《北京市住房租賃條例》于9月1日正式實(shí)施。將住房租賃以條例形式予以規(guī)范，是解決住房租賃市場(chǎng)日益凸顯的居住問(wèn)題的客觀要求。《條例》的出臺(tái)有助于維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，特別是在承租人一般處于相對(duì)弱勢(shì)地位的情況下，條例將更好地保護(hù)租房者。《北京市住房租賃條例》是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部地方性法規(guī)，勢(shì)必會(huì)對(duì)其他省份規(guī)范住房租賃市場(chǎng)起到一定示范引領(lǐng)作用。
對(duì)不少年輕人而言，租房是畢業(yè)后初到一座城市的首要?jiǎng)傂琛Ｒ惶岬阶夥浚氡睾芏嗳硕既滩蛔⊥虏勰切┎惶淇斓慕?jīng)歷，有的人找房子遇到中介機(jī)構(gòu)為招攬生意發(fā)布的虛假房源，有些房東總是不斷抬高房租，還有的人遇到“甲醛房”，押金難退，或者是由于房東的原因頻繁搬家等問(wèn)題。多年以來(lái)，租房市場(chǎng)亂象頻現(xiàn)，租賃關(guān)系不穩(wěn)定始終是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的阻礙。
通讀《條例》不難發(fā)現(xiàn)，其對(duì)現(xiàn)存比較集中的住房租賃痛點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題均開(kāi)出了藥方，對(duì)那些鬧心事煩心事給出了解決方案。“隔斷房”一度較為常見(jiàn)，房東或者是中介機(jī)構(gòu)為了增加租金收益私建隔斷墻，改變房屋結(jié)構(gòu)，增加了安全隱患。《條例》對(duì)此明確，出租住房以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。且規(guī)定了處罰措施，未按照規(guī)定出租住房的，責(zé)令限期改正或者恢復(fù)原狀，逾期不改的，還將視情節(jié)對(duì)個(gè)人或單位處以相應(yīng)罰款。
前些年“甲醛房”危害租房者身體健康的報(bào)道想必人們還記憶猶新。此次《條例》中明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，并明確，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，將對(duì)住房租賃企業(yè)處以罰款。
房東的惡意驅(qū)趕行為也將受到約束。《條例》明確，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头⻊?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。
很多人以當(dāng)“二房東”實(shí)施房屋轉(zhuǎn)租為一門(mén)生意，但在實(shí)際情況中，“二房東”卷款跑路、惡意詐騙房租傷害了不少租客，此次《條例》將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對(duì)違法行為的處罰要求，為解決這一頑疾提供了法律依據(jù)。
租約到期后，一些房東以房屋內(nèi)的物品有損耗或者損壞為由拒絕歸還押金，這顯然是不合理的。有了明確的監(jiān)管規(guī)則，押金難退也有望成為歷史。《條例》規(guī)定，房屋裝修及家具家電等物品在使用過(guò)程中必然存在自然損耗及折舊，只要承租人的使用行為處于合理范圍內(nèi)，不存在故意損毀行為或以超出約定范圍的方式使用，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人構(gòu)成違約。而對(duì)于出租方是住房租賃企業(yè)的情形而言，其收取的押金應(yīng)按照規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管，押金返還將得到更好保證。
一段時(shí)間以來(lái)，租金貸的運(yùn)作模式很流行。承租人與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)先行支付房租，承租人按照約定的計(jì)劃還款并支付利息。實(shí)際情況中，租金貸的不規(guī)范發(fā)展成為一些房屋租賃企業(yè)“爆雷”的導(dǎo)火索，造成不少出租人和租客利益受損，租房者常常是在出租方的誘導(dǎo)下，稀里糊涂就簽了貸款合同。《條例》明確，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，并規(guī)定了相應(yīng)的處罰條款。
對(duì)于備受老百姓關(guān)注的租金和中介費(fèi)等問(wèn)題，《條例》也有明確回應(yīng)。比如，《條例》規(guī)定住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。還比如，住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
立法規(guī)范是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的必然要求。圍繞解決好新市民、青年人等群體剛性需求，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是重要的民生問(wèn)題。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要一環(huán)。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在快速發(fā)展，在全國(guó)層面出臺(tái)相關(guān)規(guī)定成為普遍呼吁。據(jù)了解，有關(guān)部門(mén)正在推動(dòng)加快出臺(tái)《住房租賃條例》。2020年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾對(duì)《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)。相信隨著住房租賃立法工作的推進(jìn)，其對(duì)住房租賃市場(chǎng)的健康運(yùn)行和完善發(fā)展將起到重要的支撐作用。
亢 舒