數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報(bào)告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤(rùn)率8%，達(dá)到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤(rùn)率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。
另一方面，政府本身也不能為了去庫(kù)存而坐視甚至引導(dǎo)房?jī)r(jià)大幅下跌。島叔認(rèn)為這里面有三大原因：
其一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)的一個(gè)“大塊頭”，如果房?jī)r(jià)暴跌影響了人們的信心及整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的全局，因?yàn)檫@樣“去庫(kù)存”顯然是沒有贏家的。
其二，中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)的提升還有賴于政府財(cái)政實(shí)力支持，如果房?jī)r(jià)過快下跌造成政府財(cái)力吃緊，則無(wú)疑不利于公共服務(wù)均等化的進(jìn)行，這也無(wú)助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——>基礎(chǔ)設(shè)施提高——>房?jī)r(jià)上升——>政府財(cái)政收入增加——>政府投資）
其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因?yàn)橘I房欠了債，如果房?jī)r(jià)大幅下挫，則銀行呆壞賬勢(shì)必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機(jī)，甚至是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
那么房?jī)r(jià)就不降了嗎？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是這么說的：“要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”
可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫(kù)存需化解，房?jī)r(jià)應(yīng)該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場(chǎng)規(guī)律辦事，政府負(fù)責(zé)確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應(yīng)需求，并為自己的市場(chǎng)行為負(fù)責(zé)。換句話說，無(wú)法處理高庫(kù)存的房企自然會(huì)面臨著其它房企兼并重組的命運(yùn)。
治本之策
正如前文分析的那樣，中國(guó)樓市的問題其實(shí)牽扯甚廣，遠(yuǎn)非“供需決定價(jià)格”這一模型所能解釋。因此，在去庫(kù)存上面，除了適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，中央在最近還提出了不少的治本之策。
比如，中央說“要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。”其本質(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對(duì)農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）
再比如，“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費(fèi)。
而時(shí)隔37年后再次召開的中央城市工作會(huì)議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對(duì)城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵(lì)企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實(shí)現(xiàn)城市共治共管、共建共享。”這樣的論述顯然是瞅準(zhǔn)了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對(duì)北上廣深的替代性。
對(duì)中國(guó)而言，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一盤很大的棋，它關(guān)乎著社會(huì)財(cái)富的分配，關(guān)乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關(guān)乎著中國(guó)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關(guān)乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。
文/子渡金影