繼6月重大資產(chǎn)重組終止后，中房地產(chǎn)旗下最大房地產(chǎn)項(xiàng)目又遭合作方撤資。公司7月4日發(fā)布公告稱，與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，雙方將終止對(duì)中房地產(chǎn)全資子公司重慶中交綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的增資擴(kuò)股事項(xiàng)。而重慶中交綠城所開發(fā)的重慶市兩江新區(qū)中央公園項(xiàng)目，是中房地產(chǎn)目前最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從目前境遇來(lái)看，公司通過自身項(xiàng)目發(fā)展和外部資產(chǎn)注入的內(nèi)生外延之路均遭遇挫折。

　　年度最大項(xiàng)目泡湯

　　今年4月份，中房地產(chǎn)公告稱，擬與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)共同對(duì)重慶中交綠城進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資完成后，中房地產(chǎn)持股占比65%，綠城地產(chǎn)持股占比35%，雙方將合作開發(fā)重慶中央公園項(xiàng)目。

　　重慶中央公園項(xiàng)目在中房地產(chǎn)中占有重要地位。2015年底，公司以45.3億元競(jìng)得該項(xiàng)目，是近幾年來(lái)公司土地儲(chǔ)備投資金額最大的項(xiàng)目之一，僅土地支出就占公司2015年?duì)I業(yè)收入的4倍。項(xiàng)目占地面積總計(jì)51.85萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積140.66萬(wàn)平方米，在公司現(xiàn)有項(xiàng)目中占地和規(guī)劃面積均為最大。年報(bào)顯示，2014年和2013年公司新增規(guī)劃總面積分別為37.64萬(wàn)平方米和81.83萬(wàn)平方米，中央公園項(xiàng)目規(guī)劃面積已超過了2014年和2013年兩年新增項(xiàng)目面積總和。

　　中房地產(chǎn)在2015年報(bào)中表示，公司目前規(guī)模偏小，土地儲(chǔ)備相對(duì)不足，綜合實(shí)力與行業(yè)內(nèi)先進(jìn)水平仍有一定差距。斥巨資投資中央公園項(xiàng)目也反映了公司希望通過該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)模和業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。

　　不過，就中房地產(chǎn)目前的資本實(shí)力而言，單獨(dú)開發(fā)投資規(guī)模這么大的項(xiàng)目面臨著較大的資本壓力和風(fēng)險(xiǎn)，尋求合作是較好的選擇，也是當(dāng)前不少房地產(chǎn)公司普遍的做法。此次綠城地產(chǎn)集團(tuán)的退出，將對(duì)中央公園項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)進(jìn)度和前景蒙上了不確定性。

　　重大資產(chǎn)重組終止

　　對(duì)于中房地產(chǎn)而言，不僅中央公園項(xiàng)目前景不確定增加，未來(lái)資產(chǎn)注入的前景也不明朗。今年6月，公司推出的重大資產(chǎn)重組預(yù)案宣告終止，且擬注入資產(chǎn)的盈利能力和質(zhì)地也值得商榷。

　　根據(jù)預(yù)案，擬注入資產(chǎn)包括六家房地產(chǎn)企業(yè)全部或部分股權(quán)，資產(chǎn)價(jià)值合計(jì)64.3億元。然而，其中僅中交地產(chǎn)和中住兆嘉兩家公司2014年和2015年扣非后的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為正，其余四家2014年和2015年扣非后的凈利潤(rùn)均為虧損。

　　經(jīng)測(cè)算，擬注入的六家公司2015年扣非后的凈利潤(rùn)之和不足4000萬(wàn)元。按照此次擬注入資產(chǎn)的股權(quán)比例計(jì)算，扣非后凈利潤(rùn)之和僅2400萬(wàn)元，甚至低于中房地產(chǎn)2015年2800多萬(wàn)元的凈利潤(rùn)水平。若以預(yù)案中購(gòu)買資產(chǎn)發(fā)行5.29億股計(jì)算，每股收益不足0.05元，也低于中房地產(chǎn)2015年每股收益0.1元的水平。盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目收入利潤(rùn)確認(rèn)具有一定的特殊性，但就目前的業(yè)績(jī)而言，資產(chǎn)注入對(duì)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)極其有限。

　　深交所在給公司的問詢函中也重點(diǎn)關(guān)注擬注入資產(chǎn)的盈利能力，除了標(biāo)的公司凈利潤(rùn)下降和虧損外，還對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量和未來(lái)盈利能力進(jìn)行了關(guān)注。

　　標(biāo)的公司大部分項(xiàng)目位于二、三、四線城市和地區(qū)，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大，部分項(xiàng)目的去化率較低也引發(fā)了監(jiān)管部門的關(guān)注。此外，其中多家公司尚處于開發(fā)前期階段或剛開始銷售階段，未來(lái)銷售收入存在不確定性，并面臨去化率壓力。在這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未看到明顯改善的情況下，這些項(xiàng)目的盈利前景存在較大不確定性。記者 戴小河