2月2日，家住成都的黃楓(化名)剛下班就聽到了這樣一個(gè)好消息，央行降低了購房首付比例。“我已經(jīng)工作兩年存了一些錢，就希望可以攢夠首付買一套合適的房子，今年即使拿了年終獎(jiǎng)還差幾萬塊，準(zhǔn)備找父母要一些，如今首付下降就可以自己獨(dú)立買房了。”黃楓在電話里告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
而此前在不實(shí)施“限購”的城市首次購房首付比例至少要25%，央行此次給出了5%的下浮空間。黃楓看了一套總價(jià)80萬的房子，按照之前的首付標(biāo)準(zhǔn)至少需要付款20萬，而如今就只需要首付16萬，這個(gè)看起來不多的4萬對(duì)于剛畢業(yè)的90后而言也是不小的考驗(yàn)。
多位接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降低首付比例的政策對(duì)于擴(kuò)大購房需求有不錯(cuò)的幫助，利好二三四線城市的房地產(chǎn)市場。
三四線庫存：緩解10%？
“我們之前看到很多三四線城市的樓盤購房者買房都是帶著硬幣和零錢來的，對(duì)他們來說，1萬~2萬往往成為制約他們買房的要素，如今央行再度下調(diào)首付比例，勢必進(jìn)一步降低三四線城市的購房門檻，我們預(yù)計(jì)釋放10%的銷量應(yīng)該沒有問題。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴本報(bào)記者。
去年12月召開的中央城市工作會(huì)議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，這預(yù)示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對(duì)樓市和房企的命運(yùn)產(chǎn)生重大影響，去庫存成為目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場最關(guān)心的事情。
隨后，三四線城市積極行動(dòng)起來，紛紛推出購房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民購房的政策。以安徽蕪湖為例，該市去年底已出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，市民在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者，在繳納契稅后由市財(cái)政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補(bǔ)助。
那么這些三四線城市究竟庫存多嚴(yán)重呢?去年夏天，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者實(shí)地探訪蕪湖，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求。當(dāng)?shù)氐拇蟀蛙嚒⑹袌霾叫薪郑踔脸鲎廛嚩急粯潜P廣告霸占。出門打車，你只需要報(bào)出樓盤名稱，出租車師傅可以很快分辨出具體位置。當(dāng)時(shí)官方數(shù)據(jù)顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個(gè)月左右，這個(gè)數(shù)據(jù)被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康，而某些區(qū)域的去化甚至在幾年。
蕪湖當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商包括萬科、恒大、世茂等都陷入樓盤滯銷困境，而寶能地產(chǎn)直接將自己在蕪湖拍下的土地退出。
“從2013年開始大部分開發(fā)商都退出三四線城市，而重新回到了一二線城市，主要還是三四線城市的人口基本沒有新增，因此也沒有購房需求。”歐陽捷說。
值得一提的是，這次政策出臺(tái)正好是春節(jié)前夕，而對(duì)于三四線城市而言，春節(jié)一直是農(nóng)民工返鄉(xiāng)購房的旺季。“很多農(nóng)民工在外面賺了錢都會(huì)選擇春節(jié)購房，如果購房門檻進(jìn)一步降低對(duì)銷售自然有積極帶動(dòng)，但是具體多大我們也不好說，想買房的人無論如何都要買，不想買房的還是無法刺激，大家對(duì)于市場并沒有那么樂觀，畢竟那么多開發(fā)商跑路，我自己買房都很謹(jǐn)慎。”一位西南某城市的地產(chǎn)從業(yè)者告訴本報(bào)記者。
掘金二線城市
“總的來說，就是利好二線城市，二線城市大部分就是供不應(yīng)求，這樣的首付降低將會(huì)放大需求，但是供應(yīng)是有限的，可能會(huì)導(dǎo)致銷售量增加和房價(jià)上漲。”歐陽捷這么認(rèn)為。
自去年開始，大部分主流開發(fā)商已經(jīng)開始掘金一二線城市。融僑集團(tuán)品牌營銷總經(jīng)理張巖告訴記者，“大部分開發(fā)商的戰(zhàn)略都是聚焦一二線城市，因?yàn)槿木�城市總體還是很弱，而比如南京、杭州、武漢、蘇州這樣的城市更被大家喜歡，這個(gè)基本也是共識(shí)。”
此次央行的政策避開了“限購”的一線城市，二線城市將因此不斷受益。“去年我們的價(jià)格大概在1.9萬/平方米，今年初我們就調(diào)到了2.2萬。”蘇州某開發(fā)商對(duì)本報(bào)記者說，“央行的政策無疑是錦上添花，有限的供應(yīng)下爆發(fā)更多的需求，價(jià)格自然可能會(huì)上漲。”
2月1日，蘇州的首場土地拍賣會(huì)上，5塊土地共計(jì)拍出53億，上述土地的溢價(jià)率均超過140%。有現(xiàn)場參加拍賣的開發(fā)商表示，蘇州市場已經(jīng)開始瘋狂。
旭輝集團(tuán)董事長林中認(rèn)為，一二線城市依舊是最好的市場，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場，取決于城市的財(cái)富、人口和政策。中國的城市化，就是農(nóng)民流到小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)再流到城市的過程。
“雖然大家都看好一二線城市，但是開發(fā)商還需要去平衡價(jià)格和城市能量級(jí)的關(guān)系。回歸是共識(shí)，但是不一定是對(duì)的。”歐陽捷表示，“目前很多城市的房價(jià)和地價(jià)差已經(jīng)不大，這樣一來開發(fā)商利潤空間不大，如果不能打造不錯(cuò)的產(chǎn)品來提高溢價(jià)，勢必很難生存。從這一點(diǎn)看，大開發(fā)商還是有一定優(yōu)勢，而特別小的開發(fā)商就可能被淘汰。”
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，“去年央行在首付比例上已經(jīng)下調(diào)過一次，不限購城市首套房由30%下調(diào)至25%，但效果平平。從12月份70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)來看，三四線城市環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，表明政策利好已經(jīng)消失殆盡。這次繼續(xù)調(diào)整后，由于兩次效果疊加，因此市場會(huì)有一些起色，但持續(xù)時(shí)間未必會(huì)長久。此外，這次下調(diào)后首次置業(yè)降低到兩成，購買二套普通住宅首付比例已經(jīng)下降到三成，因此從信貸空間來看，可以說調(diào)整基本到位。”