◎每經(jīng)記者 查道坤
在傳言兩天后，蘇州樓市限購令正式落地。
8月11日下午，蘇州官方對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確規(guī)定，非蘇州戶籍的居民在申請第2套住房的貸款時，需提供2年內(nèi)累計1年納稅或社保證明；首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。
隨著上述限購令落地，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州將拉開二線城市限購的序幕，不排除其他二線城市跟風(fēng)的可能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“蘇州此次啟動限購，顯然開啟了二線城市限購的2.0版本，對于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控動向來看，二線熱點城市(此后)基本上會出臺此類政策。”
值得一提的是，南京也在8月11日下午對外發(fā)布樓市新政，將提高二套房首付比例，并對土地拍賣進(jìn)行限制。值得一提的是，此前，與蘇州、南京合稱二線樓市四小龍的合肥廈門已經(jīng)先后出臺樓市限貸政策。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“隨著金融端對開發(fā)商以及購房者資金進(jìn)行緊縮，以及地方政府出臺限購限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開發(fā)商拿地到樓市成交量將會出現(xiàn)明顯降溫。”
蘇州限購針對外來炒房客
此次蘇州的《意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“新15條”，分別就土地供應(yīng)、土地競價、預(yù)售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸等15個方面對蘇州房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新的部署和要求。
其中，最大的亮點無疑是蘇州啟動的限購政策。具體來看，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，則必須提供繳稅證明或社保證明。
具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅的繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。
開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
對此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶籍。換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房需求。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州率先打開了二線城市限購的閘門，不排除部分樓市火熱的二線城市跟風(fēng)啟動限購政策。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從調(diào)控的動向來看，二線主要的10個熱點城市，除蘇州、南京外，天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門和合肥，后續(xù)多多少少也會有收緊政策出現(xiàn)。
此外，在土地供應(yīng)方面，《意見》明確，今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應(yīng)(不低于70%)；住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上；同時全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)。如果土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“400公頃的供地總體是充分的，蘇州供地規(guī)模的明確能夠強(qiáng)化房企的預(yù)期，使其相應(yīng)調(diào)整拿地策略。加大普通住宅用地供應(yīng)，這也體現(xiàn)了政策后續(xù)對傳統(tǒng)住房市場投資的認(rèn)可。政策提及了單批次供應(yīng)的模式，這也是為了防范拿地扎堆、市場情緒不穩(wěn)定等風(fēng)險的出現(xiàn)。”
在信貸方面，《意見》也作出了具體規(guī)定。其中，居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。對于有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已有1套住房，但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房，雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭，這三種情況申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。
如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“對于有過一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。對兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機(jī)。”
業(yè)內(nèi)：南京新政影響有限
值得注意的是，南京也在8月11日下午出臺了樓市新政。其中，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為35%。
而對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。
由于此前土地市場的火熱，南京土地拍賣接連遭遇“熔斷”，成為全國關(guān)注的焦點，南京此次新政也對土地拍賣進(jìn)行了明文規(guī)定。
其中，經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易，競價所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計入房價準(zhǔn)許成本。當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價80%時，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進(jìn)行明確約定，并由房產(chǎn)部門在后期頒發(fā)銷售許可證時嚴(yán)格執(zhí)行。
當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。
對此，南京本地房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“從提高首付比例幅度來看，與之前執(zhí)行的政策對比，增長幅度并不大。所以，這雖然對購房者存在一定的影響，但是力度并不大。從土地出讓政策來看，南京采取的政策最終目的是讓開發(fā)商理性拿地，包括土地網(wǎng)絡(luò)拍賣。但從合肥實施的情況來看，這條的作用并不大。整體來看，南京此次新政對樓市沖擊較小，樓市量價齊漲的局面，短時間內(nèi)不會改變。”
在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，針對南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺了包括限價令、熔斷機(jī)制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號可炒作到30萬以上，想要徹底打擊這些投機(jī)者穩(wěn)定樓市，最好的辦法便是啟動限購政策。”
專家：有利于市場擠泡沫
記者注意到，進(jìn)入2016年以來，以上海、深圳為代表的一線樓市率先啟動，隨后這種“熱情”開始傳遞到二線城市。其中蘇州、南京、廈門和合肥四個城市，因為房價大幅上漲，被業(yè)內(nèi)戲稱為二線城市房價上漲“四小龍”。
在樓市火爆的情況下，開發(fā)商開始利用金融杠桿，比如資管計劃、信托等金融機(jī)構(gòu)，獲得更多資本進(jìn)入樓市。部分金融機(jī)構(gòu)甚至為開發(fā)商提供拍地保證金等，成為推高地價和房價的重要力量。
為了抑制樓市，多個部門陸續(xù)出臺政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。比如，證監(jiān)會也對房地產(chǎn)上市公司再融資政策進(jìn)行了規(guī)定，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策。同時，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺信貸政策，收緊房地產(chǎn)融資。
隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對購房者帶來一定影響之外，受沖擊最大可能就是開發(fā)商了。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，地方政府通過提首付、降杠桿可以減緩開發(fā)商的銷售回款，削弱房企高價拿地沖動，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對開發(fā)商變相限貸，有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。”
