久久久免费观成人影院,日韩亚洲欧美综合,中文字幕av一区,日本欧美一区二区三区

首頁 > 財經(jīng) > 經(jīng)濟(jì)觀察

北京“最嚴(yán)教改”實施一年后,德勝老破小降價200萬沒人買

2022-07-29 09:38:20

來源:第一財經(jīng)

  作者:吳斯旻

  “這一年來,北京天價學(xué)區(qū)房的泡沫正在被擠破。在德勝,很多‘老破小’小區(qū)二手房掛牌單價比一年前降低了6%~8%,且逾九成房源以掛牌價的9折成交。”

  小王是德勝學(xué)區(qū)某中介門店銷售經(jīng)理,對第一財經(jīng)記者說起學(xué)區(qū)房的近況。

  德勝學(xué)區(qū)位于北京西城區(qū),是全市“牛小”“牛中”最集中的區(qū)域之一。最火熱的時候,該學(xué)區(qū)“老破小”一度出現(xiàn)了“掛牌價超過22萬元/平方米”“房東一夜追漲200萬元”等奇事,被視為北京學(xué)區(qū)房的價格天花板。

  然而,自去年“幼升小”開始,被視為北京教育高地的“東西海”(東城、西城和海淀)開始從嚴(yán)落實“多校劃片”政策。緊接著,德勝等熱點學(xué)區(qū)的二手房市場行情急轉(zhuǎn)直下。

  “多校劃片”打破了房子和學(xué)區(qū)的對應(yīng)關(guān)系,意味著“學(xué)區(qū)房對口名校”的確定性降低。2021年和2022年,正處于北京適齡兒童入學(xué)的高峰。這兩年間,在購買了如海淀中關(guān)村三小、翠微小學(xué),西城育翔小學(xué)、實驗二小,東城史家實驗小學(xué)等一流一類學(xué)校對口學(xué)區(qū)房的家庭中,不乏子女被調(diào)劑到學(xué)區(qū)內(nèi)的普小。而在西城德勝、月壇,東城和平里等熱點學(xué)區(qū),更是出現(xiàn)了新購房家庭的適齡子女被調(diào)劑出區(qū)的現(xiàn)象。

  2022年9月秋季開學(xué)后,北京市所有區(qū)域都將開展教師交流輪崗。有專家認(rèn)為這一教改措施的持續(xù)深入,將進(jìn)一步淡化“名校”的概念,動搖“頂級學(xué)區(qū)房”的價值。

  不過,在多名受訪家長和地產(chǎn)中介人士看來,隨著區(qū)域內(nèi)教育資源的均衡化水平提高和學(xué)區(qū)間生源差距的縮小,“名校信仰”會被打破,“東西海”學(xué)區(qū)房價格也會出現(xiàn)“削峰填谷”。但泡沫刺破后,只要優(yōu)質(zhì)教育資源的供需矛盾仍然存在,“東西海”的學(xué)區(qū)房價格整體會繼續(xù)溫和上漲。

  德勝成交減半

  “2016年~2018年,是德勝學(xué)區(qū)最火的時候。”

  據(jù)小王回憶,彼時,海淀區(qū)已執(zhí)行多校劃片政策,即2019年1月1日以后新購房家庭,將不再對應(yīng)固定小學(xué),而西城區(qū)繼續(xù)單校劃片。疊加當(dāng)時德勝學(xué)區(qū)和周圍學(xué)區(qū)的教學(xué)質(zhì)量參差較大,德勝的“老破小”分外搶手。在高點時,德勝學(xué)區(qū)二手房年成交量可達(dá)2000套。

  “但黃金時期已經(jīng)過去了。從去年7月到今年7月,德勝學(xué)區(qū)只賣了600套。”小王稱。

  滯銷的同時,房價也出現(xiàn)回落。德勝里一區(qū)是對口“牛小”育翔小學(xué)的一個知名“老破小”小區(qū)。第一財經(jīng)27日在貝殼找房APP上檢索發(fā)現(xiàn),該小區(qū)一套84年建成、朝南、57平米左右的兩居室,掛售單價約14.7萬元/平方米,總價約843萬元。這套房源被貝殼找房APP列為“德勝門熱搜房源榜”榜首,但在掛牌近3個月后,尚未成交。

  一名鏈家德勝某門店的房產(chǎn)中介告訴第一財經(jīng),在去年6月的時候,該小區(qū)一套40平米左右的一居室,掛牌價就達(dá)860萬,交易時還有幾十萬溢價。根據(jù)當(dāng)時該套房源的掛售單價(約22萬元/平方米),已經(jīng)超過了金融街的部分房源。但7月份之后,該小區(qū)行情驟降,類似的“老破小”成交總價跌至600多萬,相當(dāng)于比一個月前縮水200多萬元。

  在房價下降的過程中,購房家庭還有議價空間。根據(jù)該名房產(chǎn)中介提供的近一年德勝學(xué)區(qū)單月成交記錄,從去年7月開始,90%二手房以低于掛牌價成交。其中,房齡較新的小區(qū),如陽光麗景等,買方議價空間較小;而對于“老破小”,一套房的成交價大致比掛牌價低10~40萬元。其中,在德勝里一區(qū),還曾出現(xiàn)過成交價比掛牌價低80萬元的情況。

  “一年里,德勝學(xué)區(qū)的二手房成交價波動了多次。截至本月(7月),該學(xué)區(qū)所謂的‘老破小’大概回升至700萬元左右,但總體還是下降的。”該名房產(chǎn)中介稱。

  回顧2019年以來德勝學(xué)區(qū)的二手房市場,2021年7月是市場由熱轉(zhuǎn)冷的關(guān)鍵節(jié)點。此番變化背后,是被西城家長稱為“7·31”的多校劃片新政。

  根據(jù)西城區(qū)教委發(fā)布的《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》,自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時,將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校,全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

  但“7·31”新政真正顯效是從去年開始。

  2021年,在德勝、月壇、金融街(俗稱“金德月”)和陶白、什剎海、展覽路等多個西城學(xué)區(qū),“7·31”新政之前在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭(適齡子女仍滿足就近原則下“單校劃片”政策),由于房本對口小學(xué)順位名額已滿,其子女被順位至該學(xué)區(qū)其他小學(xué)。而對于德勝和月壇等熱門學(xué)區(qū),許多“7·31”之后拿到西城區(qū)房本的家庭則面臨調(diào)劑出區(qū)的窘境。

  而在今年西城區(qū)幼升小的錄取過程中,上述情況再演。

  生源調(diào)劑情況與適齡入學(xué)兒童數(shù)量和學(xué)位數(shù)量有關(guān)。

  2016年1月1日起北京在全市實施全面兩孩政策,新出生人口見漲。2017年,北京新出生人口數(shù)17.13萬人,是新中國成立以來的峰值。直到2020年,這一趨勢才開始明顯回落。換言之,此后三年間(2023~2025),北京“幼升小”適齡入學(xué)兒童人數(shù)依然處于高位。

  此外,在德勝房價處于高點時期的購入者眾,這在西城區(qū)實施“六年一學(xué)位”的背景下,意味著短期內(nèi)有子女入學(xué)需求的“準(zhǔn)西城家長們”,還面臨學(xué)區(qū)學(xué)位被大量占用的情況。

  一名有意向在西城購房的家長告訴記者,在家長群里,不乏這兩年新購房、今年孩子入學(xué)的德勝家長抱怨,多花了幾百萬元房票和其他區(qū)家庭獲得一樣的結(jié)果,還將承擔(dān)已購“老破小”開始貶值的風(fēng)險和跨學(xué)區(qū)租房的壓力。

  第一財經(jīng)調(diào)研了解到,近一年來,如“金德月”等學(xué)區(qū)的“老破小”,以及如海淀萬柳蜂鳥家園、普惠南里等純粹用以“占坑”的小戶型房源,其成交量均出現(xiàn)大幅回落,乃至降價也無人問津。

  不過,也有家長告訴記者,在“東西海”,除了此前高溢價的“老破小”價格回歸理性外,行政區(qū)內(nèi)的整體二手學(xué)區(qū)房價格并未松動。“家長更多是在區(qū)域內(nèi)調(diào)整選擇。我的孩子2024年上學(xué),德勝學(xué)區(qū)降價也不敢買,而到周圍新街口學(xué)區(qū)一打聽,該學(xué)期房價已經(jīng)漲了20%。”一名“準(zhǔn)西城”家長表示。

  而2025年之后才有學(xué)位需求的受訪家庭,則紛紛表示,接下來的幾年里,教改政策和學(xué)區(qū)間教育質(zhì)量變化仍面臨不確定性,熱點學(xué)區(qū)二手房價也或有繼續(xù)下探的可能。故而,會選擇再等一等、觀望一段時間。

  頂級學(xué)區(qū)溢出效應(yīng)初顯

  第一財經(jīng)注意到,在德勝學(xué)區(qū)的多個中介門店,房產(chǎn)中介的銷售心態(tài)和話術(shù)已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

  比如,中介普遍對2025年之后有學(xué)位需求的家庭更殷勤。“那時候德勝學(xué)位應(yīng)該足夠了,至少不太可能出區(qū)了。先買房子,派位有優(yōu)勢。”

  如果家庭在近1~3年內(nèi)著急買房,德勝的中介們則會直言“學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)基本無望”,繼而開始推銷周圍學(xué)區(qū)的二手房。其中,推薦較多的學(xué)區(qū)為新街口。

  也有中介表示,剔除學(xué)區(qū)屬性,新街口的地理位置比德勝好,部分房齡較新,保值空間也較德勝“老破小”更大。

  受德勝學(xué)區(qū)溢出效應(yīng)影響,新街口是西城近一年來二手房均價漲幅最高的學(xué)區(qū)之一。在貝殼找房APP,截至27日,該學(xué)區(qū)有1958年建成、26平方米左右的“老破小”掛售單價超過16.7萬元/平方米。

  “雖然小學(xué)的可選擇性不大,但新街口學(xué)區(qū)面積小、學(xué)位充足、小升初派位壓力較輕。今年‘7·31’之后落戶的家庭,大都上了房本對口學(xué)校,包括‘小升初’對口直升率達(dá)80%的志城小學(xué)。此外,今年該學(xué)區(qū)新增的鐵二中是西城區(qū)重點中學(xué)。”一名房產(chǎn)中介對記者介紹稱。

  相較“老破小”,新街口學(xué)區(qū)中,既有學(xué)區(qū)屬性,又能滿足自住需求的房源價格漲幅更顯著。

  熙府桃園是該學(xué)區(qū)內(nèi)一個以改善型房源為主、2005年建成的小區(qū)。第一財經(jīng)了解到,在熙府桃園,一間140平方米左右的三室改善型房源掛售單價也達(dá)到了16萬元/平方米以上。“一年內(nèi),該小區(qū)二手房掛牌單價上漲超過12%。成交節(jié)奏也很快,常常無房可售。”一名熟悉該小區(qū)的中介表示。

  不僅僅是西城區(qū),在更早實施多校劃片的東城區(qū)和海淀區(qū),也有越來越多家長舍棄“搏一搏牛小”的想法,轉(zhuǎn)而追求處于中等水平的小學(xué),乃至發(fā)出“買房只為拿到入場券”的感慨。

  隨著買方心理預(yù)期轉(zhuǎn)變,“東西海”頂級學(xué)區(qū)房走下神壇,而此前一度被“牛小”光芒掩蓋的二類學(xué)校和學(xué)區(qū)卻成為香餑餑。

  在東城,由于該區(qū)教改力度較大、義務(wù)教育階段均衡化發(fā)展措施實施較早,相比西城和海淀,近年來學(xué)區(qū)房價格波動較小。

  從成交來看,一名東城區(qū)中介表示,自多校劃片后,轄區(qū)內(nèi)的頂級牛小——史家實驗小學(xué),由于被調(diào)劑可能性較大,所在學(xué)區(qū)小學(xué)實力不一,熱度有所減弱。近一年來,對口該小學(xué)的近新小區(qū)如豆瓣胡同等,基本沒有溢價,70多平方米的兩居室掛售價保持在900萬元左右。相比之下,在安交、和平里等中小學(xué)實力更為均等的學(xué)區(qū),從去年6月到今年6月,二手房均價上漲了8%~10%左右。比如,在安交學(xué)區(qū)府學(xué)胡同小學(xué)對口的小區(qū)中,同樣70多平方米的兩居室,掛售價漲至1100萬元以上。

  “值得注意的是,今年東城區(qū)的多校劃片,出人意料地開啟‘真盲盒時代’——‘牛小派位至普小’和‘普小派位至牛小’兩類情況均存在。比如,史家實驗、府學(xué)胡同小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校,罕見地出現(xiàn)在調(diào)劑校的名單中。”該東城房產(chǎn)中介稱,7月以來,咨詢東城區(qū)二手房的家長,大都表示對該區(qū)幼升小“隨機(jī)派”已有心理預(yù)期,買房更多是為了拿到東城教育的入場券。

  全市教師輪崗影響幾何

  為大力推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展,近日,北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人在一場新聞發(fā)布會上明確,今年9月秋季開學(xué)后,北京所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

  消息一出,“東西海”優(yōu)質(zhì)教育資源是否會在16個區(qū)之間流動成為家長關(guān)切。

  不過,根據(jù)此次北京市教委表態(tài)和此前試點工作情況,區(qū)內(nèi)輪崗才是該項教改工作的主要類型。

  中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉告訴第一財經(jīng),區(qū)內(nèi)輪崗,實施成本低且不會額外增加教師通勤負(fù)擔(dān),可行性更高;而跨區(qū)輪崗,需涉及財政經(jīng)費在不同行政區(qū)之間的使用問題,還會面臨各區(qū)教育用人體系人員管理和評價的不統(tǒng)一,實施難度更大。故此,現(xiàn)階段,北京教師輪崗大概率不會打破行政區(qū)劃。

  那么,隨著教師輪崗工作的持續(xù)推進(jìn),這一項教改舉措,是否會成為繼“校額到校”、多校劃片、六年一學(xué)位之后,給“東西海”二手學(xué)區(qū)房降溫的又一根稻草呢?

  儲朝暉認(rèn)為,教師輪崗有利于解決優(yōu)質(zhì)教育資源再分配問題,但不會對全市范圍內(nèi)公共教育資源的分布格局帶來太大改變,其作用更多體現(xiàn)為推動本區(qū)內(nèi)、學(xué)區(qū)間的教育資源均衡化。

  一名海淀區(qū)教師告訴記者,早在五六年前,北京就實現(xiàn)了學(xué)區(qū)化管理和集團(tuán)化辦學(xué)的全覆蓋。而今,區(qū)教委對普小和弱小的師資調(diào)配和硬件支持力度也不斷加強(qiáng),故而,此次教師輪崗新政在家長群體中并沒有激起太多水花。“老話說‘孟母三遷’,相比個別老師的流動,家長更關(guān)注整體生源質(zhì)量和學(xué)校長期以來形成的教育底蘊。”

  但在教師輪崗之下,家長們追求頂級學(xué)區(qū)的心理已逐漸淡化,購房焦慮也開始減輕。

  多名受訪家長認(rèn)為,更大力度的教師輪崗,會增加他們對教育供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的信心,繼而影響到他們對學(xué)校的選擇和學(xué)區(qū)房的認(rèn)識;但與此同時,受教師輪崗的“削峰填谷”效應(yīng)影響,“東西海”的總體教育優(yōu)勢或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯,這些區(qū)域?qū)τ谒麄兊奈τ性鰺o減。

  “此前,家長們選擇學(xué)區(qū)房首先考慮哪個學(xué)區(qū)教育資源最平均,這也是‘金德月’受到追捧的原因。現(xiàn)在,無論是生源還是師資,各區(qū)差距都在縮小,那么,舍棄‘金德月’,通過更小的經(jīng)濟(jì)成本,拿到其他西城學(xué)區(qū)的上岸資格,似乎也沒有那么難接受了。”一名西城家長對第一財經(jīng)表示。

  • 相關(guān)閱讀
  • 銀保監(jiān)會開封監(jiān)管分局黨委書記、局長夏軍接受審查調(diào)查

      中新網(wǎng)7月29日電 據(jù)中國銀保監(jiān)會29日消息,中國銀保監(jiān)會開封監(jiān)管分局黨委書記、局長夏軍涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法,經(jīng)中央紀(jì)委國家監(jiān)委駐中國銀保監(jiān)會紀(jì)檢監(jiān)察組和河南省監(jiān)察委員會批準(zhǔn),目前正接受中國銀保監(jiān)會河南監(jiān)管...

    時間:07-29
  • 上海一公司因違法延長363名勞動者工作時間被警告

      中新網(wǎng)7月29日電 信用中國顯示,近日,日榮半導(dǎo)體(上海)有限公司因2021年9月期間違法延長363名勞動者工作時間,違反《中華人民共和國勞動法》,被上海市浦東新區(qū)人力資源和社會保障局警告。(中新財經(jīng))圖自信用中...

    時間:07-29
  • 市場監(jiān)管總局發(fā)布2022民生領(lǐng)域第四批十大典型案例

      中新網(wǎng)7月29日電 中新財經(jīng)從市場監(jiān)管總局了解到,今年以來,各地市場監(jiān)管部門聚焦民生領(lǐng)域群眾反映強(qiáng)烈、社會輿論關(guān)注度高的突出問題,綜合運用《食品安全法》《廣告法》《反不正當(dāng)競爭法》《特種設(shè)備法》《計量...

    時間:07-29
  • 一批重要國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布!涉及旅游服務(wù)、生活消費、汽車等領(lǐng)域

      中新網(wǎng)7月29日電 近日,市場監(jiān)管總局(標(biāo)準(zhǔn)委)批準(zhǔn)發(fā)布一批重要國家標(biāo)準(zhǔn),涉及信息技術(shù)、旅游服務(wù)、綠色可持續(xù)、生活消費、汽車等領(lǐng)域。  在信息技術(shù)領(lǐng)域,新修訂發(fā)布《音視頻、信息技術(shù)和通信技術(shù)設(shè)備 第1部分...

    時間:07-29
  • “數(shù)”說消博會 這些亮點不容錯過!

      7月25日至30日,第二屆中國國際消費品博覽會在海南海口舉辦。作為全國第一個以消費精品為主題的國家級展會,本屆消博會有哪些亮點?  在國際展區(qū),全球61個國家和地區(qū)參展,帶來1000+參展企業(yè)、1600+品牌;RCE...

    時間:07-29
  • 中汽協(xié):1-6月銷量排名前十的轎車生產(chǎn)企業(yè)共銷售309.6萬輛

      中新網(wǎng)7月29日電 “中汽協(xié)會數(shù)據(jù)”公眾號7月29日消息,據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計分析,2022年1-6月,銷量排名前十位的轎車生產(chǎn)企業(yè)共銷售309.6萬輛,占轎車銷售總量的62.8%。  在銷量排名前十位的轎車生產(chǎn)企業(yè)中...

    時間:07-29
  • 重慶:用“尺度+深度+溫度”擰緊高層建筑防火“安全閥”

      中新網(wǎng)重慶7月29日電 題:重慶:用“尺度+深度+溫度”擰緊高層建筑防火“安全閥”  作者 彭國威 謝思怡 楊洪欽  7月的重慶,驕陽似火。  重慶南岸區(qū)駿逸天下小區(qū)9棟5樓,不到3平方米的電氣豎井內(nèi)就像一個蒸...

    時間:07-29
  • (聚焦消博會)消費“黑科技”有望變革未來生活方式

      中新社海口7月29日電 (符宇群 李宇凡)居家便能輕松健身的智能裝備、穿上就能消除疲勞的休養(yǎng)衣、3秒鐘便可喝上涼白開的熟水機(jī)……正在海口舉行的第二屆中國國際消費品博覽會上,許多國內(nèi)外企業(yè)帶來旗下最新的高新...

    時間:07-29
  • 浙江打造智能電氣產(chǎn)業(yè)鏈 項目簽約金額達(dá)290億元

      中新網(wǎng)溫州7月29日電(邵燕飛 林一笑 周江楠)29日,浙江省“十鏈百場萬企”系列對接活動之智能電氣產(chǎn)業(yè)鏈專場在溫州樂清舉辦。  本場活動采用線下活動和線上企業(yè)碼同步直播的形式舉行。現(xiàn)場,兩個跨省跨域先進(jìn)制...

    時間:07-29
  • 工業(yè)和信息化部黨組書記調(diào)整

      中新網(wǎng)7月29日電 據(jù)工信部官方公眾號消息,2022年7月29日下午,中央組織部有關(guān)負(fù)責(zé)同志出席工業(yè)和信息化部領(lǐng)導(dǎo)干部會議,宣布中央決定:金壯龍同志任工業(yè)和信息化部黨組書記,肖亞慶同志不再擔(dān)任工業(yè)和信息化部黨...

    時間:07-29
免責(zé)聲明:本網(wǎng)對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,并請自行承擔(dān)全部責(zé)任。 本網(wǎng)站轉(zhuǎn)載圖片、文字之類版權(quán)申明,本網(wǎng)站無法鑒別所上傳圖片或文字的知識版權(quán),如果侵犯,請及時通知我們,本網(wǎng)站將在第一時間及時刪除。