房地產(chǎn)行業(yè)一直是并購市場的熱點。不過，與以往轉(zhuǎn)型為主的基調(diào)不同，今年上半年，央企整合、地產(chǎn)大鱷頻頻舉牌成為行業(yè)新動向，這使得房企并購重組熱度進一步提升。分析人士指出，受行業(yè)分化加劇、土地市場價格上漲、融資成本差異等因素影響，行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，資金能力雄厚的龍頭房企將成為并購整合的主力軍。

　　并購重組三大路徑

　　從今年以來的案例看，房地產(chǎn)行業(yè)并購整合主要有三大模式。

　　首先當屬以恒大為代表的“買買買”模式。今年以來，恒大先后實施了控股嘉凱城、增持萬科、舉牌廊坊發(fā)展、耗資百億元晉升盛京銀行第一大股東等資本運作，并在二級市場舉牌10多家上市公司，包括5家房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)萬科公告，恒大已持有萬科6.82%股份。恒大發(fā)布的中報顯示，報告期末，恒大現(xiàn)金總額達到2120.0億元。在當日業(yè)績會上，當被問及2120.0億元現(xiàn)金如何花時，公司相關(guān)人士表示，將從兩個途徑花錢：并購小地產(chǎn)商；并購金融機構(gòu)，實現(xiàn)全牌照化。而融創(chuàng)中國將以43.94億元收購萊蒙國際下屬7個項目公司的所有股權(quán)。融創(chuàng)中國相關(guān)人士表示，上半年項目儲備有2/3是收并購所帶來，并購未來依然是公司的主導(dǎo)目標。

　　在國企改革背景下，地產(chǎn)國企之間的整合加速。今年以來，涉及央企地產(chǎn)資產(chǎn)重組的案例包括保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)、中海和中信、五礦和中冶，而中交、魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組則主要是內(nèi)部整合。從整合模式看主要有兩種，央企間的地產(chǎn)資產(chǎn)整合；集團內(nèi)部重組。由于上市公司平臺對地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在這一整合過程中多涉及到相關(guān)上市公司的資產(chǎn)重組。

　　部分中小地產(chǎn)公司通過剝離地產(chǎn)資產(chǎn)或并購實施轉(zhuǎn)型。浙江廣廈、萊茵置業(yè)（現(xiàn)為萊茵體育）、華業(yè)地產(chǎn)（現(xiàn)為華業(yè)資本）等先后宣布逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化、體育、大健康等熱門新興行業(yè)。部分公司如泛海控股、宜華健康和華業(yè)資本等今年中報業(yè)績表現(xiàn)不俗。隨著并購重組新規(guī)等一系列監(jiān)管政策的變化，前期流行的跨界并購重組難度加大，尚未轉(zhuǎn)型的中小房企轉(zhuǎn)型難度加大。

　　風險意識需增強

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，上半年，全國共誕生219宗價格超過10億元的土地，其中半數(shù)由國有地產(chǎn)企業(yè)獲得。分析人士指出，在房地產(chǎn)告別規(guī)模擴張時代，高地價侵蝕行業(yè)利潤，三四線城市去庫存壓力持續(xù)存在的背景下，融資成本和熱點城市拿地能力等變得越來越重要。因此，整合后綜合實力得到提升的地產(chǎn)企業(yè)有望進一步提升影響力。而在項目收購中，房企通過收購部分具有區(qū)位優(yōu)勢的項目公司，可以直接以更低的成本獲取土地儲備，迅速提升市場占有率，擺脫以往依靠自主拿地開發(fā)的模式。

　　不過，動輒幾十億數(shù)百億的并購規(guī)模將加大公司財務(wù)壓力，企業(yè)還需增強風險意識。截至6月30日，恒大集團營業(yè)收入為875億元，同比上升12.6%，實現(xiàn)毛利247.7億元，增長12.2%。恒大的負債總額為8178億元。上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)收入105.86億元，較去年同期增長約94.5%；實現(xiàn)毛利14.06億元，較去年同期增長127.5%，凈利潤約為1.03億元，較去年同期減少91.8%。記者 張玉潔