房地產(chǎn)回升動(dòng)能或在減緩，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的前10月房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)中暴露出來(lái)的最大問(wèn)題。盡管1~10月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，但增幅相比1~9月下滑了0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)增幅第一次下滑。更何況，這是在貨幣政策持續(xù)寬松、利率降到歷史低位、“金九銀十”剛過(guò)去的情況下出現(xiàn)的。

　　對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋是，非重點(diǎn)城市1~10月份銷售下滑0.4%、大戶型銷售回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷售下行。這意味著，占庫(kù)存60%以上的三四線城市再次拖累了全國(guó)樓市回升。筆者認(rèn)為，這與三四線城市“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”、“超大盤”開(kāi)發(fā)，造成隱性庫(kù)存較大有關(guān)。

　　商品住房庫(kù)存連續(xù)數(shù)月減少態(tài)勢(shì)，10月大增1180萬(wàn)平米，導(dǎo)致庫(kù)存惡化。究其原因，首先，為迎接“金九銀十”，10月份推盤量明顯增加，但由于需求在“3·30”后快速釋放后有透支的跡象，加上前期政策激勵(lì)的邊際效應(yīng)弱化，主要城市新開(kāi)盤去化率普遍降低。其次，2013年那一撥“高價(jià)地”項(xiàng)目入市，房?jī)r(jià)明顯上漲，高位需求難以持續(xù)。1~10月份，商品房銷售面積僅增長(zhǎng)7.2%，但銷售額卻增長(zhǎng)14.9%，二者之間的“剪刀差”在今年不斷擴(kuò)大，意味著房?jī)r(jià)在上漲。

　　今年1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積下降13.9%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅與1~9月份持平。

　　在11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議上，習(xí)總書記第一次就房地產(chǎn)市場(chǎng)做出重要指示，提出了化解庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。“去庫(kù)存”仍將是2016年我國(guó)樓市的主題。只有庫(kù)存明顯消化，才能激勵(lì)開(kāi)發(fā)商拿地、增加新開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才能觸底回升，而固定資產(chǎn)投資增速才能穩(wěn)定。綜上，筆者認(rèn)為，要警惕樓市繼續(xù)回升動(dòng)能不足。

　　新一輪樓市刺激政策會(huì)接踵而至。首先，針對(duì)前期政策邊際效應(yīng)弱化，首套房首付成數(shù)可能會(huì)下降；其次，為落實(shí)“十三五”規(guī)劃，棚改安置貨幣化可能會(huì)出爐，這對(duì)于短期需求增長(zhǎng)利好；再次，針對(duì)大戶型住宅消化不足，可能會(huì)取消普通住房和非普通住房在稅收上的區(qū)別，降低大戶型住房購(gòu)置費(fèi)用；最后，資產(chǎn)證券化（包括公積金貸款證券化）和國(guó)開(kāi)行貸款支持棚戶區(qū)改造將全面提速。筆者認(rèn)為，即便銷售回升幅度減緩，但政策和貨幣環(huán)境繼續(xù)寬松，利率進(jìn)一步降低，樓市銷售回升態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。作者：李宇嘉

　　（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）