資金難題凸顯

　　不過(guò)，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對(duì)于公租房這一新生事物，市場(chǎng)接受還需一個(gè)過(guò)程。地段、交通、生活配套、租金等因素都將影響到“適租性”，目前一些項(xiàng)目的出租率還低于預(yù)期。從發(fā)展眼光看，隨著交通設(shè)施等“短板”補(bǔ)足，公租房出租率有望逐步提高；但是“資金平衡難”等問(wèn)題短期內(nèi)恐難以完全解決，并對(duì)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)行的前景帶來(lái)一定不確定性。

　　以上海馨寧公寓為例。自去年年底以來(lái)，其配租過(guò)程經(jīng)過(guò)了集中受理和常態(tài)化受理兩個(gè)階段，至7月底，累計(jì)簽約入住戶數(shù)568戶，占總套數(shù)的19%。“雖然簽約情況逐月改善，但總體而言還是低于預(yù)期。”上海地產(chǎn)保障住房投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說(shuō)。

　　除了小區(qū)無(wú)地鐵直達(dá)、接駁公交供不應(yīng)求、部分申請(qǐng)者達(dá)不到“持居住證滿2年”等因素外，租金相對(duì)偏高成為影響出租率的重要因素。目前，根據(jù)“略低于市場(chǎng)租金”的規(guī)定，馨寧公寓平均租金水平約為每月每平方米42.75元。顏雪是一家文化娛樂(lè)公司的職員，其丈夫是一家商業(yè)企業(yè)的普通員工，目前每月房租為 2705元，接近全家月收入的一半，加上新添了寶寶，“生活已比較吃力”。記者采訪的多位租客，都提到“希望公租房租金能降低一點(diǎn)”。

　　但是運(yùn)營(yíng)方也頗為無(wú)奈。荀旭東為記者算賬：馨寧公寓可租面積17.2萬(wàn)平方米，核定總成本22.5億元。集團(tuán)給予補(bǔ)貼10億元不計(jì)利息，同時(shí)不考慮房屋折舊計(jì)提，按照現(xiàn)行租金水平測(cè)算，若年出租率分別為90%、85%和70%，每年將分別虧損1119萬(wàn)元、1598萬(wàn)元和3034萬(wàn)元。截至7月31 日，馨寧公寓共收到租金357萬(wàn)元；預(yù)計(jì)年底出租率將達(dá)到40%左右，租金收入約1600萬(wàn)元。在不考慮房屋折舊情況下，預(yù)計(jì)今年虧損將達(dá)到7700萬(wàn)元。馨越、馨逸兩個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算結(jié)果也大致相似。

　　廣州市住房保障辦公室前期處副處長(zhǎng)徐明貴說(shuō)，目前的公租房租金收入只能償付貸款利息。廣州每年上百億公租房建設(shè)資金中，中央財(cái)政補(bǔ)貼有6億元，其余大部分主要依靠地方財(cái)政投入。今年3月，廣東又規(guī)定把廉租房、公租房并軌管理，這將進(jìn)一步增加地方財(cái)政的壓力，目前的方法是政府先貸款建房，但以后有沒(méi)有錢(qián)回購(gòu)、財(cái)政能不能跟上，都還是未知數(shù)。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心陳杰所主持的課題研究顯示，盡管有諸多的政策文件和中央領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)支持，但公租房的融資問(wèn)題尤其是吸引社會(huì)資金，仍然困難重重。尤其如果投資形式是直接投資或參股建設(shè)并持有、運(yùn)營(yíng)公租房，則將面臨更大挑戰(zhàn)。

　　“可持續(xù)運(yùn)營(yíng)”亟待破題

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于廉租房、經(jīng)適房等，公租房的運(yùn)營(yíng)還處在起步階段，尚未形成成熟模式，應(yīng)嘗試多種途徑探索實(shí)現(xiàn)“可持續(xù)運(yùn)營(yíng)”。

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇建議，在保障房中加快推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)。保障房信托投資基金是租賃權(quán)益信托投資基金，香港第一只房地產(chǎn)信托投資基金領(lǐng)匯基金就是用政府出租物業(yè)發(fā)行的。國(guó)家相關(guān)文件也對(duì)信托投資基金試點(diǎn)作出要求，孟曉蘇認(rèn)為當(dāng)下應(yīng)明確責(zé)任部門(mén)和推進(jìn)機(jī)制，切實(shí)為公租房探索有效運(yùn)營(yíng)辦法。據(jù)他測(cè)算，在不少大中城市，保障房信托投資基金的年收益率能達(dá)到7%～8%，穩(wěn)定收益能吸引保險(xiǎn)資金、社保基金等穩(wěn)健型投資者。

　　一些城市探索利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中“退二進(jìn)三”的土地進(jìn)行公租房和商品房“捆綁”開(kāi)發(fā)，“取肥補(bǔ)瘦”實(shí)現(xiàn)公租房運(yùn)營(yíng)。比如，上海地產(chǎn)“馨越公寓”公租房項(xiàng)目，就與同一地塊上切分出的“上河灣”商品房項(xiàng)目捆綁開(kāi)發(fā)。上河灣項(xiàng)目于今年4月開(kāi)工，預(yù)計(jì)可銷(xiāo)售面積16.37萬(wàn)平方米，按均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，銷(xiāo)售收入為68.8億元。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)研究捆綁項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)的稅收減免機(jī)制，以增進(jìn)商品房對(duì)公租房的“反哺”。荀旭東說(shuō)，經(jīng)測(cè)算，馨越公寓開(kāi)發(fā)成本為32億元，如果考慮公租房、商品房整體開(kāi)發(fā)免除土地增值稅和所得稅，其開(kāi)發(fā)成本可降至17億元，其運(yùn)營(yíng)可基本持平。