深度解讀“去庫(kù)存”:有助市場(chǎng)企穩(wěn) 加快二手房流通速度是關(guān)鍵
供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化 或有撿漏機(jī)會(huì)
新房與二手房市場(chǎng)去庫(kù)存同樣重要。近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列政策利好,“去庫(kù)存”無(wú)疑是其中關(guān)注度最高的。圍繞著這一話(huà)題,業(yè)內(nèi)有諸多爭(zhēng)議,例如將以何種方式開(kāi)啟“去庫(kù)存”?其對(duì)于置業(yè)者最為關(guān)心的房?jī)r(jià),又將產(chǎn)生怎樣的影響?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,廣州樓市已在市場(chǎng)作用下開(kāi)啟實(shí)質(zhì)性的“去庫(kù)存”。在政府、房企、中介等多方主體的推動(dòng)之下,“去庫(kù)存”將優(yōu)化整個(gè)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),從中長(zhǎng)期視角來(lái)看有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步復(fù)蘇。從短期來(lái)看,這一進(jìn)程則可能帶來(lái)“撿漏”的機(jī)會(huì),置業(yè)者可以密切關(guān)注。
文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者:龍樂(lè)樂(lè)
【背景】
何謂去庫(kù)存?
針對(duì)房地產(chǎn),4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,切實(shí)做好保交房工作,保障購(gòu)房人合法權(quán)益。值得注意的是,本次政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這兩個(gè)新表述受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注,被視作新一輪“去庫(kù)存”系統(tǒng)措施將逐步落地。
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去庫(kù)存主要表現(xiàn)為以?xún)r(jià)換量
在剛剛過(guò)去的這個(gè)“五一”,市場(chǎng)的普遍感受是,作為重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)之一,這個(gè)假期房企的動(dòng)作相比往年變小了。從推新來(lái)看,廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)顯示,“五一”假期廣州有開(kāi)盤(pán)或推新動(dòng)作的樓盤(pán)22個(gè),總計(jì)一手住宅實(shí)際開(kāi)盤(pán)、加推約2106套,較去年同期下降13%。
實(shí)際上,供應(yīng)的縮量本身便是市場(chǎng)去庫(kù)存的表現(xiàn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至4月底,廣州的新建商品房存量面積約為1219萬(wàn)平方米,去化周期約為20.9個(gè)月。“從絕對(duì)的庫(kù)存總量來(lái)看,廣州當(dāng)前的量不算太大,但由于當(dāng)前商品房去化速度較慢,導(dǎo)致去化周期處于歷史較高水平。”對(duì)于目前廣州一手市場(chǎng)的庫(kù)存情況,克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如此解讀道。肖文曉指出,若以年為單位觀察,廣州的新房已經(jīng)連續(xù)三年供應(yīng)減少,到2023年一手房的供需比已經(jīng)低于1。“市場(chǎng)有其自身的調(diào)節(jié)機(jī)制,廣州其實(shí)已經(jīng)主動(dòng)開(kāi)啟了實(shí)質(zhì)性的去庫(kù)存。”
而在二手房市場(chǎng),去庫(kù)存方式則主要表現(xiàn)為以?xún)r(jià)換量。據(jù)了解,當(dāng)前廣州在貝殼外網(wǎng)上的二手掛牌量持續(xù)位于約15萬(wàn)套的歷史較高位。
根據(jù)4月份的貝殼指數(shù),當(dāng)月的廣州二手房均價(jià)約為26891元/平方米,同比下降約14.7%。但交易量的復(fù)蘇反彈明顯,根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),在今年春節(jié)之后的兩個(gè)月,廣州二手房成交持續(xù)處于9000宗以上的相對(duì)活躍區(qū)間,尤其是小戶(hù)型低總價(jià)產(chǎn)品成交占比提升。
建議
需重視盤(pán)活成規(guī)模的二手房
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在對(duì)樓市“去庫(kù)存”進(jìn)行解讀時(shí)指出,要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前二手房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)的情況。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,到2024年2月份,已有11個(gè)省市二手房交易量超過(guò)了新房。今年一季度,廣州、深圳二手房交易量達(dá)到了新房的2.3倍。
“但是,在這一情況下,二手房掛牌量仍然在不斷增加,這是當(dāng)前樓市去庫(kù)存較為迫切的任務(wù)。”李宇嘉指出,在一二手樓存在競(jìng)爭(zhēng)的情況下,一方面要加速在售二手房源消化,同時(shí)需減緩掛牌增量。兩個(gè)任務(wù)相輔相成,加速庫(kù)存去化,活躍交易量,縮短二手房的成交周期,才能實(shí)現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。對(duì)于未來(lái)二手存量的去化,李宇嘉表示,從2023年及今年1-4月的數(shù)據(jù)看,剛需基本轉(zhuǎn)向二手住房了。熱點(diǎn)城市90平方米以下二手房占整體銷(xiāo)量的60%-70%。在“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”背景下,考慮到3億-4億的新市民、年輕人,剛需潛力很大,具有低總價(jià)、低單價(jià)、學(xué)位等綜合優(yōu)勢(shì)的二手房,應(yīng)該有需求。
值得一提的是無(wú)論是新型城鎮(zhèn)化(降低熱點(diǎn)城市入戶(hù)門(mén)檻),還是公共服務(wù)均等化,收入、就業(yè)和預(yù)期等基本面因素,都是慢變量。“要穩(wěn)住價(jià)格預(yù)期,還是要提高流通率,對(duì)于成規(guī)模的空置二手房,要加大政府性基金的收購(gòu)力度。”李宇嘉說(shuō)道。
至于消化存量在售新房,李宇嘉認(rèn)為對(duì)于消化周期過(guò)長(zhǎng)的新盤(pán)項(xiàng)目,可以根據(jù)實(shí)際情況考慮通過(guò)創(chuàng)新貨幣政策工具,收購(gòu)在售項(xiàng)目用作配租、配售型保障房,修復(fù)開(kāi)發(fā)商資金鏈,穩(wěn)定開(kāi)工和供地。
影響
加大房企間競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)置業(yè)者是利好
“本輪地產(chǎn)去庫(kù)存與2015年通過(guò)棚改開(kāi)啟的‘去庫(kù)存’有著本質(zhì)的不同。”肖文曉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,上一輪去庫(kù)存以需求端的政策為主,包括棚改、房貸政策等,其背景是需求端仍有較大潛力。而過(guò)去一段時(shí)間的地產(chǎn)優(yōu)化政策已經(jīng)顯示短期內(nèi)需求難以激發(fā),因此本輪的去庫(kù)存將以供應(yīng)端的調(diào)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化質(zhì)量為主。
對(duì)于房企而言,將對(duì)其投資戰(zhàn)略產(chǎn)生較為明顯的影響。肖文曉表示,未來(lái)地方政府的土地出讓將受到新建商品房去化周期的影響,這將進(jìn)一步提升優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺性。過(guò)往房企往往通過(guò)招拍掛獲取土儲(chǔ),在供應(yīng)相對(duì)收縮的情況下,則更有可能推動(dòng)房企通過(guò)收并購(gòu)獲取優(yōu)質(zhì)土地。
而對(duì)于城市而言,隨著整體土地供應(yīng)的減少,將在一定時(shí)間內(nèi)集中在基本面較好、庫(kù)存壓力較小的城市,這也就意味著房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈,城市間分化將更為明顯。
在購(gòu)房者這一層面上,肖文曉則指出“去庫(kù)存”的核心在于直面市場(chǎng)問(wèn)題,通過(guò)調(diào)整供需關(guān)系來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。“無(wú)論是從保交付、調(diào)結(jié)構(gòu)還是優(yōu)質(zhì)量的角度,這一政策對(duì)于置業(yè)者而言都是利好。”肖文曉表示,雖然在去庫(kù)存的過(guò)程中有可能產(chǎn)生一定幅度的市場(chǎng)波動(dòng),但從中長(zhǎng)期角度而言,將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。
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4月廣州二手房成交微調(diào)
日前,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布4月份成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,受清明假期以及強(qiáng)對(duì)流天氣影響,2024年4月(統(tǒng)計(jì)周期為3月26日至4月25日),廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為9128宗和89.93萬(wàn)平方米,環(huán)比小幅下降2.61%和3.78%。
其中,多個(gè)行政區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比出現(xiàn)下調(diào),其中因?qū)W位房需求回落,越秀區(qū)降幅居前,達(dá)到17.13%;花都區(qū)和南沙區(qū)分別下降16.17%和12.57%;天河區(qū)、白云區(qū)、從化區(qū)和黃埔區(qū)下降幅度均在5%以?xún)?nèi)。荔灣區(qū)、番禺區(qū)和增城區(qū)環(huán)比有所增長(zhǎng)。
面積區(qū)間構(gòu)成方面,60㎡-90㎡所占比例環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)1.69個(gè)百分點(diǎn)至34.67%;120㎡-144㎡所占比例環(huán)比同樣有小幅增長(zhǎng),而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月減少。
十大活躍板塊方面,多個(gè)板塊活躍程度環(huán)比有所提升,其中表現(xiàn)最為突出的是天河北板塊,網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)20%,此外還有東曉南、西關(guān)、東山口和同和等板塊表現(xiàn)持續(xù)活躍。
十大活躍樓盤(pán)方面,各樓盤(pán)網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比漲多跌少,其中中海譽(yù)城、實(shí)地常春藤、萬(wàn)科尚城、科城山莊和萬(wàn)科幸福譽(yù)等位于黃埔區(qū)的次新房源占據(jù)一半的席位,富力桃園、富力城花園和金碧花園環(huán)比表現(xiàn)亮眼。(廣州日?qǐng)?bào))