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豪宅混戰(zhàn)加劇 房企推差異化策略突圍

豪宅混戰(zhàn)加劇 房企推差異化策略突圍

2015-10-23 10:14:00

來源:京華時(shí)報(bào)

  “豪宅元年”名不虛傳,從今年入市項(xiàng)目特征來看,高端項(xiàng)目比重越來越大,北京五環(huán)房價(jià)進(jìn)入6萬時(shí)代,四環(huán)進(jìn)入10萬時(shí)代。隨著豪宅項(xiàng)目的陸續(xù)入市,豪宅市場的競爭加劇。尋求差異化,成為豪宅突圍的重點(diǎn)。日前,金隅推出旗下高端項(xiàng)目金玉府,以人文生態(tài)豪宅的差異化定位,精準(zhǔn)定位市場真實(shí)需求,還未入市就引起業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注。

  豪宅混戰(zhàn)加劇

  受地價(jià)高企的影響,豪宅市場頻繁“添丁”。近年來孫河、東壩以及大興、豐臺區(qū)域的地塊樓面價(jià)5萬+已成常態(tài)。在高企的樓面價(jià)之下,頂級豪宅進(jìn)入混戰(zhàn)時(shí)代。

  相關(guān)的統(tǒng)計(jì)顯示,在今年北京的純新盤中,預(yù)計(jì)單價(jià)超過10萬元/平米的有15個(gè),報(bào)價(jià)在6萬元/平米以上的超過40個(gè)。

  頂豪住宅混戰(zhàn)之下,供需錯(cuò)位的異化也在顯現(xiàn)。從供應(yīng)上看,頂級高端客群的不定性和稀少性,使得頂豪項(xiàng)目不容易尋覓客戶。從需求角度說,對于有資金實(shí)力的改善性高端購房人來說,頂豪總價(jià)過高,尤其是對于北京西邊的高端置業(yè)需求來說,動輒三五百平米的戶型過于浪費(fèi)空間。

  從成交情況來看,雖然頂豪是上半年市場輿論關(guān)注的焦點(diǎn),但從成交套數(shù)和成交占比來講,單價(jià)10萬+以上的產(chǎn)品更多是吸引眼球,總價(jià)800萬-1000萬左右的改善型豪宅一直是市場成交主力。中原機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,2015年1-8月,1000萬以下的總價(jià)產(chǎn)品在豪宅市場成交套數(shù)上仍占主力。

  金隅推出人文生態(tài)豪宅

  “一方面是購房人在呼喚更合理的功能空間;一方面是公寓豪宅或別墅豪宅在深入研究客群,鎖定城市中堅(jiān)力量。解除過分奢華的負(fù)擔(dān),戶型面積的縮小優(yōu)化的人文豪宅,成為大勢所趨。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

  基于對市場的研究,金隅嘉業(yè)回歸海淀首個(gè)豪宅項(xiàng)目——金玉府對戶型和總價(jià)都有明確的針對性。“金玉府主力產(chǎn)品面積以135平米的全家庭型改善戶型為主,總價(jià)總體處于千萬以下。室內(nèi)三居通透設(shè)計(jì),約135平方米的面積與4.5米客廳,讓每個(gè)家庭都能享受到比較舒服的空間。”金玉府項(xiàng)目總監(jiān)李玉平表示。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,這種純粹三居室的均質(zhì)平層豪宅社區(qū)并不多見,因?yàn)楹芏囗?xiàng)豪宅項(xiàng)目往往是高低配,可能面臨復(fù)雜的物業(yè)狀況。金玉府的居住人群相對比較純粹,社會地位和經(jīng)濟(jì)水平更加接近,這也是人文豪宅特色之一。

  “交通、生態(tài)、教育、醫(yī)療四類資源,豪宅都必須具備”,中國豪宅研究院院長朱曉紅認(rèn)為,金玉府受到青睞最主要緣于它的城市資源、文化資源、教育資源、科技資源等一系列功能。

  稀缺性引關(guān)注

  事實(shí)上,由于北京土地供應(yīng)的稀缺,豐臺、孫河等區(qū)域豪宅項(xiàng)目層出不窮。不過,作為傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品的熱銷區(qū),海淀有著其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)質(zhì)資源與成熟度,其在售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目單價(jià)更是超過10萬元。

  以西四環(huán)為主的“黃金四環(huán)”,更是成為了海淀為數(shù)不多的最后機(jī)會。張大偉指出,從海淀的稀缺度來說,金玉府位置可以稱之為最佳的豪宅所在。

  北京房協(xié)秘書長陳志也表示,金玉府最大的價(jià)值之一是地段優(yōu),現(xiàn)在看到的相對還不錯(cuò)的一些產(chǎn)品,基本上都是五環(huán)外,但金玉府卻靠近西四環(huán),縱觀全北京樓市也堪稱稀缺之地。

  據(jù)了解,金玉府不僅十園環(huán)抱,緊鄰60萬平米水上公園,有獨(dú)特的生態(tài)優(yōu)勢,更突出的是教育資源。對購買海淀區(qū)樓盤的客戶來說,最大的認(rèn)可點(diǎn)自然是優(yōu)質(zhì)海淀教育資源。金玉府采取了“先學(xué)后宅”的房地產(chǎn)開發(fā)模式,被認(rèn)為是豪宅人文復(fù)興的一大金牌亮點(diǎn)。在項(xiàng)目推出之前,已經(jīng)正式簽約十一學(xué)校,并完全沿用總校的教學(xué)思想和教育體制,確保教學(xué)質(zhì)量。項(xiàng)目周邊還有立新幼兒園、首師大附屬小學(xué)等知名學(xué)校,可謂是北京市少有的海淀名校12年無憂教育體系。在業(yè)內(nèi)人士看來,由于金玉府的地段和產(chǎn)品的價(jià)值復(fù)合優(yōu)勢,尤其是對人文豪宅的精準(zhǔn)定位,金玉府將開創(chuàng)海淀甚至北京人文豪宅市場的新格局。

  京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰

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