京華時報制圖謝瑤
雖然7月北京二手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)了“技術(shù)性”補(bǔ)漲，但降溫仍是樓市的大勢所趨。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，二手房交易的積極性在降低，買賣雙方觀望態(tài)度十分明顯。
在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對下半年市場并不樂觀。在年初持續(xù)高溫消耗大量有效市場需求、信貸未繼續(xù)寬松的市場大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，下半年北京二手房市場還將繼續(xù)降溫，但價格會依舊堅挺。
□數(shù)據(jù)
技術(shù)性補(bǔ)漲難掩下行大勢
繼6月成交量創(chuàng)今年來新低之后，7月北京二手房成交量有所回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年7月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為22340套，環(huán)比6月上漲62.6%。
不過，6、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量的大起大落，并沒有反映真實(shí)的市場情況。由于6月初“房源核驗(yàn)”政策在全市全面落地實(shí)施，技術(shù)磨合層面的原因?qū)е铝?月網(wǎng)簽量銳減，經(jīng)過6月的技術(shù)磨合后，隨著網(wǎng)簽效率的提升，6月積壓下來的網(wǎng)簽需求在7月得以釋放，導(dǎo)致了7月二手房網(wǎng)簽量的上漲。
“除去技術(shù)層面的原因，6-7月北京二手房市場的整體趨勢仍然是‘降溫’。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，從6、7月的整體交易量來看，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量僅為36079套，與4、5月的網(wǎng)簽總量相比下跌了28.3%，跌幅近三成。6、7月的月均網(wǎng)簽量僅有1.8萬套，也明顯低于3月以來的月度網(wǎng)簽量。逐步降溫仍是北京二手房市場交易量在3月觸頂后的大趨勢。
在7月補(bǔ)漲之后，8月市場再現(xiàn)下行。偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，8月首周二手住宅共成交4397套，低于7月首周4611套的交易量。環(huán)比出現(xiàn)了24周以來的第二次下降，同時26.5%的降幅也大大超過了今年第28周的9.5%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，總體看，最近3個月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有兩至三成的回落。
云房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市二手住宅成交13.6萬套，創(chuàng)近6年新高，截至6月底，二手住宅均價47235元/平方米，比2015年底上漲16.6%，與2010年相比，6年間價格上漲90.5%。但自今年3月市場成交達(dá)到頂峰后，二季度成交量連續(xù)三個月下滑，且價格漲幅出現(xiàn)明顯收窄。
房天下的統(tǒng)計顯示，從今年4、5月開始，北京二手房及二手住宅的網(wǎng)簽量一直在回落，但6月因全市納入房源核驗(yàn)造成了斷崖式下跌，7月適應(yīng)后便基本恢復(fù)了5月的成交量。在經(jīng)歷了去年的連番降息刺激后，市場已經(jīng)開始進(jìn)入下行通道，6、7月網(wǎng)簽量的反復(fù)僅是突發(fā)房源核驗(yàn)政策帶來的短期效應(yīng)。
□探訪
中介
供需都被大量透支
“跟今年3、4月相比，現(xiàn)在市場肯定是降溫了”，位于東四環(huán)的鏈家某門店店長告訴記者，供應(yīng)和需求在前段時間大量透支之后的雙雙大幅回落，是近期市場降溫的主要表現(xiàn)。
從買方來說，今年春節(jié)之后開始的這輪成交熱提前集中釋放了大量市場需求，以至于到了5月傳統(tǒng)的成交旺季時，市場卻已經(jīng)開始“走下坡路”；從賣方來看，3月以來的集中成交消化了大量房源之后，在售房源急劇減少，新一波房源還沒有開始掛牌，市場一度出現(xiàn)“青黃不接”的局面。
“不少前期消化較快的小區(qū)，現(xiàn)在在售房源非常有限，有些戶型和樓層甚至是無房可售”，這位王姓店長告訴記者，這也是6、7月以來，雖然成交量出現(xiàn)下滑，但價格仍然居高不下的主要原因。
與上半年頻繁出現(xiàn)的搶房、業(yè)主坐地起價等相比，目前市場已經(jīng)明顯恢復(fù)理性。上述王姓店長說，坐地起價的現(xiàn)象現(xiàn)在基本不復(fù)出現(xiàn)，買家的猶豫期普遍拉長，成交周期也明顯延長。“很難再出現(xiàn)今年年初那種‘看完房馬上交定金’的現(xiàn)象了，我的一個客戶看了3個多月剛剛才定下來一套。”
我愛我家的經(jīng)紀(jì)人小何近期也感受到了市場的降溫。“跟今年上半年那幾個月相比，最近兩個月的看房量少了很多，成交的周期也明顯拉長了”。
小何告訴記者，從上個月開始，不管是報價還是成交價，整體漲幅都開始放緩。不過，“客戶的購買意愿仍然是存在的，只是對價格、戶型、小區(qū)環(huán)境更挑剔”，小何說，因此一些優(yōu)質(zhì)房源仍然受到積極追捧，成交很快，價格也是一枝獨(dú)秀。
買家
下半年會有更好機(jī)會
因?yàn)榉N種原因在今年3月錯失一套房之后，文小姐并不急于再次出手。
“3月份時的市場確實(shí)是太瘋狂了，當(dāng)時我就覺得瘋狂之后市場肯定會有降溫，為什么非要搶在巔峰的時候出手呢？最近幾個月來看，雖然價格仍在上漲，但是漲幅已經(jīng)降了下來”，在文小姐看來，由于想買的房子是滿足自住需求，因此她并不愿意倉促做出決定，要在價格、地段、戶型、樓層、學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境等多種要素的綜合權(quán)衡下做出選擇。
文小姐近期一直在看房，只是眼下在售的房源并不多，但她認(rèn)為，與上半年相比，下半年會有更好的出手時機(jī)。
賣家
先掛著慢慢賣
“既然價格已經(jīng)漲上來了，就很難再出現(xiàn)整體性下調(diào)。”說這話時，張先生位于東四環(huán)外的房子已經(jīng)掛牌三個多月了。
張先生告訴記者，最近買家看房的時間基本都集中在周末，工作日幾乎沒有人看房。今年3月時絡(luò)繹不絕的看房人群已經(jīng)不復(fù)存在。據(jù)記者了解，張先生的房源報價在整個小區(qū)里并不算高，甚至是偏低水平，不過由于房子是在5層，沒有電梯，且戶型不是方正，再加上窗外有地鐵經(jīng)過的聲音，因此房源遲遲沒有成交。
即便如此，張先生的報價仍然保持不變，“反正現(xiàn)在也不著急用錢，先掛著，慢慢賣”。在張先生看來，房價易漲難跌，反正租金也不錯，因此他并不著急成交。
□預(yù)測
下半年量縮價穩(wěn)
在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后，很多人對下半年市場并不樂觀。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業(yè)主觀望態(tài)度明顯，預(yù)計下半年北京二手房會降中趨穩(wěn)。
來自偉業(yè)我愛我家集團(tuán)的統(tǒng)計信息顯示，自3月市場火爆時期之后，市場開始趨于冷靜，業(yè)主為了能快速成交，從4月開始議價空間逐漸增大，業(yè)主惜售的心理逐漸松動，預(yù)計下半年議價難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上半年。同時，在3月的成交高峰釋放了大量房源之后，4月以后新增掛牌量也逐步走低，業(yè)主開始保持觀望態(tài)度。
市場雖趨于平靜，但是客戶的購房意愿并沒有減弱。數(shù)據(jù)顯示，自4月后，客戶看房量開始逐步回升，預(yù)計在7月之后，看房量仍會保持穩(wěn)定增長。
據(jù)統(tǒng)計，房源的成交周期從5月開始略有回升，成交熱情略有降低，預(yù)計隨著市場的逐漸平穩(wěn)，成交周期會保持穩(wěn)中有升的趨勢。預(yù)計未來，購房客戶仍會保持購房熱情，但持謹(jǐn)慎態(tài)度。
□相關(guān)
高端新房量跌價挺
對于新房市場來說，不管成交量上漲或下跌，都無法動搖價格的堅挺。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽13281套，環(huán)比6月全月減少17.2%，同比去年7月減少5.1%；但成交均價為33228元/平方米，環(huán)比6月均價上漲7.7%。
分類型來看，造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓類產(chǎn)品（普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓）交易量的回落，截至30日，6574套的交易量較6月全月下降了40.7%。
普通住宅小幅上漲，7月交易量為4018套，較6月全月增長9.8%。
自住型商品房則在7月迎來供應(yīng)高峰和成交高峰，截至30日已成交1977套，環(huán)比6月全月大漲601.1%，創(chuàng)2016年以來自住房交易量新高。
7月別墅的成交量有所減少，共成交712套，環(huán)比6月全月減少30.1%，但仍為今年來次新高，同比去年7月也有110.7%的增長；7月北京千萬級新宅的交易量為535套，環(huán)比6月全月下降了24.3%。
胡景暉認(rèn)為，進(jìn)入7月后，因全面限購傳言而攪動的市場理性逐步回歸，公寓類產(chǎn)品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類產(chǎn)品交易量依然火爆。而隨著昌平、門頭溝等地多個自住房項目的開盤，自住房在7月熱度高漲，持續(xù)推盤之下，未來一段時間或許還會繼續(xù)升溫。
高端住宅在7月雖然交易量出現(xiàn)回落，但價格依舊堅挺。下半年隨著更多豪宅的入市，豪宅的銷售競爭將進(jìn)一步加劇。
根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前7個月，北京五環(huán)內(nèi)純商普宅成交均價同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價與面積的齊漲使得五環(huán)內(nèi)純商普宅的套均總價由去年同期的684萬元上漲至972萬元，而對應(yīng)周期內(nèi)別墅產(chǎn)品的套均總價則分別為1091萬元與1079萬元。這意味著普通住宅與別墅的價差正在急劇縮小。
京華時報記者潘秀林
