新華社北京6月3日電 題：促進(jìn)購租并舉 實(shí)現(xiàn)住有所居——專家解讀《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》
新華社記者王立彬、郁瓊源
國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》3日對(duì)外公布。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購租并舉的住房制度，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。
就《意見》亮點(diǎn)，記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授和中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長柴強(qiáng)博士等專家。
培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng) 建立購租并舉住房制度
“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。”劉洪玉認(rèn)為。
住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1／3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。“但目前我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。”柴強(qiáng)說。
“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”劉洪玉指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場(chǎng)無疑將發(fā)揮重要作用。
2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要推進(jìn)公租房貨幣化，這意味著要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。專家表示，只有住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展起來了，公租房保障對(duì)象才能在市場(chǎng)上有更多的選擇余地，租到合適的住房。
加大政策扶持力度 促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展
為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。
這些政策措施主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在增值稅、個(gè)人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。
劉洪玉表示，這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。“有了好的政策，關(guān)鍵在于落實(shí)”。按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。
保護(hù)承租人的合法權(quán)益 鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)
目前，承租人有時(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。“要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”劉洪玉說。
《意見》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。
相關(guān)專家指出，從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國等租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國家的經(jīng)驗(yàn)。
強(qiáng)化地方政府責(zé)任 加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管
為加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，《意見》明確了地方各級(jí)人民政府的責(zé)任：省級(jí)人民政府要加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題；城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)。
“借鑒一些地方城市管理和社會(huì)管理采取的‘網(wǎng)格化’管理模式，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強(qiáng)住房租賃管理。《意見》還進(jìn)一步明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安部門等相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)。”柴強(qiáng)說。
信用管理是加強(qiáng)行業(yè)管理的重要抓手。《意見》對(duì)此專門做出了規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場(chǎng)將不斷得到規(guī)范，行業(yè)中的害群之馬將被清出市場(chǎng)，群眾權(quán)益將得到切實(shí)維護(hù)。
“要充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。”柴強(qiáng)建議，房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，規(guī)范會(huì)員執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。