近期全國樓市總體疲態(tài)初顯，熱點城市土地市場卻逆市而上，樓面價格頻創(chuàng)新高。北京某地塊出讓樓面均價僅隔一天就較相鄰地塊價格上漲超過萬元。在當前住宅供求關(guān)系基本平衡并趨向飽和的大背景下，熱點城市地價非理性上漲或?qū)⒋嬖谝欢ǔ潭葦D出效應(yīng)，可能促使中低收入人群向城市邊緣區(qū)域流動，進而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡和資源虹吸效應(yīng)，值得高度關(guān)注。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國300個城市各類土地成交面積同比下降30.1%，各類土地成交出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。但2015年9月，包括北上廣深在內(nèi)的十大熱點城市土地出讓金收入同比上漲63%，環(huán)比上漲89.7%，北京等一線城市土地市場尤為火爆，樓面價格屢創(chuàng)新高，并超過同區(qū)域二手住宅價格。熱點城市土地市場升溫與全國降溫形成明顯反差。這種土地市場運行反差，在某種程度上反映出當前“資產(chǎn)配置荒”的現(xiàn)實環(huán)境。

　　這種熱點城市地價過快上漲態(tài)勢恐將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

　　一是人口擠出效應(yīng)。近年來，熱點城市地價炒作呈現(xiàn)城市核心區(qū)域向外逐步擴散的軌跡，城市非傳統(tǒng)中心區(qū)域的地價、房價也屢創(chuàng)新高，客觀形成城市建設(shè)“攤大餅”模式，致使城市中低收入人群被一步步擠出城市中心區(qū)和核心區(qū)，階梯式向城市邊緣流動，一定程度上增加了城市交通和社會管理的難度，也降低了城市居民的生活滿意度。

　　二是產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)。城市產(chǎn)業(yè)高中低端結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，以適應(yīng)城市不同就業(yè)人群特點，滿足城市不同產(chǎn)品與服務(wù)需求，促進地方經(jīng)濟社會穩(wěn)健發(fā)展。但高地價以及高地價傳導(dǎo)下的高房價必然會破壞城市產(chǎn)業(yè)高中低端布局。部分低端生活服務(wù)業(yè)難以承擔城市核心區(qū)域高房價或高房租而在城市邊緣布局，導(dǎo)致城市核心區(qū)域相應(yīng)服務(wù)供應(yīng)不足。而所謂高端產(chǎn)業(yè)也大多集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯失衡，未來增長動力受限。

　　三是非熱點城市資源擠出效應(yīng)。高房價下的熱點城市要想保住競爭優(yōu)勢，需要高端人才聚集和優(yōu)勢資源集中來支撐，進而必然提高人才報酬和資源回報，這將對非熱點城市資源形成擠出效應(yīng)。北京、上海、廣州等熱點城市均是金融業(yè)高度發(fā)達、人才集中的區(qū)域，對周邊城市資源具有虹吸效應(yīng)，加劇了區(qū)域經(jīng)濟不平衡狀態(tài)。

　　（下轉(zhuǎn)第三版）