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長租公寓，資本新寵，發(fā)展路徑未卜，雨后春筍生長。
過萬億的租房市場規(guī)模，讓投資者覬覦、讓房地產(chǎn)中介垂青、讓房地產(chǎn)商和酒店集團蠢蠢欲動。雖然盈利模式還在探索，但長租公寓——這個在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口上成長起來的巨嬰，正在用速度和擴張來回應(yīng)外界的質(zhì)疑。近日魔方公寓門店數(shù)破百，其CEO柳佳表示，“近幾年長租公寓還會不斷涌現(xiàn)，3至5年內(nèi)不會有競爭，并購、合并暫時不太可能。”
共享空間是賣點
租戶傾向于年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者
婷婷是一位朝九晚五的白領(lǐng)工作者，也是一名未婚文藝女青年。2015年5月，她成為了一家長租公寓的租戶。房間面積不大，除去床和衣柜，只夠擺放一個兩人座的沙發(fā)和一個折疊式的書桌。不過，室內(nèi)布置得很小清新，家具的材質(zhì)、屋內(nèi)物品的色彩搭配頗有講究，墻上還掛了一張油畫。“喜歡房間的裝飾風(fēng)格，就定下來了，不過租金也會比租一般的民宅略高。樓下有公共活動區(qū)，但我很宅，大部分的時間是窩在自己的房間，很少下去和大家交流。只有朋友來找我時，有時會選擇到下面坐會兒、聊聊天。”婷婷表示。
長租公寓，就是帶有裝修和品牌管理的公寓，通常由資本方租下物業(yè)，裝修配備之后以公寓品牌對外出租。簡單來說，長租公寓扮演的就是“二房東”的角色。長租公寓又分為“集中式”和“分布式”兩種形態(tài)，集中式公寓是資本方拿下整棟樓，對房間進行統(tǒng)一裝修配備、統(tǒng)一服務(wù)；分布式公寓就是分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修配備后，以公寓品牌對外出租。婷婷口中的公共活動區(qū)，幾乎是目前集中式長租公寓的標(biāo)配，也是長租公寓的主打賣點。
北京晨報記者日前參觀了魔方公寓紫竹院店，該公寓由一家快捷酒店改裝而來。該門店除了對房間內(nèi)的硬件設(shè)施做了設(shè)計和改造升級，最大的亮點便是在負(fù)一樓設(shè)置了公共活動區(qū)，劃分為飲料吧、健身房等小區(qū)域，還擺放有臺球桌。“這些設(shè)施租戶都可以免費使用。”魔方公寓的工作人員介紹。上海的“窩趣輕社區(qū)”公共活動區(qū)域面積更大，還設(shè)有小型會議室等。多位長租公寓負(fù)責(zé)人坦言，“在租戶的選擇上設(shè)置有門檻，傾向于年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者等。公共活動區(qū)就像一個‘共享空間’，除了社交功能，還希望能成為‘創(chuàng)客空間’。”記者了解到，有的長租公寓還設(shè)置了申請、面試等環(huán)節(jié)，故意擺出“驕傲”的姿態(tài)。
各路資本殺入
上萬億的租房市場被視為藍(lán)海
上萬億的租房市場被視為“藍(lán)海”，吸引了各路資本青睞。2013年，華平投了魔方公寓6000萬美元。2014年，小米科技創(chuàng)始人雷軍向you＋國際青年社區(qū)投資1個億，讓長租公寓名聲大噪。當(dāng)年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家等長租公寓均獲得資本注入，2014年因此被業(yè)界稱為“長租公寓元年”。2015年，青客公寓獲得賽富亞洲領(lǐng)頭、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元的B輪融資；華平繼續(xù)追加投資至2億美元，魔方公寓因此成為了行業(yè)內(nèi)獲得投資最多長租公寓企業(yè)，截至目前，其全國門店已發(fā)展至100家，門店數(shù)量也是行業(yè)第一。
雖然聲名鵲起的you＋國際青年社區(qū)曾遭到質(zhì)疑，有文章稱實際租住條件與宣傳不符、并對其提供的服務(wù)提出投訴，但是長租公寓市場依舊如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，國內(nèi)房屋租賃的交易額總規(guī)模達到8000億元左右。北京市租房居住比例達52.2%，其中僅有26.31%被調(diào)查者稱未遇到租房權(quán)益受損的情況。龐大的市場規(guī)模和租房的痛點，讓資本嗅到了商機。除了專做長租公寓的公司之外，房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團等各路“諸侯”紛紛“殺入”。
鏈家早在2012年便推出整棟服務(wù)式青年公寓品牌——自如寓，我愛我家2015年開發(fā)了出租領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)——相寓。手中握有房源優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商也躍躍欲試，萬科推出公寓產(chǎn)品“萬科驛”，陽光城、招商等多家房企也瞄上了這一市場。有標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)運營管理經(jīng)驗的酒店集團也沒閑著，近期，以“7天連鎖酒店”起家的鉑濤集團打造的長租公寓品牌——窩趣輕社區(qū)亮相，如家、華住(漢庭)等快捷酒店集團也盯上長租公寓這塊蛋糕。
盈利模式尚在探索
服務(wù)與預(yù)期的差距尚需解決
在飛速擴張的同時，長租公寓的問題開始漸顯。多位長租公寓租戶向北京晨報記者反饋，“性價比不高，房租比普通民宅高大約20%左右，但條件、享受到的服務(wù)與預(yù)期有很大差距。”
雖有大批資本的介入，但是多位長租公寓負(fù)責(zé)人透露，多數(shù)企業(yè)是依靠風(fēng)投等資本支撐在運營，尚未實現(xiàn)盈利。“長租公寓雖然熱鬧，但前期投入巨大，短期收益與回報不成正比。各路資本的不斷殺入也未必見得一定是好事，資本有回報的要求，這會迫使公寓品牌去迅速擴張，因此可能會暴露出更多的問題。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。窩趣輕社區(qū)CEO劉輝此前在接受北京晨報記者采訪時也坦言，長租公寓目前還處于初級發(fā)展階段，盈利模式還在探索之中。
“風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死”，資本的耐心是有限的，能否在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式、實現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈或成為目前長租公寓企業(yè)面臨的生死劫。經(jīng)過前期的野蠻生長，有的長租公寓品牌已經(jīng)開始改進策略，如魔方公寓去年宣布開放加盟，窩趣輕社區(qū)從成立之初就確定了加盟戰(zhàn)略。柳佳介紹，目前魔方公寓的每個單店已經(jīng)實現(xiàn)盈利。
除了面臨盈利的考驗，劉輝表示，房源和政策支持也是制約長租公寓快速的發(fā)展的瓶頸，“集中式公寓需要整棟拿房，租戶以年輕白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者為主，還需要考慮地段、公共交通等問題，最好能距離地鐵站較近。優(yōu)質(zhì)地段房源稀缺，且租金較貴，這對未來的運營也是巨大考驗。”
對于長租公寓未來的盈利點，多位業(yè)內(nèi)人士寄希望于“增值服務(wù)”。“基于線下社區(qū)，可以通過線上平臺提供社交O2O服務(wù)等，在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，還可以進一步推薦培訓(xùn)、理財?shù)扰c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。”業(yè)內(nèi)人士表示。多位長租公寓負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時透露，后期的金融服務(wù)是其較為看重的盈利點。
北京晨報記者 楊奕