久久久免费观成人影院,日韩亚洲欧美综合,中文字幕av一区,日本欧美一区二区三区

首頁 > 財經(jīng) > 經(jīng)濟(jì)觀察

王小魯:房地產(chǎn)如果不擠泡沫,未來問題會嚴(yán)重得多

2022-09-06 14:43:54

來源:中國新聞周刊

  中國新聞周刊記者/王曉霞

  發(fā)于2022.9.5總第1059期《中國新聞周刊》雜志

  目前,中國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢嚴(yán)峻。據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈貢獻(xiàn)了中國GDP的約四分之一,在過去的近20年中,放松對房地產(chǎn)的管制、拉動住房投資需求是每當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時,政府的常用刺激手段。然而,時移世易,近兩年房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)。

  房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力整肅,跟疫情前水平相比,很多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)都處于被腰斬的狀態(tài)。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地出讓收入今年以來大幅下降。據(jù)財政部最近公布的數(shù)據(jù),今年1~7月累計,全國國有土地使用權(quán)出讓收入不到2.83萬億元,比去年同期下降31.7%;而土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,契稅和土地增值稅也大幅下降。這導(dǎo)致了政府財政收支壓力的矛盾較往年更為突出,特別是對于嚴(yán)重依賴土地財政的地區(qū)。

  土地財政還能否持續(xù)?財政不平衡的問題如何解決?當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)如何化解,長期看這個行業(yè)健康發(fā)展的路在何方?對此,《中國新聞周刊》近日專訪了北京國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員王小魯。

  王小魯是中國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,1980年代曾任國家體改委中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究所期刊主編、研究室主任。他長期從事中國經(jīng)濟(jì)體制改革、經(jīng)濟(jì)增長、收入分配、城鄉(xiāng)發(fā)展等研究,兩次獲孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)論文獎。

  中國新聞周刊:據(jù)財政部往年公布的數(shù)據(jù),2017~2021年,五年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入增速從2017年的超40%降到了2021年的3.5%,總體上五年來土地出讓收入增速呈下降之勢。這與你的判斷——今年以來出現(xiàn)的土地出讓收入大幅度下降,并非短期波動,很可能代表了土地和房地產(chǎn)市場走勢的根本拐點(diǎn)——似乎是一致的。但有一個不可忽略的因素是,2020年8月央行和住建部共同出臺了“三道紅線”政策,當(dāng)年年底還發(fā)布了“房地產(chǎn)貸款集中管理制度”。你認(rèn)為,2021年以來國有土地出讓收入增速的下滑,是政策影響多一些呢,還是更多是由于房地產(chǎn)市場需求的長期趨勢確實(shí)已經(jīng)發(fā)生了根本性改變呢?畢竟,2020年,全國土地出讓收入仍有近16%的同比增速。

  王小魯:這是個好問題。要討論這個問題,需要回頭看看央行和住建部的“三道紅線”是在什么情況下出臺的。這個規(guī)定在2020年8月出臺,2021年開始施行。2020年末,全國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年新開工房屋面積22億平方米,正在施工的房屋面積近93億平方米,僅正在施工的房屋面積就合全國城鎮(zhèn)常住人口平均每人10平方米。這一年全國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額已經(jīng)接近86萬億元,相當(dāng)于當(dāng)年GDP的84%,房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)銀行貸款相當(dāng)于GDP的66%,但房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)只有7%。這已經(jīng)非常不成比例。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%,已經(jīng)過高,風(fēng)險已經(jīng)過大。

  現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)30多平方米了,再加上正在施工的住房,都賣出去以后人均就是40多平方米。如果按人均算,以后即使不再建房,也已經(jīng)快飽和了。當(dāng)然實(shí)際上有人住房過多,有人不夠。問題是,如果還繼續(xù)不斷擴(kuò)大借債投資建房的規(guī)模,以后到底還有多少人要買房?多少人買得起?買房的有多少人是自己住,多少人是囤房等待升值?如果沒有那么多人需要買房或者買不起房,如果很多人買房只是為了倒手賺錢,那么早晚有一天越積越多的房子會砸在房地產(chǎn)商和囤房者的手里。房價會垮下來,借債會變成壞債,大量房地產(chǎn)商會資不抵債,銀行會被拖垮,實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會被拖下水。

  如若情況是這樣,那么究竟應(yīng)該逐步擠泡沫、降低杠桿率,還是繼續(xù)放手給房地產(chǎn)企業(yè)貸款,做大泡沫,等待最終整體垮塌?我想應(yīng)該是前者。因此采取措施擠泡沫是必要的,現(xiàn)在也許還不算太晚。至于“三道紅線”的具體規(guī)定是否準(zhǔn)確適度,偏松還是偏緊,是否需要根據(jù)各地方的不同情況因地制宜調(diào)整?這些問題還可以討論。但需要看清楚,房地產(chǎn)市場和土地市場面臨的問題,是因?yàn)槎嗄陙硪呀?jīng)積累了大量泡沫,而不是有了“三道紅線”才造成的。如果不擠泡沫,未來要發(fā)生的問題還會嚴(yán)重得多。

  中國新聞周刊:據(jù)你分析,2000年以后,商品房用地的收入越來越成為地方政府重要的收入來源,從此開始了土地財政時期。根據(jù)官方數(shù)據(jù),你計算得出“從2001到2021這20年,現(xiàn)價GDP年均增長12.4%,現(xiàn)價全國財政預(yù)算收入年均增長13.4%,而土地出讓收入年均增長23.4%,遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)增長和財政收入增長”。在你看來,20余年來的土地財政對中國經(jīng)濟(jì)帶來了哪些影響?

  王小魯:關(guān)于土地財政多年來的影響,從好處說,是補(bǔ)充了地方財政收入,讓地方政府有更多的錢用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。

  從問題說,第一是地價越來越高,推著房價不斷上漲。特別是大城市,大多數(shù)年輕工薪族買不起房,買了房的搭進(jìn)了父母甚至爺爺奶奶的積蓄,還背上沉重的債務(wù)。沒買房的也有相當(dāng)重的租金負(fù)擔(dān)。商鋪的租金也很重,只能把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。第二是農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)益受到侵犯。憲法規(guī)定農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有,地方政府卻低價征地,高價賣地,收入全歸政府。第三是政府通過征地賣地占有了越來越大的資源,擠壓了市場配置資源的份額。1995年,全口徑政府支出約相當(dāng)于GDP的17%,2021年已經(jīng)接近42%。土地財政對此起了很大作用。同時還擴(kuò)大了財富分配差距,使有房和無房者的財產(chǎn)差距越來越大,壓縮了中等收入階層。第四是房地產(chǎn)負(fù)債不斷擴(kuò)大,杠桿率越來越高,并促使經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛,已經(jīng)形成了嚴(yán)重金融風(fēng)險隱患。因?yàn)樨?fù)面影響越來越大,泡沫越來越多,土地財政已經(jīng)維持不下去了。

  中國新聞周刊:的確,從種種跡象看,一些地方的土地財政已經(jīng)難以為繼,這個范圍還在不斷擴(kuò)大。政府的財政收入增長乏力,但是財政支出又在保持一個較高的增長,財政收支的矛盾看起來越來越大,但是政府債務(wù)也已經(jīng)到一個比較高的水平,特別是算上地方政府的隱性債務(wù)之后,依靠大量發(fā)債維持財政平衡也不是一個長久之計。你覺得,這種矛盾應(yīng)該如何解決?

  王小魯:關(guān)于地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)和收支不平衡問題,地方債的積累也是個長期過程。政府過度負(fù)債實(shí)際是寅吃卯糧,飲鴆止渴。既然如此,老一套刺激政策、擴(kuò)張政策只能加劇矛盾。政府支出必須收縮,要過緊日子,要量入為出。凱恩斯那一套靠大規(guī)模政府投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的辦法,已經(jīng)過時了。要把不急需的投資支出砍掉,把過高的行政支出壓下來,把政府大手大腳花錢、到處找投資項(xiàng)目的習(xí)慣改掉,把資源留給市場支配,讓市場真正起作用。政府把有限的公共資源集中到公共服務(wù)和社會保障,用于保障民生,用于失業(yè)救濟(jì),以及給企業(yè)減負(fù)。只有老百姓的最終消費(fèi)需求得到保障,才能支撐經(jīng)濟(jì)增長,經(jīng)濟(jì)才能轉(zhuǎn)危為安。

  中國新聞周刊:土地財政難以為繼和房地產(chǎn)業(yè)整體不振的影響,不止體現(xiàn)在財政方面。你認(rèn)為,其對未來中國的宏觀經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生哪些不利影響?

  王小魯:粗略估算,未來14年隨著城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提高、剛性住房需求和改善型住房需求繼續(xù)上升,平均每年充其量需要新增城鎮(zhèn)住宅10.7億平方米左右,而過去三年平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。現(xiàn)在每年新開工住房建設(shè)面積已經(jīng)大大超過每年的合理新增住房需求。如果按這個建設(shè)規(guī)模,平均每年可能有1/3的房子賣不出去。因此,未來房屋滯銷、土地需求下降、房價地價下降恐怕是必然的。土地財政也將難以為繼。接下來無非是兩種可能。

  最不愿看到的情形是,政府收入會急劇收縮,財政面臨嚴(yán)重困難。地價和房價下降會使以土地為抵押的政府債務(wù)和以在建房屋為抵押的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)大量成為不良債務(wù),發(fā)生償債危機(jī)。政府可以禁止房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售住房,但如果房屋持續(xù)賣不出去,房地產(chǎn)企業(yè)可能倒得更快。償債危機(jī)會拖垮大量的中小銀行,危及資金正常周轉(zhuǎn),因此會把實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖下水。

  如果是“軟著陸”,有可能爭取房價不出現(xiàn)斷崖式下降,而是延長調(diào)整期,采取相對緩和的調(diào)整,但房地產(chǎn)業(yè)收縮和土地收入減少恐怕是免不了的。經(jīng)濟(jì)增長可能在更長時期受到拖累。但如果想用大規(guī)模貨幣放水的辦法來擴(kuò)張需求、拉動增長,結(jié)果很可能適得其反,把經(jīng)濟(jì)推入更大的蕭條。

  中國新聞周刊:最近有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,應(yīng)盡快對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施救助政策,比如,對出險的企業(yè)進(jìn)行注資甚至國有化,對未出險的企業(yè)從流動性層面給予支持。你認(rèn)為是否必要?

  王小魯:政府給房地產(chǎn)企業(yè)注資,資金從哪來?只能是大量借債透支,把房地產(chǎn)泡沫變成政府泡沫。對企業(yè)實(shí)行國有化,是否企業(yè)債務(wù)要由政府來還?用什么還?如果大量出險都由政府兜底,對未出險的企業(yè)給予無條件的流動性支持,政府要印多少鈔票?會把金融泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大到什么程度?不會把短期、中期危機(jī)變成長期危機(jī)嗎?

  中國新聞周刊:當(dāng)前,中國經(jīng)濟(jì)又走到了一個相對比較困難的時期。你認(rèn)為中國如何才能更好地穩(wěn)增長?

  王小魯:今年上半年的房地產(chǎn)業(yè)和土地收入急劇下降,已經(jīng)敲響了警鐘。這不是單一部門的問題,是各種問題長期積累的結(jié)果,需要有深入的反思,才能拿出合理應(yīng)對措施。我這里只能根據(jù)自己的觀察和分析做幾點(diǎn)提示,對與錯有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

  第一,房子和土地賣不出去,根本問題是泡沫已經(jīng)過大,絕不是靠刺激能解決的問題。減少對買房的限制,通過降息等方式降低企業(yè)的還本付息負(fù)擔(dān),可能在某種程度上暫時緩解房地產(chǎn)企業(yè)和實(shí)體企業(yè)面臨的困難。但如果以為搞貨幣大水漫灌就能救命,結(jié)果很可能適得其反,把經(jīng)濟(jì)拖入深度危機(jī)。歐美正在步入滯脹兩難局面,俄烏戰(zhàn)事只是一個影響因素,更重要的原因是它們疫情期間的大規(guī)模刺激。中國沒有在疫情期間搞大規(guī)模貨幣放水,這是理性的選擇。但長期以來經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛、泡沫過大的偏向已經(jīng)積累了嚴(yán)重問題,如果現(xiàn)在再搞大規(guī)模刺激,實(shí)際上就是飲鴆止渴。宏觀政策整體保持穩(wěn)定,是走出危機(jī)的必要條件。

  第二,財政政策重點(diǎn)不應(yīng)繼續(xù)搞擴(kuò)大政府投資,相反需要壓縮不必要的政府支出,減少沒有效益的政府投資。政府要過緊日子,支出結(jié)構(gòu)要轉(zhuǎn)型,把資源更大限度留給市場來配置。政府支出重點(diǎn)放在穩(wěn)就業(yè),保民生,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),救濟(jì)失業(yè)人群,做好公共服務(wù)和社會保障上。促使社會大眾的最終消費(fèi)需求盡快回升。

  第三,目前保障性住房對中低收入居民覆蓋面太低。政府應(yīng)制訂計劃,大幅度提高保障性住房對中下收入和低收入居民的覆蓋率。首先,有些房地產(chǎn)企業(yè)賣不出去的房子,如果符合條件,可以由政府收購,轉(zhuǎn)成廉租房和公租房。另外,通過政府采購,擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。但整個過程必須公開透明、建立規(guī)范,防止幕后交易。這樣做,一方面可以減輕房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊,緩解債務(wù)危機(jī),另一方面能盡快滿足城鎮(zhèn)低收入和中下收入居民的保障性居住需要。沒有取得城鎮(zhèn)戶籍的城鎮(zhèn)外來人口,只要是常住人口,居住和工作滿一定期限,也應(yīng)當(dāng)按同等條件納入住房保障范圍。

  第四,防疫措施要避免各地層層加碼,有些地方擺花架子,搞了很多缺乏實(shí)際防疫效果,但妨礙企業(yè)正常經(jīng)營和居民正常生活的措施,實(shí)際上都是為了做給上級看。對這些不當(dāng)措施需要進(jìn)行檢查和糾正。政府花在全民核酸檢測等方面的大量支出也應(yīng)該進(jìn)行效果評估,減少浪費(fèi)。防疫政策怎樣能夠更符合當(dāng)前疫情的實(shí)際情況,應(yīng)當(dāng)不斷研究,不斷改進(jìn)。

  第五,改革現(xiàn)行的征地和土地出讓制度,政府征地要限制在必需的公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,參照市場地價給以補(bǔ)償。符合土地利用規(guī)劃的商業(yè)性土地需求,要允許通過市場滿足,允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市,不必通過政府征地。允許農(nóng)戶的閑置宅基地在不違反土地規(guī)劃用途的條件下,進(jìn)行使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓,取消對需求方身份的限制。

  第六,改革土地增值稅制度。建設(shè)用地通過市場交易后,不同地域的土地收入會差異巨大,苦樂不均。城市周邊的土地可能大幅度升值。政府對這些大幅度增值的土地收入可以征收適當(dāng)比例的土地增值稅,用來補(bǔ)充公共服務(wù)和社會保障資金的不足。

  第七,現(xiàn)在市場營商環(huán)境改進(jìn)空間還有很大,民營企業(yè)經(jīng)常受到干擾,缺乏信心。需要改善市場營商環(huán)境,維護(hù)公平競爭,對民營企業(yè)要一碗水端平,取消各種歧視性政策,糾正不公平待遇,杜絕政府對企業(yè)的不當(dāng)干預(yù)。多用普惠性政策,少用特惠政策。要減少行政性保護(hù)和行政性壟斷,堅(jiān)持市場化改革方向。

  《中國新聞周刊》2022年第32期

  聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán)

  • 相關(guān)閱讀
  • 【穩(wěn)中求進(jìn)@高質(zhì)量發(fā)展】走好“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”的新路子

      巍巍興安嶺,茫茫敕勒川。黨的十八大以來,內(nèi)蒙古自治區(qū)各族干部群眾守望相助、團(tuán)結(jié)奮斗,堅(jiān)定不移走以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為導(dǎo)向的高質(zhì)量發(fā)展新路子,全區(qū)各項(xiàng)事業(yè)奔騰向前,祖國北部邊疆這道風(fēng)景線變得更加亮麗...

    時間:09-06
  • 2022中國泰安投資合作洽談會舉行 簽約項(xiàng)目總投資659億元

      中新網(wǎng)泰安9月6日電(記者 梁犇)第36屆泰山國際登山節(jié)暨2022中國泰安投資合作洽談會6日在山東泰安開幕。來自中國、馬來西亞、韓國、德國等國家和地區(qū)的650余位嘉賓、客商,通過現(xiàn)場出席和視頻連線的方式參加活動,...

    時間:09-06
  • 中國鋼鐵標(biāo)準(zhǔn)如何走向世界?

      中新財經(jīng)9月6日電 題:中國鋼鐵標(biāo)準(zhǔn)如何走向世界?  中新財經(jīng)記者 龐無忌  自1996年鋼產(chǎn)量突破1億噸、躍居全球第一以來,我國已連續(xù)26年穩(wěn)居全球鋼鐵生產(chǎn)和消費(fèi)首位。但多位專家指出,想要真正撕下“大而不...

    時間:09-06
  • 中韓汽車企業(yè)開展合作洽談 拓RCEP下經(jīng)貿(mào)關(guān)系

      中新社柳州9月6日電 (黃令妍)韓國駐廣州總領(lǐng)事館總領(lǐng)事韓在爀6日表示,韓中兩國可以《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》(RCEP)生效實(shí)施為契機(jī),以汽車產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn),中國整車企業(yè)和韓國汽車零配件、半導(dǎo)體企業(yè)加強(qiáng)合作,...

    時間:09-06
  • 政策助力,新能源汽車產(chǎn)業(yè)走勢穩(wěn)健

      新華社北京9月6日電 題:政策助力,新能源汽車產(chǎn)業(yè)走勢穩(wěn)健  新華社記者張辛欣  工信部裝備工業(yè)一司副司長郭守剛6日在工信部舉行的“大力發(fā)展高端裝備制造業(yè)”主題新聞發(fā)布會上表示,將進(jìn)一步優(yōu)化“雙積分”...

    時間:09-06
  • 標(biāo)準(zhǔn)化賦能高質(zhì)量發(fā)展 民營企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化之路如何走?

      中新網(wǎng)杭州9月6日電(記者 黃慧)伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展,標(biāo)準(zhǔn)化的作用日益凸顯,如便利經(jīng)貿(mào)往來、支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)科技進(jìn)步等。于廣大民營企業(yè)而言,標(biāo)準(zhǔn)化亦至關(guān)重要,成為發(fā)展實(shí)力“壓艙石”。  9月6日,...

    時間:09-06
  • 陜西省69家A股上市公司總股本達(dá)1078.33億股

      中新網(wǎng)西安9月6日電 (李一璠 阿琳娜)“截至2022年6月底,陜西省69家A股上市公司的總股本達(dá)1078.33億股,總市值合計1.59萬億元,分別較2019年初增長了58.61%和231.87%。”陜西省地方金融監(jiān)管局局長蘇虎超6日表示。...

    時間:09-06
  • 國家知識產(chǎn)權(quán)局:引導(dǎo)餐飲行業(yè)商標(biāo)“注冊有德”“行權(quán)有界”

      中新網(wǎng)北京9月6日電 (記者 孫自法)國家知識產(chǎn)權(quán)局條法司副司長何越峰9月6日透露,針對前期出現(xiàn)的餐飲行業(yè)商標(biāo)注冊申請和使用問題,該局已發(fā)布《餐飲行業(yè)商標(biāo)注冊申請與使用指引(試行)》,重點(diǎn)就商標(biāo)注冊申請中常...

    時間:09-06
  • 瑞銀證券孫利軍:注冊制改革幫助中國境內(nèi)資本市場提質(zhì)增效

      中新財經(jīng)9月6日電 題:瑞銀證券孫利軍:注冊制改革幫助中國境內(nèi)資本市場提質(zhì)增效  中新財經(jīng)記者 陳康亮  瑞銀證券全球投資銀行部聯(lián)席主管孫利軍6日在瑞銀投資銀行媒體分享會上表示,注冊制改革的持續(xù)深化,幫...

    時間:09-06
  • 2022國家網(wǎng)絡(luò)安全宣傳周量子安全分論壇在合肥舉行

      中新網(wǎng)合肥9月6日電 (記者 張俊)9月6日,2022年國家網(wǎng)絡(luò)安全宣傳周量子安全分論壇在安徽合肥舉行,參會行業(yè)代表、專家學(xué)者圍繞經(jīng)典信息安全與量子安全融合、量子科技前沿技術(shù)轉(zhuǎn)化等主題展開討論。  中國科學(xué)院...

    時間:09-06
免責(zé)聲明:本網(wǎng)對文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立,不對所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,并請自行承擔(dān)全部責(zé)任。 本網(wǎng)站轉(zhuǎn)載圖片、文字之類版權(quán)申明,本網(wǎng)站無法鑒別所上傳圖片或文字的知識版權(quán),如果侵犯,請及時通知我們,本網(wǎng)站將在第一時間及時刪除。