在今年前三季度供地量創(chuàng)近10年最低之后，近日，北京土地市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力，10月20日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站上掛出了房山的兩宗地，這只是未來(lái)一段時(shí)間將密集出讓地塊中的兩宗，從10月20日至11月24日，一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)，北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地，合計(jì)出讓34宗土地。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中，這是歷史上最密集土地出讓潮。他預(yù)計(jì)，這些土地中間或?qū)⒂胁簧佟暗赝酢钡貕K，30多宗地有望賣出880億歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)計(jì)，也將有700億元的土地收入。
北京密集推出30余宗地
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站顯示，目前等待出讓的地塊分布在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平、順義、海淀、石景山、通州、平谷、門(mén)頭溝、房山等諸多區(qū)域。
“此輪供地的一個(gè)特點(diǎn)就是分散供地，進(jìn)入四季度，國(guó)土局一改往日在同一區(qū)域接連供地的方式，而是分布在北京的不同區(qū)域，其主要目的除了分散購(gòu)地需求外，更多地是為了均衡未來(lái)北京商品房的供應(yīng)區(qū)域，避免因商品房供應(yīng)的過(guò)度集中，導(dǎo)致未來(lái)北京樓市滯銷和一房難求兩種市場(chǎng)現(xiàn)象并存局面的發(fā)生。今年雖然北京樓市銷量回升，但房山依然庫(kù)存高存、去化艱難，就是早期供地過(guò)度集中造成的后果。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者。
值得關(guān)注的是，在此輪供地中，不乏熱點(diǎn)區(qū)域的地塊。張大偉稱，在未來(lái)一個(gè)月待售的土地中，預(yù)計(jì)將起碼出現(xiàn)5-8宗地王，特別是位于豐臺(tái)區(qū)的三宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊，樓面價(jià)都可能突破之前的區(qū)域紀(jì)錄。
另?yè)?jù)了解，朝陽(yáng)常營(yíng)區(qū)域上一次出讓宅地還早在2011年，而昌平新城上一次出讓宅地也是在2012年。郭毅表示，這些久未供地的區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展周邊交通條件、生活配套已逐步完善成熟，幾年的市場(chǎng)空窗期也令購(gòu)房需求相對(duì)集中，再推新地開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀，也利于地塊的順利出讓。
全年土地收入有望創(chuàng)新高
事實(shí)上，今年以來(lái)，一線城市的地價(jià)不斷攀升，甚至地價(jià)超過(guò)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)也成為常態(tài)。在此背景下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，密集出讓的土地將為北京的土地收入貢獻(xiàn)力量。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這34宗土地合計(jì)起價(jià)達(dá)到了628.0917億，其中有7宗土地的起價(jià)就超過(guò)了30億，最高的豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊，以及豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村 1404-657、 659、1401-607地塊起價(jià)分別達(dá)到了55.6億、57.3億。按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算，這34宗地的最后成交有望達(dá)到880億左右。
張大偉告訴記者，年內(nèi)累計(jì)土地成交額有望突破2000億，按照目前已經(jīng)成交的1065億疊加未來(lái)的34宗土地成交，如果在12月再有部分土地出讓，全年有望成交歷史首次突破2000億。
前三季度供應(yīng)創(chuàng)10年最低
和近期的密集推地不同，今年的前三季度，供地量創(chuàng)下了近10年最低。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年1-9月，北京僅供應(yīng)了27宗住宅性質(zhì)用地，累計(jì)供應(yīng)278.62公頃住宅用地，創(chuàng)自2006年以來(lái)近10年新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%。
郭毅認(rèn)為，土地供應(yīng)量決定著未來(lái)的商品住宅供應(yīng)量，也決定著未來(lái)北京的居住人口承載量，在控制人口規(guī)模的大背景下，除確保民生住房的保障房、自住房的用地供應(yīng)以外，減少商品住宅用地的供給也成為分流人口的一種策略，北京商品住宅的供地量因此而大大壓縮。但是，供地量減少的直接后果是地價(jià)高企，土地成本的倒逼，北京將因此豪宅遍地。供地不足的另一個(gè)后果是造成商品房市場(chǎng)供應(yīng)的急劇下滑，樓市新一輪的供需矛盾由此發(fā)軔，最終的結(jié)局仍然是房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)于年底的集中推地，郭毅表示，開(kāi)發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過(guò)今年的快速去化后，庫(kù)存已大幅消減，年末補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增，國(guó)土部門(mén)因此集中推地，一方面滿足房企購(gòu)地需求，另一方面也通過(guò)分流購(gòu)地需求來(lái)化解過(guò)于激烈的競(jìng)地局面，從而達(dá)到平抑地價(jià)的目的。