主持人：珊瑚天峰單價直降了5千元，原價接近2萬元，好像降價不止5%？

　　趙卓文：不同的樓層，不同的戶型、朝向，價格是有差異的，開發(fā)商在某一個階段推出的產(chǎn)品位置、景觀比較好，產(chǎn)品比較精致，價格就比較高，到第二期朝向等不好，然后說單價直降5千元。我覺得對于樓價的觀察，看二手房價的變化更為準(zhǔn)確一些。

　　現(xiàn)在廣州的房價往下走的幅度比業(yè)內(nèi)的預(yù)期小，但相對于老百姓預(yù)期的價格卻又差不多要達標(biāo)了。很多的投資性買家和剛性買家，看到樓價下降5%，感覺已經(jīng)很有吸引力，如果下降10%，估計就會搶購了。

　　人們對房價上漲預(yù)期沒變

　　胡剛：五月我也看過幾個樓盤，人氣很火爆，也有人說，房價好像沒降。調(diào)控到現(xiàn)在，人們對房價預(yù)期上漲，這一點沒有變。再加上“五一”開發(fā)商有一些打折，有一些優(yōu)惠，剛性需求就進去了，成交量就提高了，特別是廣州比較明顯。北京、上海、深圳都是，降價比較大，而廣州只是降了一點點。

　　政府對住宅的調(diào)控會長期化，開發(fā)商也會繼續(xù)觀望，這對他們的營銷有影響。而地方政府大部分依靠土地財政，債務(wù)壓力大。有的開發(fā)商拿的地很早，所以根本沒有資金壓力。我估計各方博弈還會不斷地進行，現(xiàn)在的形勢也沒有達到開發(fā)商非降價不可，估計10月份會有比較明朗的形勢。

　　房價：

　　廣州一手房成交均價已觸成本線

　　主持人：近期數(shù)據(jù)顯示，一些樓盤的價格在上升，廣州四月的房價也顯示比上月漲了幾個點，現(xiàn)在房價到底是降還是升了呢？

　　趙卓文：總體趨勢往下走，這是非常明確的方向。但具體到一個城市，一個樓盤，也會有漲的樓盤。當(dāng)前的樓市已經(jīng)不是單邊上升或者單邊下降的情況了。

　　有一個情況是普遍降，個別漲，這是假的漲。原因在于，一是去年下半年到今年上半年開發(fā)商的開盤定價普遍偏低，比如亞運城[最新消息 價格 戶型 點評]土地成本是4700~4800元/平方米，現(xiàn)在每平方米賣1萬元左右，肯定虧。比如時代外灘，所有人都估計這樣的項目肯定是“2字頭”，現(xiàn)在賣“1字頭”。像這樣的項目，現(xiàn)在價格升一些，這也是假上升，因為本來定價偏低。

　　胡剛：房地產(chǎn)的價格是圍繞價值線波動的，而房地產(chǎn)的價值不是平走的，而是往上走的。這幾年GDP不斷增長，價值線是往上走，周期性比較長，這種情況下，中心城區(qū)樓盤比較稀缺，大量的地鐵建在中心城區(qū)，所以價格不會下降。而郊區(qū)樓盤一調(diào)控就會往下走。

　　趙卓文：從地價來看，廣州的房價水平還是合理的。2011年廣東經(jīng)營性土地的價格是五年前的3.9倍，等于升了3倍左右。而廣州2011年住宅用地的拍賣均價是每平方米7200元。拿到地，加上建設(shè)費用、精裝修，還要交各種各樣的利息、管理費用、營銷費用、各種稅費，開發(fā)商至少要每平方米賣到1.3萬~1.5萬元才能保本。而這幾個月網(wǎng)簽一手房的成交單價也在1.3萬~1.4萬元左右，已經(jīng)觸及成本線。如果開發(fā)商2012年拿地，用每平方米7千多元的均價獲得土地資源，開發(fā)出來的產(chǎn)品還賣這樣的價格，開發(fā)商普遍會出現(xiàn)大面積虧損。

　　房企：

　　誰在暴風(fēng)雨中前行

　　趙卓文：房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，現(xiàn)在非常明顯是市場的買家分化了，有人看漲，有人看跌。開發(fā)商的心態(tài)和判斷也逐步開始分化，有的開發(fā)商是悲觀的，覺得賣完了就不做了；有一些開發(fā)商非常看好，現(xiàn)在還在逆市拿地，不同開發(fā)商做法很矛盾，大概可以分為幾類：

　　第一類是大型開發(fā)商。他們普遍的態(tài)度比較審慎、穩(wěn)健，特別是今年第一季度，全國前十名銷售額靠前的開發(fā)商拿地的數(shù)量和比例同比大幅度下降。

　　第二類是從其他行業(yè)進入到房地產(chǎn)的企業(yè)。新增的這類企業(yè)的資金比以往相比大幅度減少。