“土豆”不會(huì)總是賣高價(jià)，民宅從長期來看也沒有太大投資價(jià)值。從長期來看，高檔房投資風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房小得多。

　　過去兩年間房地產(chǎn)價(jià)格的飆升令人眩目，大量熱錢在財(cái)富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的投資回報(bào)。

　　土豆不能總賣高價(jià)

　　房地產(chǎn)投資有個(gè)怪現(xiàn)象，就是性價(jià)比低的民宅升值反而快。比如，在北京兩年前如果以4000元/平方米的價(jià)格在比較偏遠(yuǎn)的地段購買普通民宅，目前的二手房成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/平方米到1萬元/平方米之間，投資回報(bào)100%；反過來，在兩年前購買中檔公寓花費(fèi)大約8000元/平方米，而今天的二手房的成交價(jià)在1.2萬元/平方米左右，投資回報(bào)不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報(bào)。

　　內(nèi)在價(jià)值低的民宅價(jià)格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛爾蘭爆發(fā)饑荒，導(dǎo)致土豆價(jià)格暴漲，而老百姓反而購買更多的土豆而不是其它價(jià)格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價(jià)格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價(jià)格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價(jià)值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得更改購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而購買性價(jià)比低的住宅，這也是民宅價(jià)格大漲的根本原因。

　　“土豆”不會(huì)總是賣高價(jià)，民宅從長期來看也沒有太大投資價(jià)值。第一，低檔民宅的地段、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境都會(huì)讓高端自用客戶卻步，因此無法長期維持高價(jià)；第二，就政策導(dǎo)向來看，政府限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢(shì)，這種政策導(dǎo)向隨著時(shí)間的推移會(huì)明顯影響低檔民宅價(jià)格。所以未來5年隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增加，居民住房升級(jí)和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價(jià)格上漲必將大幅放慢。

　　捕捉地產(chǎn)未來熱點(diǎn)

　　《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒有的，連他所有的，也要奪過來。”越是有錢的人越有錢，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢人可以投資于普通大眾暫時(shí)買不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢(shì)讓有錢人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來升值。

　　過去幾年全國掀起了轟轟烈烈的購房運(yùn)動(dòng)，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計(jì)代價(jià)的購房，這種全民性需求的爆發(fā)是過去房地產(chǎn)尤其民宅價(jià)格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級(jí)的需要會(huì)推高中高檔公寓的價(jià)格，這可能是未來5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　目前，北京地區(qū)中高檔公寓格都已過萬元，偏高的價(jià)格讓中高檔公寓成交略顯沉寂，但相比低檔民宅，中高檔公寓無論一、二手房屋性價(jià)比都更高，投資潛力更大。在前兩年全民的購房熱潮中，北京大量的中高端群體倉促購買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)逐漸理性，以及居民收入的提高，未來中高檔公寓必將再次成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。

　　投資需注重核心價(jià)值

　　一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高檔住宅總價(jià)高、維護(hù)成本高不如購買小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像買股票不買長期看好藍(lán)籌股，反而買價(jià)格便宜的垃圾股一樣沒有道理。

　　從投資角度看，中高檔住宅長期風(fēng)險(xiǎn)反而要小。首先，過度炒作普通民宅有違國家政策導(dǎo)向，未來不確定政策因素非常多，而高檔住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能小；其次，從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候普通住宅下跌幅度超過一倍的比比皆是，但高檔住宅的下跌幅度明顯要小。尤其是2006年以來日本的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見金”，價(jià)格迅速上漲50％的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價(jià)格上漲幅度則較小。可見高檔房屋投資的長期風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房投資小得多。