作者：吳斯旻
9月1日起，全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”、首個(gè)規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)——《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式實(shí)施，北京成為第一個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。
市場(chǎng)化租賃成為《條例》規(guī)范的重點(diǎn)。根據(jù)《條例》，租房租金明顯上漲時(shí)政府可以進(jìn)行干預(yù)，細(xì)化對(duì)長(zhǎng)租、短租、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等問(wèn)題治理，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)市場(chǎng)主體的懲戒力度。作為配套政策，8月29日，北京住建委還下發(fā)了《<北京市住房租賃條例>行政處罰裁量基準(zhǔn)的通知(征求意見(jiàn)稿)》，以進(jìn)一步保證相關(guān)行政執(zhí)法工作的依法準(zhǔn)確實(shí)施。
“總體而言，《條例》關(guān)注到租賃市場(chǎng)的各個(gè)層面，內(nèi)容完備的同時(shí)也具有體系性，體現(xiàn)了‘一松一緊’的政策導(dǎo)向。松的領(lǐng)域更多是傾向于承租者和新增房源的供給方；而緊的領(lǐng)域，則聚焦于違背市場(chǎng)規(guī)范、存在金融風(fēng)險(xiǎn)隱患的行為。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
多名業(yè)界人士表示，北京此次立法將對(duì)全國(guó)其他城市制定相關(guān)地方條例起到啟示作用。隨著多地立法實(shí)踐，國(guó)家層面的立法進(jìn)程也有望取得積極進(jìn)展，租賃市場(chǎng)監(jiān)管將逐步走向制度化。
住房租金明顯上漲時(shí)政府可干預(yù)
根據(jù)《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2022)》，去年1～12月，全市房租平均月租金達(dá)到88.6元/平方米，創(chuàng)歷史新高。今年以來(lái)，北京市租金水平和漲幅也位居全國(guó)各城市前列。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2022年8月北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位。
“目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶對(duì)散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。”北京住建委對(duì)該《條例》解讀時(shí)稱。
《條例》明確，依據(jù)《價(jià)格法》建立政府對(duì)租金價(jià)格的干預(yù)機(jī)制，規(guī)定市住建部門加強(qiáng)租金監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí)，市政府可采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。
那么，何謂“明顯上漲”？又何時(shí)可以采取政府干預(yù)？
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者表示，這一條規(guī)定將更多起警示性和兜底性作用，應(yīng)審慎運(yùn)用。“租金價(jià)格上漲會(huì)吸引更多的資金和房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而降低租金價(jià)格，這本身就是一種市場(chǎng)調(diào)節(jié)行為。政府除了規(guī)范市場(chǎng)秩序外，無(wú)需過(guò)多干預(yù)租賃價(jià)格。”
北京市住建委房屋租賃管理處副處長(zhǎng)胡清福近日也公開(kāi)解釋稱，目前租賃市場(chǎng)的租金是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，沒(méi)有實(shí)行政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，一般情況下政府不干預(yù)。但是當(dāng)租金出現(xiàn)類似于2018年的過(guò)快上漲、影響到整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定時(shí)，政府可以依法干預(yù)。對(duì)于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。
值得注意的是，為防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng)，炒作、推高租金，《條例》明確，禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。
加強(qiáng)租賃企業(yè)資金監(jiān)管
為維護(hù)承租人利益，《條例》針對(duì)投訴舉報(bào)反應(yīng)較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付、高收低出、長(zhǎng)租公寓暴雷、個(gè)人二房東、卷錢跑路等市場(chǎng)亂象，從出租主體的準(zhǔn)入和執(zhí)業(yè)資質(zhì)、傭金收取和監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款的額度和頻率等方面提出要求。
其中，“個(gè)人二房東”從立法層面被明確納入監(jiān)管。《條例》規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，而違法行為將受到懲處。
嚴(yán)管租金和傭金的收取方式和額度。《條例》稱，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金并須通過(guò)第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
對(duì)于未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，根據(jù)《條例》，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，并可對(duì)相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第一財(cái)經(jīng)注意到，除北京外，在武漢、成都、鄭州等多個(gè)租賃熱點(diǎn)城市，也對(duì)租金、押金的監(jiān)管方式提出類似要求。
比如，根據(jù)武漢市8月15日起施行的《武漢市住房租賃資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取承租人租金超過(guò)3個(gè)月(不含3個(gè)月)及單次收取承租人押金超過(guò)一個(gè)月(不含1個(gè)月)對(duì)應(yīng)合同的全部資金存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶。存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶的租金在《監(jiān)管協(xié)議》生效后的次月初按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)的一般結(jié)算賬戶。
此外，對(duì)于租賃企業(yè)盲目擴(kuò)張、營(yíng)造“資金池”，隨意發(fā)放“租金貸”等行為，《條例》明確，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。
首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止短租房
近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對(duì)外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時(shí)，也給城市安全管理帶來(lái)重大挑戰(zhàn)，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了一些矛盾糾紛。
根據(jù)《條例》，北京市對(duì)按日或者按小時(shí)收費(fèi)的短租住房實(shí)行區(qū)域差異化管理。
具體來(lái)看，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。
此前，在北京市住建委、公安局等四部門2020年出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》中也已明確，依據(jù)北京新總規(guī)、首都功能核心區(qū)控規(guī)等，按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾恚锥脊δ芎诵膮^(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營(yíng)短租住房。
北京住建委解釋稱，《條例》在《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》實(shí)施的實(shí)踐基礎(chǔ)上，將有效的管理政策和經(jīng)驗(yàn)做法固化提升為法律制度，并對(duì)違法主體設(shè)定罰則，為管理工作提供更充分的法律依據(jù)。