◎每經(jīng)記者 胡健
上月房?jī)r(jià)不出意料地處于上升通道中。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2015年7月相比，8月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有26個(gè)，上漲的有35個(gè)，持平的有9個(gè)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在增加，且超過(guò)半數(shù)。
而據(jù)測(cè)算，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。
目前樓市正值“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受存量和未來(lái)預(yù)計(jì)新增量巨大的影響，整體房?jī)r(jià)暫缺乏大幅上揚(yáng)動(dòng)力，且目前城市分化明顯，熱點(diǎn)城市或與樓市庫(kù)存較大的二三線(xiàn)城市呈現(xiàn)出更加冷熱不均的成交和房?jī)r(jià)走勢(shì)。
深圳領(lǐng)頭
一線(xiàn)城市增幅最大
交通銀行報(bào)告稱(chēng)，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數(shù)平均為0.19%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市增幅分別為2.25%、0.22%和-0.07%，一線(xiàn)略有放緩，二、三線(xiàn)城市較上月均有提升。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，盡管一線(xiàn)城市環(huán)比增幅有所放緩，但仍然遙遙領(lǐng)先于其他城市。具體來(lái)看，深圳以5.2%的月環(huán)比增幅穩(wěn)居70城之首，上海和北京緊隨其后，廣州則位居第5。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開(kāi)始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。2015年1-8月份繼續(xù)上漲，扮演房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。他說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨供應(yīng)乏力的尷尬，去庫(kù)存周期比較小，8月份新建商品住宅庫(kù)存去化周期僅為5.7個(gè)月。
一線(xiàn)城市樓市普遍面臨供小于求的情況。根據(jù)易居報(bào)告，2015年8月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量為3460萬(wàn)平方米，環(huán)比降低1.9%，同比降低0.7%。
嚴(yán)躍進(jìn)解釋說(shuō)，一線(xiàn)城市8月份新建商品住宅存銷(xiāo)比為9.9個(gè)月，相比7月份11.2個(gè)月的數(shù)值下降，未來(lái)幾月存銷(xiāo)比有望繼續(xù)降低。
8月房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)暖的另一個(gè)明顯標(biāo)志，就是8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為去年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。
今年3月份，70個(gè)城市全部出現(xiàn)同比下跌，說(shuō)明房?jī)r(jià)都已跌回一年之前。到了4月份深圳房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)同比上升。5月份態(tài)勢(shì)基本一致。6月份上海加入同比正增長(zhǎng)的城市行列。7月份北京加入。8月份同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加，達(dá)到9個(gè)。
不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉提示說(shuō)，分城市看，分化非常明顯。一線(xiàn)城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，二線(xiàn)城市同比漲跌互現(xiàn)，三線(xiàn)城市同比仍然全部下降。
行情微妙“金九銀十”成色待考
今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖，“金九銀十”會(huì)不會(huì)出現(xiàn)曾經(jīng)的火爆局面？
多數(shù)人給出的答案是否定的，業(yè)界普遍判斷今年局勢(shì)比較微妙。9月1日-15日，易居研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積576萬(wàn)平方米，環(huán)比8月前15天減少3%，同比增長(zhǎng)33%。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，9月上半場(chǎng)樓市出現(xiàn)環(huán)比下跌，和9月初假期效應(yīng)的干擾、購(gòu)房節(jié)奏暫時(shí)性的放緩等有關(guān)。
RET睿意德鄭州公司策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理王天翼分析說(shuō)，爭(zhēng)奪存量客戶(hù)成為開(kāi)發(fā)商完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的關(guān)鍵，因此，“小步快跑”的開(kāi)盤(pán)策略成為慣例，一定程度上弱化了陽(yáng)春行情、金九銀十等傳統(tǒng)的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)。
他進(jìn)一步指出，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展20年以來(lái)，形成的行業(yè)共識(shí)，成為地產(chǎn)人的“金色記憶”。其形成的基礎(chǔ)高度依賴(lài)于樓市的賣(mài)方市場(chǎng)格局，既市場(chǎng)整體供不應(yīng)求。
在此基礎(chǔ)上，樓市已經(jīng)明顯形成的分化局面必然使得全國(guó)性“金九銀十”難再上演，一線(xiàn)城市仍聚焦更多目光。
而鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京市場(chǎng)近期入市項(xiàng)目再現(xiàn)日光，需求仍然較為旺盛，且大幅高于去年同期。預(yù)計(jì)后續(xù)入市項(xiàng)目還將有望增多，加上當(dāng)前政策環(huán)境的持續(xù)寬松，以及房企借助金九銀十大搞促銷(xiāo)活動(dòng)，也將有助于后續(xù)成交的走高。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)9月份二線(xiàn)城市的交易最為活躍。一方面是此類(lèi)城市購(gòu)房政策最為寬松，尤其是改善型購(gòu)房需求釋放的空間較大；另一方面是隨著此類(lèi)城市新增供應(yīng)量的增加，購(gòu)房者交易節(jié)奏也會(huì)隨之被帶動(dòng)起來(lái)。
相反，嚴(yán)認(rèn)為，大多數(shù)三四線(xiàn)城市則因?yàn)閹?kù)存去化周期較長(zhǎng)，因此仍將以堅(jiān)持去庫(kù)存為主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)走勢(shì)也將趨于平穩(wěn)。
交行報(bào)告還稱(chēng)，“金九銀十”后需求釋放將趨緩，預(yù)計(jì)四季度銷(xiāo)售增速將放慢。