即使美國(guó)次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)不進(jìn)一步惡化，也足以引起中國(guó)房貸市場(chǎng)的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。國(guó)人買(mǎi)房也應(yīng)量入為出，謹(jǐn)慎舉債買(mǎi)房，避免成為房奴和“負(fù)翁”。
2007年美國(guó)次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，導(dǎo)致美國(guó)及全世界主要股市大幅震蕩，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵，各國(guó)央行不得不注巨資干預(yù)。
美次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)仍未結(jié)束
次級(jí)抵押貸款，是指信用狀況不佳的人沒(méi)有抵押甚至不需支付首付款便可在銀行獲得的住房貸款。銀行又將這些房產(chǎn)通過(guò)信用評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)，證券化賣(mài)給投資人，形成次級(jí)債。這些次級(jí)債又可形成債券衍生品。次級(jí)債持有人又可以將次級(jí)債抵押給銀行，取得貸款，再買(mǎi)次級(jí)債，規(guī)模不斷放大。目前債券衍生品市場(chǎng)理論規(guī)模相當(dāng)于全球債券價(jià)值的三倍。這相當(dāng)于每張債券平均被重新買(mǎi)賣(mài)了三次。所以一有風(fēng)吹草動(dòng)，就牽一發(fā)而動(dòng)全身。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)完全是美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)、對(duì)沖基金、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和部分沒(méi)有足夠支付能力也當(dāng)“房奴”的人共同造成的。
美國(guó)為擺脫新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅及911危機(jī)的影響，大幅降低利率，直接導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。而貸款機(jī)構(gòu)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)量并取得更高的收益，向一些信用狀況不佳，甚至沒(méi)有還款能力證明的人發(fā)放利率高于正常利率的按揭貸款。據(jù)瑞士信貸經(jīng)濟(jì)師陶冬介紹，美國(guó)“次按”申請(qǐng)通常采用的方法是“2-18”制度，即次按的前兩年是按照固定利率收取，此后的18年是按照浮動(dòng)利率收取。這樣剛開(kāi)始還款壓力非常小，等到一定時(shí)間之后，還款壓力才會(huì)陡增。大量收入不穩(wěn)定或收入較低，沒(méi)有可靠還款能力的人預(yù)期房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲的收益遠(yuǎn)超過(guò)利息的付出，于是舉債買(mǎi)入房產(chǎn)。
但情況發(fā)生了根本變化：一是美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普跌。據(jù)路透社和美國(guó)密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果，美國(guó)近1/4的房屋所有者稱其房產(chǎn)在過(guò)去一年中出現(xiàn)貶值。這是自1992年以來(lái)美國(guó)出現(xiàn)的最嚴(yán)重的房?jī)r(jià)普跌態(tài)勢(shì)；二是美國(guó)的基準(zhǔn)利率已從最低的1%大幅上升到5.25%的水平。
據(jù)謝國(guó)忠介紹，美國(guó)個(gè)人房貸中，個(gè)人承擔(dān)的是有限責(zé)任，如果個(gè)人不能償還銀行貸款，銀行只能收回住房。對(duì)于很多財(cái)務(wù)狀況不佳的美國(guó)“房奴”來(lái)說(shuō)，當(dāng)房產(chǎn)升值的預(yù)期被打破，按揭還款支出提高后難以為繼時(shí)，停止還貸似乎是利益最大化的一種選擇。2006年第四季度次級(jí)貸款違約率達(dá)到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。
雖然世界主要國(guó)家的央行向銀行系統(tǒng)注入數(shù)千億美元的資金，暫時(shí)主要股指大反彈。但因美國(guó)次級(jí)房貸在未來(lái)一兩年每月還貸額將大幅增加，可能導(dǎo)致更多的違約及壞賬，美國(guó)次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束。即使美國(guó)次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)不進(jìn)一步惡化，也足以引起中國(guó)房貸市場(chǎng)的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆發(fā)前解決掉。
證券投資之父、美國(guó)證券分析師協(xié)會(huì)首任主席本?格雷厄姆曾說(shuō)：“股票市場(chǎng)短期是投票機(jī)，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)稱重器”。房?jī)r(jià)也是如此，短期會(huì)因?yàn)槿藗兊倪^(guò)于樂(lè)觀、悲觀的心理預(yù)期而過(guò)度上漲或過(guò)度下跌，但長(zhǎng)期的價(jià)格取決于房子的價(jià)值。
中國(guó)房貸市場(chǎng)潛藏風(fēng)險(xiǎn)
目前中國(guó)的房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲近9年，漲幅巨大，而中國(guó)的商業(yè)性房貸已經(jīng)從1998年的400多億元飆升到2007年7月末的4.3萬(wàn)億元，漲了100多倍。由于中國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)在上漲，房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但目前已潛伏了如下的風(fēng)險(xiǎn)：
利率上漲，還貸壓力增加。經(jīng)過(guò)2004年來(lái)的7次加息，五年期以上房貸優(yōu)惠利率從5.184%漲到6.426%，房貸利息支出增加近四分之一，按揭還款的壓力大增。而中國(guó)人還貸壓力原本就很大：上海、北京兩地居民的整體家庭債務(wù)比例分別達(dá)到155％和122％，趕過(guò)美國(guó)同期115%的水平。按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個(gè)城市平均月供收入比為35%。某網(wǎng)站一項(xiàng)調(diào)查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。