在頂級豪宅大行其道的當(dāng)下，北京樓市里的別墅產(chǎn)品也在經(jīng)歷著成交火爆的一年。克而瑞北京機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前十月北京別墅成交套數(shù)達(dá)2886套，已超去年全年成交總和，同比漲幅更是高達(dá)67%。

　　由于政策對土地容積率的限制以及內(nèi)城住宅用地稀缺等因素疊加，北京樓市別墅庫存已不足7000套，且未來別墅項(xiàng)目新增供應(yīng)還將持續(xù)減少。業(yè)內(nèi)人士甚至表示，自2015年起，北京城六區(qū)別墅將鮮有新項(xiàng)目入市，千萬級以內(nèi)的城市別墅產(chǎn)品很快將成為歷史。

　　前十月北京別墅成交漲67%

　　前十個(gè)月北京別墅市場可謂“全面開花”，不僅是成交套數(shù)同比去年漲幅達(dá)到67%，成交套數(shù)排行前十的項(xiàng)目區(qū)域分布也相對廣泛。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，別墅市場成交升溫主要與整體北京樓市復(fù)蘇有關(guān)，特別是二手房以及土地市場的異常活躍，導(dǎo)致改善需求急劇升溫，所以別墅成交創(chuàng)造了數(shù)月熱銷紀(jì)錄。

　　10月北京別墅市場的銷冠恰巧印證了上述理由。據(jù)了解，位于豐臺西山青龍湖板塊的燕西華府在前三季度穩(wěn)坐京西別墅銷冠后，10月份又以27套的網(wǎng)簽業(yè)績，取得北京10月別墅銷冠。

　　有意思的是，北京歷史最高單價(jià)地王便是在10月誕生于豐臺，而豐臺此間成交地塊樓面價(jià)均已達(dá)5萬元/平方米之上，總價(jià)600萬起的燕西華府也因此備受改善客戶青睞。

　　燕西華府營銷負(fù)責(zé)人李延杰則認(rèn)為，項(xiàng)目的價(jià)值不僅在于地段和產(chǎn)品優(yōu)勢，其享有的人大附中學(xué)區(qū)資源，更是對二手房置換新房的改善買家存在極大吸引力。據(jù)悉，2017年人大附豐臺學(xué)校將開始正式招生，學(xué)校可提供從小學(xué)、初中到高中的12年優(yōu)質(zhì)教育。

　　城六區(qū)別墅用地稀缺

　　從目前情況來看，整體別墅市場看漲趨勢明顯，而當(dāng)前別墅的庫存量已不足7000套，在供不應(yīng)求的背景下，北京別墅產(chǎn)品特別是城六區(qū)別墅項(xiàng)目日漸稀缺。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，未來預(yù)計(jì)入市的容積率低于2.0的地塊僅有6宗，而城六區(qū)容積率低于1.5的地塊或已不超過5宗。

　　張大偉特別強(qiáng)調(diào)，2015年以后出讓的所有土地，已經(jīng)不允許容積率均衡使用了，也就是說，未來北京已經(jīng)不可能再出現(xiàn)除疊拼以外的類別墅產(chǎn)品了。

　　他進(jìn)一步指出，未來豐臺將是城六區(qū)最后的供應(yīng)區(qū)域，其他區(qū)域基本已經(jīng)無可供應(yīng)項(xiàng)目，而目前豐臺區(qū)的住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗地王的容積率也都在2.0以上，未來豐臺區(qū)的主力供應(yīng)頂豪建筑形態(tài)將是平層大宅，出現(xiàn)城市別墅的可能性非常小。

　　換句話說，燕西華府、西宸原著、領(lǐng)秀翡翠山將成為豐臺最后的別墅項(xiàng)目，此外，城六區(qū)東壩、孫河在售項(xiàng)目也將成為北京最后的城市別墅產(chǎn)品，燕西華府則是其中涵蓋疊拼、聯(lián)排、雙拼以及獨(dú)棟等產(chǎn)品類型最為齊全的項(xiàng)目。

　　城市別墅全面迎來千萬時(shí)代

　　城六區(qū)別墅用地即將絕跡，也導(dǎo)致城市別墅價(jià)格看漲。從目前東壩和孫河在售項(xiàng)目來看，區(qū)域內(nèi)別墅單價(jià)都有超10萬的趨勢，總價(jià)1000萬以內(nèi)的產(chǎn)品幾乎絕版。

　　就豐臺市場而言，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，別墅類產(chǎn)品的均價(jià)也已經(jīng)在2015年超過4萬，單套平均成交額也達(dá)到了1200萬，實(shí)際市場上已推待售的庫存量也只有200多套。

　　事實(shí)上，這也是燕西華府能領(lǐng)跑10月北京別墅市場的重要原因。據(jù)了解，該項(xiàng)目前十個(gè)月網(wǎng)簽套均價(jià)僅為815萬元/套，單價(jià)更是不足3萬元/平方米，遠(yuǎn)低于豐臺別墅市場平均水平，性價(jià)比不言而喻。

　　財(cái)富人生經(jīng)紀(jì)執(zhí)行董事、自媒體“地產(chǎn)營銷人”出品人韓樂指出，今年成交的別墅六成總價(jià)在900萬以內(nèi)，而成交別墅里單價(jià)2萬至3萬的產(chǎn)品占了43%。這是目前熱銷別墅的一個(gè)顯著特征，但這一趨勢或?qū)⒑芸炷孓D(zhuǎn)，在土地價(jià)格攀升、別墅用地稀缺的背景下，尤其是高性價(jià)比別墅成交將出現(xiàn)顯著的量價(jià)齊漲。

　　京華時(shí)報(bào)記者邢飛