今有廣廈千萬(wàn)間，壓得房地產(chǎn)商盡苦臉，風(fēng)雨不動(dòng)安如山.......如果唐朝“憤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，就要被寫成《樓市為庫(kù)存所困歌》了。

中國(guó)究竟有多少房子？恐怕沒(méi)人說(shuō)得清。但是買不起房子的島叔們最近對(duì)這樣一組數(shù)據(jù)還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國(guó)房地產(chǎn)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米。如果按照過(guò)去三年平均銷售速度來(lái)計(jì)算，消化這些庫(kù)存至少需要5年。

樓市之困

一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國(guó)樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰(shuí)也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。

如果一個(gè)市場(chǎng)不能讓供需雙方充分對(duì)接進(jìn)而將商品基本出清，那這個(gè)市場(chǎng)一定是有什么問(wèn)題。

從宏觀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)周期與人口周期對(duì)樓市的影響已經(jīng)開(kāi)始疊加。作為比較容易發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機(jī)械等等行業(yè)在前一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中可謂“表現(xiàn)神勇”，成為了過(guò)去三十多年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

不過(guò)，人無(wú)千日好，花無(wú)百日紅，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟(jì)體都不可能永遠(yuǎn)高速增長(zhǎng)。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的房地產(chǎn)卻迎來(lái)了周期性衰減。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)15—59歲的居民人口在2012年出現(xiàn)首次下降，這意味著可預(yù)見(jiàn)的“剛需”人群將會(huì)減少。

照理說(shuō)，該開(kāi)發(fā)的都開(kāi)發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結(jié)構(gòu)問(wèn)題了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產(chǎn)之間的替代性很弱。這就好比司徒格子餓了，如果他一時(shí)找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑；但是如果他想在北京安家卻又嫌房?jī)r(jià)貴，那么即使鄂爾多斯的房?jī)r(jià)便宜，也幫不上他什么忙。

事實(shí)上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫(kù)存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實(shí)是個(gè)體理性的彰顯。

因?yàn)閷?duì)正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機(jī)會(huì)、較大的職業(yè)發(fā)展空間，最重要的一點(diǎn)——相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。

可以說(shuō)，當(dāng)不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會(huì)公平差異等等不均衡體在適齡勞動(dòng)力的流動(dòng)決策中得到體現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就繼承了這種不均衡。

降價(jià)之難

去庫(kù)存、去庫(kù)存、去庫(kù)存！重要的事情說(shuō)三遍。今年下半年以來(lái)，從總書記到總理，從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議到一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都展現(xiàn)出推動(dòng)樓市去庫(kù)存的堅(jiān)定決心。

說(shuō)到這，市場(chǎng)化意識(shí)較強(qiáng)的島友可能會(huì)問(wèn)：按照價(jià)格越低需求越大的市場(chǎng)規(guī)律，既然房?jī)r(jià)高、庫(kù)存大，那么開(kāi)發(fā)商為什么不降價(jià)促銷以消化存量房呢？

島叔覺(jué)得，讓開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單降價(jià)就能解決問(wèn)題的想法有些簡(jiǎn)單。

一方面，就像營(yíng)業(yè)收入不等于凈利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。舉例來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商看上一塊地，想開(kāi)發(fā)一個(gè)新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房?jī)r(jià)），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在施工時(shí)，還有前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。