◎張宏偉

　　今年的“雙十一”，我國網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高。然而，正如之前預期，極短時間內(nèi)產(chǎn)生數(shù)以億計的包裹，之后的物流、配送環(huán)節(jié)勢必還會像往年一樣出現(xiàn)延遲的現(xiàn)象。

　　事實上，針對物流、配送環(huán)節(jié)的薄弱，電商們不是沒有采取措施。“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”的運營配送中心已成大勢所趨。但從實際效果看，劇增的數(shù)億個包裹，仍然不是上述“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”等措施短期內(nèi)就可以有效緩解的。對于電商來講，其物流構(gòu)架的得失值得思考，但這同時在一定程度上給房企提供了轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的機會。

　　據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，截至2012年底，全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但有統(tǒng)計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設(shè)施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足電商零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

　　綠地集團、萬通控股、合生創(chuàng)展等嗅覺靈敏的開發(fā)商，考慮到物流地產(chǎn)的投資回報、市場實際需求與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，近年來開始陸續(xù)進軍物流地產(chǎn)。復星、華夏幸福、富力及萬科等其他房企也不示弱，積極涉足物流領(lǐng)域。

　　從物流地產(chǎn)投資回報的角度來看，資料顯示，自2011年以來，國內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫整幢收購交易金額約44億元，其中上海獨占九成，平均投資回報率高達6.7%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4.5%和高檔住宅的3%；而全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。這無疑是其轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力。

　　然而，國內(nèi)房企進軍物流地產(chǎn)并非易事。據(jù)觀察，近年來，外資物流地產(chǎn)運營商進入國內(nèi)市場，占據(jù)了70%以上的市場份額。這些企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗，背后更擁有強大的融資渠道，國內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹實為不易。

　　筆者認為，房企積極布局物流地產(chǎn)當有三點思考：

　　首先，無論是電商企業(yè)還是房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要想提高物流運作效率和送達準確率應(yīng)先解決管理問題。主要途徑是通過對商品貨物堆放分區(qū)的科學性、易存取性的精細化管理，提高物流企業(yè)對倉儲與庫存管理的運作能力；還要通過供應(yīng)鏈方式的創(chuàng)新，科學管控物流配送服務(wù)商。

　　其次，房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“最后一公里”的專業(yè)化服務(wù)、構(gòu)建社區(qū)O2O平臺最關(guān)鍵。房企有著掌握客戶入口的先天性優(yōu)勢，當開發(fā)項目進入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，房企的物業(yè)公司可以借機構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，展開與零售商家尤其是社區(qū)周邊商家的合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建“社區(qū)一公里微商圈”，在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

　　第三，房企可以借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購的需要提供更多的“個性化”服務(wù)。

　　房企開發(fā)的物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開發(fā)針對企業(yè)的特殊服務(wù)套餐。通過推出個性化服務(wù)套餐，一方面可以提高物流配送工作效率，另外也是物流企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點。

　　這樣，當房企開發(fā)的物流園區(qū)面對巨大物流、配送量時，方可通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務(wù)商等個性化措施及時處理，盡量減少配送時間誤差與問題投訴。

　　因此，對于房企開發(fā)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，當自身力量有所短缺之時，可通過參股、合作或品牌、技術(shù)輸出的形式，借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，滿足電商在物流上的個性化需求。這也許是房企在物流地產(chǎn)上的一條出路。

　　(作者為同策咨詢研究中心總監(jiān))