近一年來,房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收窄,債務(wù)違約或展期的現(xiàn)象頻發(fā)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年8月,房企融資總額同比、環(huán)比均下降,沒有最新發(fā)行的海外債,部分房企的新增融資無法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模。不過,8月,“中債全額擔(dān)保”首單花落龍湖,也是民營房企“全額擔(dān)保”中票第一單。
從長期來看,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,信貸政策寬松態(tài)勢延續(xù),隨著降低貸款利率、專項(xiàng)借款、增信支持等方式不斷落地,有助于解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。
8月房企非銀融資額環(huán)比下跌28.2%
8月,房企融資難問題仍然突出,這從機(jī)構(gòu)相關(guān)融資數(shù)據(jù)中可以略窺一斑。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,今年1-8月,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為6339.1億元,同比下降55.7%。其中,8月,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為632.5億元,環(huán)比下跌28.2%,同比下降46.9%。
從融資結(jié)構(gòu)來看,8月,信用債規(guī)模占比44.5%,海外債占比0%,信托融資占比14.8%,ABS融資占比40.7%。其中,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降43.0%,環(huán)比下降45.2%;而其余融資渠道與之前月份相比變動(dòng)幅度不大。對此,中指研究院分析人士表示,8月信用債融資未能延續(xù)之前4個(gè)月的相對平穩(wěn)走勢,打破了之前月均發(fā)行近500億元的良好局面。
與此同時(shí),克而瑞數(shù)據(jù)也顯示,8月,100家典型房企的融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少。值得關(guān)注的是,8月沒有房企在境外發(fā)債融資,境外債券市場仍然持續(xù)低迷。
而房地產(chǎn)行業(yè)的境內(nèi)發(fā)債主體仍以國企、央企為主,國企、央企的融資優(yōu)勢明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),8月,華潤置地融資額度較高,合計(jì)約30億元,平均融資利率3%。同時(shí),8月保利發(fā)展在境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù),包括一筆公司債、一筆綠色中期票據(jù)等。
此外,包括萬科、龍湖在內(nèi)的部分民營房企經(jīng)營情況良好,其融資形勢也相對較好。其中,龍湖在8月底完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù),發(fā)行期限為3年,票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00%-4.30%,募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)、購回或償還境外美元債等。這是為支持民營房企的合理融資需求,由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司全額擔(dān)保的首單民營房企債券,也被稱為民營房企“全額擔(dān)保”中票第一單,為以后的示范房企發(fā)債提供了參考樣本。
值得一提的是,8月,房企融資成本整體持續(xù)平穩(wěn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,8月,百強(qiáng)房企融資成本為3.76%,環(huán)比上升0.08個(gè)點(diǎn),同比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)。但從具體房企來看,分化較為明顯。
信貸政策寬松態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)
“7-8月為信用債今年第二波償債高峰,但兩個(gè)月的發(fā)行到期比分別為63.1%、37.1%,新增融資無法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模,行業(yè)仍存在風(fēng)險(xiǎn)敞口。”中指研究院分析人士如是說。
從目前來看,房企債務(wù)違約仍然不斷出現(xiàn)。8月,龍光發(fā)布公告稱,暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期利息。9月,合景泰富發(fā)布公告稱,將對三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易,以延長債務(wù)到期期限。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,9月,房企有37筆債券到期,剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約為459億元,環(huán)比減少6.8%。從到期債券規(guī)模來看,單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短期融資券,每筆到期債券規(guī)模都是20億元。
對于市場走勢,建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示,8月下旬,包括財(cái)政部、央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺(tái)舉措,通過推出降低貸款利率、專項(xiàng)借款、增信支持等方式,助力解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。另外,隨著靈活的信貸政策逐漸落地,各地政策放松空間更大,房地產(chǎn)調(diào)控和信貸政策寬松態(tài)勢延續(xù)。此外,地方圍繞中央“保交樓”目標(biāo),出臺(tái)各類舉措,將持續(xù)化解風(fēng)險(xiǎn),提振市場信心。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為,國常會(huì)接連釋放房地產(chǎn)積極信號(hào),更加明確地體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的態(tài)度,突出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。
在克而瑞分析人士看來,近期出臺(tái)的政策對于個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企而言是很大的利好,而對于大部分房企而言政策的信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。不過,未來示范民企名單仍有可能擴(kuò)大,政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I房企提供更多救助。此外,有能力的房企還可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域的融資情況。
新京報(bào)記者 袁秀麗