而記者獲得的一份由獨(dú)立第三方出具的藍(lán)色港灣項(xiàng)目估值報(bào)告顯示，該項(xiàng)目的總建筑面積為20.8599萬(wàn)平米，其中包括6303平米的酒店、16.6351萬(wàn)平米的商業(yè)，以及3.5945萬(wàn)平米的地下車庫(kù)。

　　這份于2007年12月編纂的報(bào)告還顯示，僅商業(yè)部分，包括1－3層在內(nèi)的建筑面積就達(dá)到了9.6萬(wàn)平米。記者采訪了一位曾經(jīng)參與上述報(bào)告編纂的人士，他強(qiáng)調(diào)該報(bào)告受托于藍(lán)色港灣置業(yè)公司，項(xiàng)目的樓面面積等數(shù)據(jù)來(lái)源于藍(lán)色港灣置業(yè)公司。

　　藍(lán)色港灣的財(cái)務(wù)秘密

　　北京恒天財(cái)富研究部的一份報(bào)告顯示，藍(lán)色港灣公司2010年末經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為44.3億元，負(fù)債為29.7億元，負(fù)債率達(dá)67.11%。

　　值得注意的是藍(lán)色港灣公司的負(fù)債總額。根據(jù)前述藍(lán)色港灣土地變更公示，項(xiàng)目完成后又補(bǔ)交2億土地出讓金，即總的土地款約為12個(gè)億。而一商業(yè)地產(chǎn)操盤手告訴記者，即使在目前，類似的矮層高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本不超過5000元/平米，那么即使按照20萬(wàn)平米的樓面面積計(jì)算，藍(lán)色港灣項(xiàng)目的建安成本也不過10億元，而管理費(fèi)用大致為建安成本的3%，即3000萬(wàn)元。

　　由上可得，藍(lán)色港灣項(xiàng)目的成本大概為22億元，當(dāng)然每年還會(huì)有一部分息稅方面支持，但對(duì)比項(xiàng)目公司的負(fù)債總額29.7億元，不難看出，王耀輝可能早已將自己投入的土地出讓金套現(xiàn)。

　　恒天財(cái)富的報(bào)告顯示，藍(lán)色港灣公司2010年經(jīng)審計(jì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2.1億元，凈利潤(rùn)為1.1億元。由此可見，該公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用不足1億元，對(duì)比公司負(fù)債總額，公司的融資成本不足3.4%。

　　顯然，在當(dāng)下的環(huán)境中，上述融資成本基本不可能實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)人士分析，此種情況的出現(xiàn)有幾種可能，其中包括：公司借了錢后做了其他投資賺了錢，或者公司又將錢借給了別人，產(chǎn)生了利息收入等。

　　北京市國(guó)土局朝陽(yáng)分局網(wǎng)站的土地抵押公示表明，坐落在朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園內(nèi)的藍(lán)色港灣商業(yè)配套一共9.63萬(wàn)平方米土地抵押給了農(nóng)行北京東城支行，兩份抵押登記的起始日分別為2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金額分別為9000萬(wàn)元和4.062億元。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，農(nóng)行兩次抵押貸款在程序上并不一定違規(guī)，只要總抵押金額不超過土地的評(píng)估價(jià)值即可。根據(jù)抵押登記公示，藍(lán)色港灣土地的評(píng)估價(jià)值先后被評(píng)為了15億元和65億元。雖然短短5個(gè)月內(nèi)，土地評(píng)估值飆升了50億元。事實(shí)上，記者獲得的第三方對(duì)藍(lán)色港灣項(xiàng)目的估值顯示，2007年12月前已經(jīng)達(dá)到72.47億元。

　　顯然，由于商業(yè)地產(chǎn)的特性，企業(yè)可以不斷地根據(jù)市價(jià)進(jìn)行重估，從而獲得更多的融資，這便是王耀輝的財(cái)技之一。

　　與信托公司及銀行的合作顯然是王耀輝的重要財(cái)技。2008年2月，吉林信托開始發(fā)行“北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司股權(quán)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為9.9998億元，與之相對(duì)應(yīng)的是同期發(fā)行的民生銀行(6.00,-0.05,-0.83%)非凡理財(cái)“T87”計(jì)劃人民幣理財(cái)產(chǎn)品，該產(chǎn)品為吉林信托募集收購(gòu)藍(lán)色港灣置業(yè)股權(quán)之經(jīng)費(fèi)。

　　民生銀行還與藍(lán)色港灣公司發(fā)生了其他形式的關(guān)聯(lián)。

　　公開資料顯示，2011年5月，民生銀行發(fā)售非凡理財(cái)人民幣T934-1期理財(cái)產(chǎn)品(高端)，該理財(cái)產(chǎn)品銷售所匯集的資金全部投資于云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司持有的吉林省信托有限責(zé)任公司發(fā)起的“藍(lán)色港灣有限公司股權(quán)收益權(quán)(一期)單一資金信托”項(xiàng)下的全部信托受益權(quán)。

　　同時(shí)，該行還發(fā)售非凡理財(cái)人民幣T934-3期理財(cái)產(chǎn)品(高端)，該理財(cái)產(chǎn)品銷售所匯集的資金全部投資于中國(guó)華能財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司持有的吉林省信托有限責(zé)任公司發(fā)起的“藍(lán)色港灣有限公司股權(quán)收益權(quán)(三期)單一資金信托”項(xiàng)下的全部信托受益權(quán)。

　　由于民生銀行未披露上述兩款理財(cái)產(chǎn)品的詳細(xì)信息，外界只能猜測(cè)此藍(lán)色港灣公司可能為王耀輝的藍(lán)色港灣公司。