農行第一副行長案發(fā)，藍色港灣的老板王耀輝浮出水面。記者調查揭開藍色港灣的財務秘密和王耀輝高超的財技。

　　6月2日，有雨，藍色港灣的地下車庫幾乎停滿了車。最近幾年，這個位于北京朝陽公園湖西北側的商業(yè)綜合體人氣越來越旺了。

　　盡管藍色港灣在北京越來越“火”，但即便是地產圈，對其幕后老板也知之甚少。然而，5月末以來，牽連于近日曝光的中國農業(yè)銀行(2.62,0.00,0.00%)第一副行長、執(zhí)行董事楊琨“協助調查”一事，藍色港灣的實際控制人王耀輝大受矚目。

　　經《證券市場周刊》記者調查，起家于黑龍江的王耀輝，發(fā)跡于京城，投資涉獵房地產、基礎設施建設、礦業(yè)以及收藏，但無論哪個行業(yè)，王耀輝皆將杠桿“玩”到極致。

　　藍色港灣究竟有多大？

　　公開資料顯示，王耀輝，1966年6月1日出生于黑龍江省齊齊哈爾市。坊間傳言，王經營汽車貿易起家，1999年成立中輝國華實業(yè)(集團)有限公司(下稱“中輝國華”)，中輝國華此后成為王耀輝主要資產的控股平臺。

　　2004年，王耀輝實際控制的中輝投資有限公司與天竺鎮(zhèn)政府簽訂協議，合作建設天竺商務花園項目，這一項目總投資高達25億元，占地面積500畝，建筑面積30萬平方米。

　　更為重要的是，一塊備受矚目的“寶地”在北京市土地儲備中心掛牌出讓，即“藍色港灣公園商業(yè)配套設施”用地，根據2004年9月29日的出讓公告，地塊的具體位置為：東、南至朝陽公園北湖岸；西至朝陽公園路；北至亮馬河，建設用地面積9.6319萬平米。

　　仔細研究上述出讓公告便可看出，這塊地的出讓與通常情況有所不同。就一般的土地出讓而言，掛牌及成交時，由于無法提前得知最終買家及最終產品，地塊一般以大致位置命名，不太可能和受讓方的名稱一致。但藍色港灣地塊，似乎一開始便擬好了項目名稱。巧合的是，該項目的最終受讓方就是北京藍色港灣置業(yè)有限公司(下稱“藍色港灣置業(yè)”)。根據出讓公告，該地塊掛牌階段僅有一次報價，藍色港灣置業(yè)“輕松”以起始價10.0862億元摘牌。

　　目前，在北京市工商局網站上，已經無法查詢到藍色港灣置業(yè)公司的情況，僅有一家北京藍色港灣有限公司(下稱“藍色港灣公司”)，法定代表人為王耀輝，根據藍色港灣的網站，藍色港灣公司即為項目的開發(fā)、運營商。藍色港灣公司是一家法人獨資企業(yè)。

　　值得關注的是藍色港灣項目的規(guī)劃建筑面積，根據2004年的出讓公告，該項目的規(guī)劃建筑面積為5.9718萬平米，業(yè)內資深人士告訴記者，土地掛牌公告中的規(guī)劃建筑面積是由容積率推算而來，因此，多指地上建筑面積，企業(yè)摘牌后，會對項目進行設計，并報北京市規(guī)劃委員會批準，經此次批準，會確定項目的地下建筑面積。企業(yè)再去與北京市國土局簽訂補充協議，按照合同約定，補交一部分土地出讓金。該人士還告訴記者，一般而言，相關政府部門很難改動項目容積率，因此，項目的地上建筑面積很難增加。

　　根據北京市規(guī)委、北京市建委、北京市國土局的公示，藍色港灣項目于2007年10月獲北京市規(guī)委竣工驗收，11月獲北京市建委竣工備案。2008年3月，北京市國土局發(fā)布藍色港灣項目的變更公告，項目的規(guī)劃建筑面積變更為13.7625萬平米(包含地上建筑面積，地下倉儲和地下車庫)。此次更改的內容甚廣，包括了宗地位置、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規(guī)劃用途、出讓年限、地價款、地價水平。

　　然而，根據藍色港灣的官方網站，該項目的總建筑面積為15萬平米，顯然超過了上述規(guī)劃的建筑面積。據大部分藍色港灣的公開資料，項目地上建筑面積為6萬平米，地下9萬平米。