市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)同策咨詢研究部報(bào)告顯示，截止9月底，全國(guó)一、二、三四線共38個(gè)城市商品住宅累計(jì)庫(kù)存 余量為 34867萬(wàn)平米，在維持了 8個(gè)月基本持平或小幅下滑的態(tài)勢(shì)后，本月又出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)，環(huán)比和同比分別上揚(yáng) 3.3%和 3.4%。
報(bào)告顯示，截止9月底，一線城市存銷(xiāo)比為 9.39個(gè)月，房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間；二線城市存銷(xiāo)比為 14.91個(gè)月，臨界壓力范圍值上限，存在房?jī)r(jià)下滑的傾向；三四線城市存銷(xiāo)比為 28.94個(gè)月，依然遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在顯著的降價(jià)壓力。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一線城市、部分二線城市樓市而言，在降息降準(zhǔn)等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市行情，但對(duì)于庫(kù)存去化周期在15月以上二線城市、大部分三四線城市樓市而言，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。
全國(guó)38城存量又現(xiàn)上揚(yáng)
報(bào)告稱，9月份全國(guó)庫(kù)存總量的上揚(yáng)，源于第二、三季度市場(chǎng)對(duì)庫(kù)存的積極去化，房企在 9月集中補(bǔ)倉(cāng)以備戰(zhàn)“金九銀十”。
具體來(lái)看，截至 9月底，4個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)的累計(jì)庫(kù)存余量為 3637萬(wàn)平米，環(huán)比上揚(yáng)近 5個(gè)百分點(diǎn)，在各線城市中存量環(huán)比上揚(yáng)幅度最大，但其同比呈下滑態(tài)勢(shì)，下滑幅度為 2.1%。
從監(jiān)測(cè)的 15個(gè)二線城市庫(kù)存量來(lái)看，商品住宅累計(jì)庫(kù)存余量首破20000萬(wàn)平米，達(dá)20154萬(wàn)平米，環(huán)比上揚(yáng)4.88%，同比上揚(yáng)幅度為6.39%。二線城市存量在維持了近乎一年的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)后，9月又現(xiàn)新高且沖破2萬(wàn)大關(guān)，由于前期土地供應(yīng)的過(guò)剩，存量處于高位盤(pán)整期，房企已迫不及待釋放 新房源，意在第四季度打好年內(nèi)最后一仗。
從監(jiān)測(cè)的 19個(gè)三四線城市庫(kù)存量來(lái)看，商品住宅累計(jì)庫(kù)存余量目前仍在10000萬(wàn)平米以上，本月存量為 11075萬(wàn)平米，環(huán)比、同比基本持平。
9月監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存余量 TOP10城市中，呼和浩特從8月份的第八位躍升到9月的第三位。威海、武漢、呼和浩特分別以 4049.11萬(wàn)平米、2861.56萬(wàn)平米、2523.28萬(wàn)平米的存量居監(jiān)測(cè)城市的前三位。
從各城市存量較上個(gè)月的浮動(dòng)情況來(lái)看，38個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，有 15個(gè)城市環(huán)比下滑，較上個(gè)月又大幅減少 8個(gè)，下滑幅度最大的是焦作， 達(dá) 18.02%，與下滑幅度為 5.36%的第二位長(zhǎng)沙拉開(kāi)巨大差距。本月有 22個(gè)城市的存量出現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，較上個(gè)月增加了 8個(gè)城市，其中，呼和浩 特以 44.3%的增幅居首，而深圳作為一線城市存量環(huán)比增幅達(dá) 14.92%，居各監(jiān)測(cè)城市第二位。在存量上揚(yáng)的 22個(gè)城市中 4個(gè)一線城市全在其 列，另外還有 10個(gè)二線城市，8個(gè)三四線城市。
同策咨詢研究部分析師許之靜認(rèn)為，樓市第三季度，雖然涵蓋有 7、8月份，但是市場(chǎng)表現(xiàn)喜人，與去年同期相比上揚(yáng)幅度較大，以導(dǎo)致今年的“金 九”并不怎么出挑。而 9、10月份作為傳統(tǒng)的推盤(pán)旺季，開(kāi)發(fā)商必將加足馬力，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾個(gè)月內(nèi)頻頻受到政策關(guān)愛(ài)，降準(zhǔn)、降息、貸款利率再創(chuàng)歷史新 低等層出不窮的利好刺激，10月份市場(chǎng)將依然會(huì)比較活躍，屆時(shí)，各線城市的存量將會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。
二線城市存銷(xiāo)比又臨范圍值
數(shù)據(jù)顯示，9月份，38個(gè)城市累計(jì)存銷(xiāo)比為 16.44個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，本月環(huán)比上揚(yáng)達(dá) 6個(gè)百分點(diǎn)，但與去年同期相比依舊下滑26%。9月各線城市的存銷(xiāo)比均出現(xiàn)上揚(yáng)。
截止 2015年9月底，一線城市存銷(xiāo)比為 9.39個(gè)月，房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間；二線城市存銷(xiāo)比為 14.91個(gè)月，臨界壓力范圍值上限，存在房?jī)r(jià)下滑的傾向；三四線城市存銷(xiāo)比為 28.94個(gè)月，依然遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在顯著的降價(jià)壓力。
從監(jiān)測(cè)的具體城市來(lái)看，在 38城中存銷(xiāo)比最大的 10個(gè)城市中，二線城市有 3個(gè)，分別為呼和浩特、大連、青島，其他 7個(gè)都是三四線城市； 排名前 3位的城市分別為威海、錦州和呼和浩特，三城存銷(xiāo)比分別達(dá) 211.26個(gè)月、110.18個(gè)月、95.85個(gè)月，錦州和呼和浩特的存銷(xiāo)比環(huán)比均 上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度分別為 1%、48%。存銷(xiāo)比居前的 10個(gè)城市，僅5個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下滑的現(xiàn)象，分別為威海、運(yùn)城、南平、大同、泰州，其中，下滑幅度 最大的南平下滑 12%。
而在全國(guó)商品住宅存銷(xiāo)比為 16.44個(gè)月的情況下，監(jiān)測(cè)的 38城中，有 14個(gè)城市存銷(xiāo)比高于此水平，其中三四線城市居多，包括呼和浩特、大連等二線城市，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，公共資源分配不平衡，去庫(kù)存壓力依然很大。
同策咨詢研究部分析師許之靜指出，9月市場(chǎng)相對(duì)敏感，對(duì)于市場(chǎng)基本面較好的一線城市而言，開(kāi)發(fā)商大力推盤(pán)，存量上揚(yáng)但存銷(xiāo)比仍處于合理范圍，而 部分二線城市以及大多數(shù)的三四線城市之前的存量積壓?jiǎn)栴}嚴(yán)重，如再增加市場(chǎng)上市量，市場(chǎng)可能又回到之前的不堪重負(fù)的階段，供求不平衡的態(tài)勢(shì)將更為嚴(yán)重。
樓市仍面臨去庫(kù)存問(wèn)題
在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，10月24日，央行再次宣布降息和降準(zhǔn)，至此，下半年以來(lái)央行已連續(xù)三次“雙降”。從去年至今年，央行累計(jì)六次降息、五次降準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情。
不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)基本面不好的城市(庫(kù)存去化周期在15月以上二線城市、大部分三四線城市)樓市而言，由于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷、人口紅利衰減，市場(chǎng)需求 難以持續(xù)增長(zhǎng)，當(dāng)前上述城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。
“年底即將出現(xiàn)的繁榮景象背后潛伏者樓市危機(jī)，是‘救市’政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，對(duì)于明年樓市來(lái)講，反而是重大利空，樓市需求危 機(jī)有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，‘降價(jià)潮’也將來(lái)臨，”張宏偉說(shuō)，“2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可 能會(huì)來(lái)臨，屆時(shí)，樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。”