要問今年什么跑得最快，一個(gè)是地價(jià)，一個(gè)是信貸資金，一個(gè)地王頻出，一個(gè)頻創(chuàng)紀(jì)錄。前者將會改變地王歷史，成為誕生地王最多的一年，后者則已改變信貸歷史，1月份投放的信貸資金就高達(dá)2.51萬億元，比此前的紀(jì)錄已不知高到哪里去了。那么，到底是什么力量驅(qū)使房企如此不惜一切代價(jià)地競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝跄兀侩y道房價(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)到了可以不顧一切的時(shí)候嗎？顯然，這里有更多深層次原因。
如果說投放信貸資金，還可以從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)居民收入增長等方面找到理由的話，那么爭當(dāng)?shù)赝蹩赡芎茈y找到令人信服的理由。但是，卻真真實(shí)實(shí)地展現(xiàn)在我們的面前了。據(jù)媒體報(bào)道，截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)產(chǎn)生了總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“地王”數(shù)量高達(dá)113幅。其中，央企包辦了近半。融創(chuàng)、保利和信達(dá)今年上半年的拿地金額已分別達(dá)到了255億元、234億元及215億元。
那么，到底是什么力量驅(qū)使房企如此不惜一切代價(jià)地競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝跄兀侩y道房價(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)到了可以不顧一切的時(shí)候嗎？顯然，這里有更多深層次原因。
經(jīng)濟(jì)走勢或是驅(qū)使房企競相拿地
爭當(dāng)?shù)赝醯闹匾蛑?/p>
經(jīng)濟(jì)走勢或是驅(qū)使房企競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝醯闹匾蛑弧０凑諜?quán)威人士的說法，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“L”形格局。也就是說，既不可能是“U”形，也不可能是“V”形。那么，探底和在底部盤整很有可能是未來幾年中國經(jīng)濟(jì)的基本格局。在這樣的情況下，無論是經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行還是呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，對房地產(chǎn)市場來說，都可能是一種利好。
如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，按照目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，重提房地產(chǎn)，將是大概率事件。當(dāng)下的一些政策，實(shí)質(zhì)已經(jīng)開始依賴房地產(chǎn)了。多拿些地放在手上，還是有利的，是能夠有增值空間的。相反，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場開始復(fù)蘇了，需求也旺盛了，包括商品房在內(nèi)的商品價(jià)格，也不可避免地會出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，同樣對房企有利，對拿地有好處。即便現(xiàn)在拿地的價(jià)格高一點(diǎn)，也不影響將來賺錢。從總體上講，收益還是要大于風(fēng)險(xiǎn)的。
通脹預(yù)期也是房企不惜一切代價(jià)
拿地的原因之一
通脹預(yù)期也是房企不惜一切代價(jià)拿地的原因之一。從2008年到現(xiàn)在不到8年的時(shí)間里，廣義貨幣(M2)就增加了90多萬億，高達(dá)140萬億，平均每年新增M210多萬億。尤其是2015年，新增信貸資金高達(dá)11.3萬億。今年以來，投放的貨幣也是只多不少。如此規(guī)模的貨幣投放出去以后，經(jīng)濟(jì)卻仍處于下行狀態(tài)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)則普遍面臨融資難、融資貴的矛盾。那么，投放的貨幣都去了哪兒呢？一旦經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇通道，這些投放出去的貨幣，會不會成為通貨膨脹的強(qiáng)大推力，值得關(guān)注。
很顯然，通貨膨脹的壓力是存在的，釋放出去的巨額貨幣，是會轉(zhuǎn)化成通貨膨脹因子的。因?yàn)椋@些投放出去的貨幣，除非繼續(xù)以實(shí)物狀態(tài)存在，以不動產(chǎn)形式存在，以周轉(zhuǎn)不靈的方式存在。否則，就必然會激活通貨膨脹細(xì)胞。如果在未來若干年內(nèi)不出現(xiàn)通貨膨脹，那只能說明中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率相當(dāng)?shù)停泿诺闹苻D(zhuǎn)速度相當(dāng)慢。貨幣周轉(zhuǎn)慢、資源利用效率低，毫無疑問也不是我們希望看到的結(jié)果。在這樣的情況下，房企通過拿地來維持資產(chǎn)的保值增值，避免貨幣貶值，就可以理解了。更何況，房企的拿地目標(biāo)，大多都是一、二線城市，特別是土地供應(yīng)越來越緊張，外來人口較多的城市，就更是地王誕生的“福地”。
融資成本低是房企敢于拿地
的一個(gè)不可忽視的重要原因
融資成本低則是房企敢于拿地的另一個(gè)不可忽視的重要原因。別看實(shí)體企業(yè)每爭取一分錢資金支持，都要看銀行的臉色，都要付出很高的代價(jià)。但是，房企不同，房企依靠土地抵押、相互擔(dān)保等，卻可以大把大把地從銀行獲得貸款支持，且成本極低。一些銀行為了信貸投放需要，甚至可以用倒貼錢的方式把貸款投放給房企。這也無形中增強(qiáng)了房企競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝醯膭恿Α?/p>
更重要的是，就算將來房價(jià)不漲，也虧不到哪里去。經(jīng)歷了前十多年的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，多數(shù)開發(fā)商儲備的土地已經(jīng)基本消化完畢，或者說在某個(gè)城市設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在接下來的時(shí)間里要關(guān)門的情況下，拿下一些土地，讓設(shè)立的分公司繼續(xù)有事做，以維持市場的份額也是需要的。
政府對風(fēng)險(xiǎn)大包大攬
是開發(fā)商拿地的另一個(gè)原因
而驅(qū)使開發(fā)商競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝醯牧硪粋�(gè)原因，就是政府對風(fēng)險(xiǎn)的大包大攬。這些年來，因?yàn)榈胤秸€y行、企業(yè)等不規(guī)范行為積累起來的風(fēng)險(xiǎn)并不少。但是，風(fēng)險(xiǎn)的積累者，包括地方政府、銀行和企業(yè)，似乎并不需要承擔(dān)責(zé)任，也不需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是由政府大包大攬了。地方債務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)了，通過債務(wù)置換的方式化解，銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)了，則通過不良資產(chǎn)證券化來解決，企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)了，就以債轉(zhuǎn)股的方式解決。就連銀行濫發(fā)信用卡產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，都可以通過不良資產(chǎn)證券化來解決。也就是說，無論是地方政府還是銀行、抑或企業(yè)，闖再大的禍，積累再大的風(fēng)險(xiǎn)，都不用擔(dān)心，都有政府這棵大樹做依靠。
眼下，正在大力推進(jìn)行政管理體制改革，理順政府與企業(yè)的關(guān)系，可是，在一些具體問題的操作上，卻又要扮演無限責(zé)任政府的角色，體現(xiàn)政府的萬能，從而給地方政府、銀行、企業(yè)等產(chǎn)生不怕闖禍的心理，想怎么干就怎么干，想怎么積累風(fēng)險(xiǎn)就怎么積累風(fēng)險(xiǎn)。具體到房企，雖然爭當(dāng)?shù)赝酢⒏邇r(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)很大，但是，有政府大包大攬，根本不需要考慮風(fēng)險(xiǎn)。更何況，拿地的資金大多是銀行的，至多把地給銀行罷了。自然，也就不會把地價(jià)當(dāng)回事。尤其是央企、國企，就更不需要考慮成本、代價(jià)的問題了。
從總體上講，房企，特別是央企爭當(dāng)?shù)赝醯男袨槭遣惶线m的。至少，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不太合適，必須加強(qiáng)監(jiān)管，加大對不規(guī)范行為的查處力度。更重要的是，政府不能再發(fā)出錯(cuò)誤信號，不能為了一時(shí)之需，把風(fēng)險(xiǎn)大包大攬，從而讓包括房企在內(nèi)的市場主體，產(chǎn)生政府會解決、政府會想辦法的心理。如此，危害極大。