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北京四季度供地加速 全年土地收入有望創(chuàng)新高

北京四季度供地加速 全年土地收入有望創(chuàng)新高

2015-10-23 10:05:00

來(lái)源:京華時(shí)報(bào)

  在今年前三季度供地量創(chuàng)近10年最低之后,近日,北京土地市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力,10月20日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站上掛出了房山的兩宗地,這只是未來(lái)一段時(shí)間將密集出讓地塊中的兩宗,從10月20日至11月24日,一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi),北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地,合計(jì)出讓34宗土地。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中,這是歷史上最密集土地出讓潮。他預(yù)計(jì),這些土地中間或?qū)⒂胁簧佟暗赝酢钡貕K,30多宗地有望賣出880億歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)計(jì),也將有700億元的土地收入。

  北京密集推出30余宗地

  據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站顯示,目前等待出讓的地塊分布在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平、順義、海淀、石景山、通州、平谷、門(mén)頭溝、房山等諸多區(qū)域。

  “此輪供地的一個(gè)特點(diǎn)就是分散供地,進(jìn)入四季度,國(guó)土局一改往日在同一區(qū)域接連供地的方式,而是分布在北京的不同區(qū)域,其主要目的除了分散購(gòu)地需求外,更多地是為了均衡未來(lái)北京商品房的供應(yīng)區(qū)域,避免因商品房供應(yīng)的過(guò)度集中,導(dǎo)致未來(lái)北京樓市滯銷和一房難求兩種市場(chǎng)現(xiàn)象并存局面的發(fā)生。今年雖然北京樓市銷量回升,但房山依然庫(kù)存高存、去化艱難,就是早期供地過(guò)度集中造成的后果。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者。

  值得關(guān)注的是,在此輪供地中,不乏熱點(diǎn)區(qū)域的地塊。張大偉稱,在未來(lái)一個(gè)月待售的土地中,預(yù)計(jì)將起碼出現(xiàn)5-8宗地王,特別是位于豐臺(tái)區(qū)的三宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊,樓面價(jià)都可能突破之前的區(qū)域紀(jì)錄。

  另?yè)?jù)了解,朝陽(yáng)常營(yíng)區(qū)域上一次出讓宅地還早在2011年,而昌平新城上一次出讓宅地也是在2012年。郭毅表示,這些久未供地的區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展周邊交通條件、生活配套已逐步完善成熟,幾年的市場(chǎng)空窗期也令購(gòu)房需求相對(duì)集中,再推新地開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀,也利于地塊的順利出讓。

  全年土地收入有望創(chuàng)新高

  事實(shí)上,今年以來(lái),一線城市的地價(jià)不斷攀升,甚至地價(jià)超過(guò)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)也成為常態(tài)。在此背景下,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),密集出讓的土地將為北京的土地收入貢獻(xiàn)力量。

  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,這34宗土地合計(jì)起價(jià)達(dá)到了628.0917億,其中有7宗土地的起價(jià)就超過(guò)了30億,最高的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊,以及豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村 1404-657、 659、1401-607地塊起價(jià)分別達(dá)到了55.6億、57.3億。按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算,這34宗地的最后成交有望達(dá)到880億左右。

  張大偉告訴記者,年內(nèi)累計(jì)土地成交額有望突破2000億,按照目前已經(jīng)成交的1065億疊加未來(lái)的34宗土地成交,如果在12月再有部分土地出讓,全年有望成交歷史首次突破2000億。

  前三季度供應(yīng)創(chuàng)10年最低

  和近期的密集推地不同,今年的前三季度,供地量創(chuàng)下了近10年最低。

  據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年1-9月,北京僅供應(yīng)了27宗住宅性質(zhì)用地,累計(jì)供應(yīng)278.62公頃住宅用地,創(chuàng)自2006年以來(lái)近10年新低。前三季度,北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%。

  郭毅認(rèn)為,土地供應(yīng)量決定著未來(lái)的商品住宅供應(yīng)量,也決定著未來(lái)北京的居住人口承載量,在控制人口規(guī)模的大背景下,除確保民生住房的保障房、自住房的用地供應(yīng)以外,減少商品住宅用地的供給也成為分流人口的一種策略,北京商品住宅的供地量因此而大大壓縮。但是,供地量減少的直接后果是地價(jià)高企,土地成本的倒逼,北京將因此豪宅遍地。供地不足的另一個(gè)后果是造成商品房市場(chǎng)供應(yīng)的急劇下滑,樓市新一輪的供需矛盾由此發(fā)軔,最終的結(jié)局仍然是房?jī)r(jià)上漲。

  對(duì)于年底的集中推地,郭毅表示,開(kāi)發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過(guò)今年的快速去化后,庫(kù)存已大幅消減,年末補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增,國(guó)土部門(mén)因此集中推地,一方面滿足房企購(gòu)地需求,另一方面也通過(guò)分流購(gòu)地需求來(lái)化解過(guò)于激烈的競(jìng)地局面,從而達(dá)到平抑地價(jià)的目的。

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