自6月中旬以來(lái)，股市深度調(diào)整。上證綜合指數(shù)從6月中旬5100點(diǎn)的高位，在短短三周的時(shí)間里最低跌到3400點(diǎn)以下，累計(jì)跌幅超過(guò)30%，面對(duì)近期股市大幅震蕩，心驚肉跳的不僅僅是股民，還有樓市的各個(gè)項(xiàng)目。不少投資人股票被套，財(cái)富縮水，先前定購(gòu)的房子無(wú)法交齊首付款，提出緩交房款或退房。

　　1 豪宅業(yè)主影響明顯

　　“股市啥時(shí)候能重上5000點(diǎn)？”上周末，在北五環(huán)外某別墅售樓處，銷售員小王和客戶張先生開(kāi)玩笑地說(shuō)道。

　　今年6月初，張先生定下了一套4000萬(wàn)的聯(lián)排別墅，“當(dāng)時(shí)客戶基本上是按照一次付五成，半年后付清的方式購(gòu)買(mǎi)。”小王表示，然而，隨后一個(gè)多月的股市震蕩調(diào)整，讓張先生的購(gòu)房計(jì)劃打亂。“目前客戶基本上能付首付，剩下的3000萬(wàn)要貸款。”

　　再次來(lái)到售樓處的張先生，正是和小王商量貸款買(mǎi)房的方式。“因?yàn)楣墒姓{(diào)整，客戶付款方式變化的情況不少。”小王表示，身邊豪宅銷售圈子的朋友，近期都在討論股市調(diào)整對(duì)于客戶買(mǎi)房計(jì)劃的影響和對(duì)策。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在豪宅、普通住房等各種樓市產(chǎn)品中，豪宅市場(chǎng)影響最為明顯，因?yàn)楣墒写蟮�，不少投資人股票被套，財(cái)富縮水，先前定購(gòu)的房子無(wú)法交齊首付款，提出緩交房款或退房。除了豪宅外，一些改善型項(xiàng)目同樣感受到股市調(diào)整的威力，“我手頭的客戶中，已經(jīng)有七個(gè)明確表示沒(méi)法按照之前的全款付款，有的表示暫時(shí)放緩買(mǎi)房，有的表示貸款買(mǎi)房。”大興某改善項(xiàng)目銷售人員表示。

　　2 趕在股市上漲開(kāi)盤(pán)的贏家

　　因?yàn)楣墒姓{(diào)整，不少豪宅項(xiàng)目受影響的同時(shí)，一些先期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，卻成功躲過(guò)股市調(diào)整，成為樓市贏家。

　　西宸原著在6月12日取得預(yù)售證后，很快開(kāi)盤(pán)。6月30日，龍湖宣布，共銷售30套、10個(gè)億，銷售均價(jià)約為16萬(wàn)元。這中間半個(gè)多月，經(jīng)歷了股市的最初下跌階段，所幸并未影響到客戶的買(mǎi)房行為。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，龍湖西宸原著、新世界·麗樽、龍湖·雙瓏原著、金隅翡麗·藍(lán)爵堡等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年6月，北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交462套，成交面積14.57萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲31%、54%，這也是今年以來(lái)連續(xù)第4個(gè)月別墅成交上漲，而這一成交量更是創(chuàng)造了自2010年5月以來(lái)62個(gè)月的新高。與此同時(shí)，6月北京別墅成交均價(jià)為39901元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)26%的上漲。從上半年情況來(lái)看，2015年上半年北京別墅共實(shí)現(xiàn)成交1369套，成交面積41.6萬(wàn)平方米，相比去年同期分別上漲55%、49%。

　　“我們不是股神，但波段操作方向上肯定沒(méi)錯(cuò)，在股市上漲階段開(kāi)盤(pán)，肯定沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這是造富階段，所以我們開(kāi)盤(pán)非常堅(jiān)決。”北京某高端項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，“我們研究團(tuán)隊(duì)當(dāng)時(shí)分析認(rèn)為，A股年內(nèi)不會(huì)超過(guò)6000點(diǎn)。換簽的時(shí)候，趕上股市下跌，客戶入市的信心受到影響，所以換簽很順利。”

　　3 首付還在股市等解套

　　股市深度調(diào)整，除了影響新房市場(chǎng)外，也波及到二手房。

　　“股市大跌，業(yè)主房產(chǎn)變現(xiàn)，絕世好戶型”。“股市不慎被套急需資金回本故緊急賣房”……在某二手房交易平臺(tái)上，有不少類似因炒股賠錢(qián)緊急賣房的帖子。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，有些房源的掛牌價(jià)與同小區(qū)類似戶型報(bào)價(jià)相比，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降。

　　以磁器口一套40平方米的房源為例，一業(yè)主以“股市賠錢(qián)急售”的名義掛出總價(jià)280萬(wàn)元，單價(jià)每平米7萬(wàn)的價(jià)格，而周邊不少類似的房源價(jià)格每平米不到7萬(wàn)元。

　　“目前市場(chǎng)上并未見(jiàn)到出于平倉(cāng)目的的急售盤(pán)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然目前一些二手房中介平臺(tái)上確實(shí)出現(xiàn)了因股票投資失利而拋售二手房的做法，但實(shí)際情況可能并非如此。第一，要符合此類群體特征的，往往是一些資金短期周轉(zhuǎn)困難，但個(gè)人資產(chǎn)配置比較豐富的群體，所以會(huì)通過(guò)拋售二手房的做法來(lái)回籠部分資金，填補(bǔ)股市投資的虧空。但這樣一類群體應(yīng)該是數(shù)量比較少的。第二，部分群體在這個(gè)時(shí)候，故意借股市投資失利之名義，從而虛報(bào)二手房的價(jià)格，而掛上降價(jià)促銷的名義，這樣接盤(pán)者可能不會(huì)砍價(jià)。

　　一位證券人士表示，折價(jià)賣房，補(bǔ)股虧空在操作層面很難實(shí)現(xiàn)，本輪股市擁有強(qiáng)烈的杠桿特征，暴跌后，導(dǎo)致許多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者爆倉(cāng)，融資盤(pán)強(qiáng)平的壓力導(dǎo)致許多場(chǎng)外資金可能會(huì)集中沖入股市，進(jìn)行融資追加保證。然而，從將房源掛出到實(shí)際成交，中間要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，資金不可能在短期到賬，因此，網(wǎng)上所謂的賣房補(bǔ)倉(cāng)可能性不大。

　　不過(guò)，因?yàn)橘Y金被套，有二手房買(mǎi)家買(mǎi)房計(jì)劃受阻，朝陽(yáng)門(mén)某二手房中介表示，目前尚未發(fā)現(xiàn)有違約的情況，但已經(jīng)有少數(shù)購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房預(yù)算做出調(diào)整，“有幾位客戶已經(jīng)有購(gòu)房意向，但因?yàn)楣墒姓{(diào)整，首付還在股市抽不出來(lái)等著解套，現(xiàn)在說(shuō)推遲買(mǎi)了。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)：“股市對(duì)二手房肯定有影響，具體多大，要看股市最近恢復(fù)得如何了。”

　　4 短期會(huì)受到影響

　　盡管這些是個(gè)案，但提出了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：近期股市大跌對(duì)樓市有什么影響？會(huì)不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生較大的負(fù)面影響？股市大幅度波動(dòng)接下來(lái)會(huì)影響到樓市復(fù)蘇回暖的步伐？

　　對(duì)此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，從中長(zhǎng)期看，樓市的需求遵循自身規(guī)律，不會(huì)因?yàn)楣墒胁▌?dòng)有實(shí)質(zhì)性的變化。短期內(nèi)，由于股市大跌導(dǎo)致股民財(cái)富縮水，會(huì)不會(huì)帶來(lái)樓市購(gòu)買(mǎi)力的減弱？這個(gè)可能性是存在的。當(dāng)前有些樓盤(pán)出現(xiàn)退房個(gè)案，盡管不多，也不能直接判斷是否與炒股有關(guān)，但是股票被深套，應(yīng)該會(huì)影響一些投資性購(gòu)房、帶有投資目的的大宗資金購(gòu)買(mǎi)需求。而通常來(lái)說(shuō)，自住性購(gòu)房需求(包括換房)受股市下跌影響不大。一般自住購(gòu)房反而會(huì)因?yàn)楣墒胁▌?dòng)太大，風(fēng)險(xiǎn)太高而徹底離開(kāi)股市，除非他的購(gòu)房資金直接在股市被套，這部分購(gòu)房者比例極小。

　　龍斌表示，由于這輪股市的上漲從去年就已經(jīng)開(kāi)始，漲幅相當(dāng)大，如有的個(gè)股漲了幾倍甚至十多倍。分析一般認(rèn)為，去年就進(jìn)入股市的投資者獲利較為豐厚，今年第二季度之后進(jìn)入市場(chǎng)的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對(duì)于前一部分投資者的影響可能只是之前盈利被吃掉，只有新進(jìn)入的投資者損失慘重。理論上看，這部分投資者如果有購(gòu)房計(jì)劃會(huì)因此受到較大影響。

　　“股市大跌對(duì)樓市有短期影響，但影響有多大，還取決于國(guó)家止跌措施、治理股市存在的問(wèn)題、激活投資信心是否見(jiàn)效。”龍斌預(yù)計(jì)，只要不發(fā)生大的金融危機(jī)，本輪股市大跌的影響可能很快就會(huì)過(guò)去。

　　5 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面影響有限

　　對(duì)于本輪股市調(diào)整，世邦魏理仕報(bào)告顯示，此輪下跌的根本原因在于，自2014年以來(lái)的牛市主要源于充沛的流動(dòng)性而缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)基本面支撐。因此，當(dāng)上升趨勢(shì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象時(shí)，多數(shù)投資者選擇拋售以鎖定盈利。而融資盤(pán)平倉(cāng)壓力所形成的股市去杠桿化則加速了下跌的進(jìn)程。

　　世邦魏理仕報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前的股指震蕩不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)的銀行系統(tǒng)資本充足，國(guó)內(nèi)主要銀行均為國(guó)有，且整體的杠桿比例也處于合理水平。但此輪下跌所導(dǎo)致的投資者信心動(dòng)搖和IPO暫停，或?qū)��?duì)中國(guó)2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成負(fù)面影響，而消費(fèi)支出的增速也可能因此減緩。報(bào)告預(yù)計(jì)，在住宅市場(chǎng)上，我們已注意到有個(gè)別買(mǎi)家因財(cái)務(wù)狀況突變而推遲購(gòu)房行為乃至放棄定金的零星案例。盡管如此，世邦魏理仕認(rèn)為，此輪股指震蕩對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面不會(huì)帶來(lái)根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時(shí)流動(dòng)性緊張加大了央行進(jìn)一步寬松貨幣政策的可能性，這意味著短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于一個(gè)寬松的政策和貨幣環(huán)境中。

　　京華時(shí)報(bào)記者 邢飛