題就是把住房的屬性混淆了，導(dǎo)致住房市場遠(yuǎn)離它的居住屬性而成為少數(shù)投機(jī)商炒作賺錢的工具。為此，政府5月9日第一次明確承認(rèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在泡沫，強(qiáng)調(diào)國內(nèi)房地產(chǎn)市場必須回歸其基本居住功能，對通過信貸及稅收杠桿讓一些城市巨大的房地產(chǎn)泡沫擠干凈，并開始處罰用金融杠桿炒作房價的投機(jī)行為。如果住房是給人居住而不是炒作賺錢的，投機(jī)行為就會戛然而止，房價必然大跌，15年后的投資價值從何而來？今天的房奴又如何成為明天的“千萬富翁”？由此，目前搶購房地產(chǎn)投機(jī)客可能是接最后一棒者，不要說搶到的是期房，即使是現(xiàn)房，都有可能把購買的房產(chǎn)砸到自己手里。
再者，本輪房價快速飆升，很大程度上取決于資金杠桿的過度推高。大多數(shù)居民千方百計(jì)地涌入房地產(chǎn)市場，他們并不在乎自己手上有沒有充足的現(xiàn)錢，因?yàn)楦鞣N各樣的融資方式都等著他們，資金杠桿效應(yīng)激發(fā)起城市居民的購房欲望。可是，不要忘記去年配資撤離股市后廣大股民的割肉之痛。過去的兩年里，股票市場正是經(jīng)歷了場外配資的高杠桿“狂歡”后，股市發(fā)生了翻天覆地的變化，從6247點(diǎn)猛跌至1619點(diǎn)。而本輪房地產(chǎn)市場狂歡最大贏家依然是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，背后的資金推手依然是金融杠桿效應(yīng)，可誰能保證市場不會發(fā)生天翻地覆的變化呢？
再說，近年來房地產(chǎn)之所以大漲不跌，很大程度上是因?yàn)榈胤秸敢馔ㄟ^房地產(chǎn)市場價格上漲保住地方經(jīng)濟(jì)上行趨勢，以至于近幾年銀行業(yè)的絕大多數(shù)貸款流入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場一直繁榮，且不進(jìn)行周期性調(diào)整，銀行業(yè)與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款永遠(yuǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房價只漲不跌，問題不會暴露出來。但是，今天的地方政府已經(jīng)不可能再像10年前那樣，以房地產(chǎn)投資為主要手段拉動經(jīng)濟(jì)了。也就是說，未來15年中國房地產(chǎn)市場必須消化房地產(chǎn)存量，發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應(yīng)該是必然之勢，房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整也是必然之舉，房價下跌也就在所難免。到那時，一旦資金鏈斷裂，銀行出現(xiàn)巨量不良資產(chǎn)，必定把炒房者的期望變成夢想破滅。雖然這是任何人都不愿意看到的，但也不是任何人能夠輕易改變的。
□顧雷（中國人民大學(xué)金融與證券研究所教授）